（2015）济民一终字第1516号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-20
案件名称
济南玉成工贸有限公司与宋德胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南玉成工贸有限公司,宋德胜,济南市槐荫区住房保障和房产管理局,济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处,济南市民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第1516号上诉人（原审原告）济南玉成工贸有限公司，住所地济南市。法定代表人孙玉成，经理。委托代理人董玉红，山东金联合律师事务所律师。委托代理人周广庆，山东金联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）宋德胜，男，1968年11月12日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人井振杰（系宋德胜之妻），1969年7月6日出生，汉族，住址同宋德胜。委托代理人侯广军，山东海蔚律师事务所律师。原审第三人济南市槐荫区住房保障和房产管理局，住所地济南市。法定代表人张志坚，局长。委托代理人张庆东，男，该单位职工。原审第三人济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处，住所地济南市。法定代表人刘相国，主任。委托代理人陈文丽，女，济南槐荫金诺法律服务所法律工作者。原审第三人济南市民委员会，住所地济南市。法定代表人赵传河，主任。上诉人济南玉成工贸有限公司（以下简称玉成工贸公司）因与被上诉人宋德胜、原审第三人济南市槐荫区住房保障和房产管理局（以下简称槐荫区房管局）、济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处（以下简称吴家堡办事处）、济南市民委员会（以下简称宋家庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2010年8月1日，玉成工贸公司的法定代表人孙玉成与宋德胜签订《房屋租赁合同》，宋德胜为出租方（甲方），孙玉成为承租方（乙方），并约定：租赁房屋位置为济南市XX区XX铺XX庄，租赁期限自2010年8月1日起至2016年8月1日止，甲方房屋实用面积1850㎡，年租金为137000元，租金每年一次性付清，租期为六年，每三年递增10%，2014年至2016年每年租金为150700元。并约定合同期内，因国家政策性动迁或拆除，甲方应将剩余租金退还给乙方，合同自动解除。双方还对合同的其他条款进行了约定。2013年1月16日，孙玉成与宋德胜签订《协议书》一份，宋德胜为出租方（甲方），孙玉成为承租方（乙方），该《协议书》约定：今有甲方将XX园西区号厂房及院落出租给乙方使用，原有西车间、南车间、板房、传达室及全院内水泥地面一律由甲方建设所有。现甲乙双方达成协议将下列地块水泥地面及以上空间无偿租给乙方使用，该地块四至如下：东至该厂区二层楼前，西至该厂区西车间东外钢结构墙体，南至南车间北外钢结构车间外墙体，北至传达室南墙外侧，北板房南墙外侧。甲方将上述地块无偿租给乙方建设钢结构顶棚及北外单墙体使用，工料由乙方全权负责建设。如遇政府相关拆迁工程，该地块上新建钢结构顶棚及北外单墙体上的补偿款等全部由甲乙双方平分，地上物料还归乙方所有（但原有地面属甲方所有，水泥地补偿款等由甲方所有）。该协议书还对其他情况进行了约定。2014年8月11日，第三人槐荫区房管局、第三人吴家堡办事处、第三人宋家庄村委会（甲方）与宋德胜（乙方）签订《房屋（地上附属物）拆迁补偿协议》，该协议约定“为实施XX堡地区旧村改造项目，根据规划建设要求并经济南市人民政府批准。甲、乙双方依据《济南市土地征收管理办法》（济南市人民政府令第XX号）及鲁价费发（2008）XX号《关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》的有关规定，双方达成以下拆迁补偿协议。一、甲方需拆除归乙方所有的位于XX办事处XX村号的非住宅房屋及地上附属物。1、甲方向乙方支付房屋补偿款总计2573264.50元，人民币大写贰佰伍拾柒万三千贰佰陆拾捌元伍角整。2、甲方向乙方支付搬迁费。补偿标准：按该建筑物补偿费总额的20%予以补偿，计：514652.90元，人民币大写：伍拾壹万肆仟陆佰伍拾贰元玖角整。3、甲方向乙方支付地上附属物补偿款总计9212元，人民币大写玖仟贰佰壹拾贰元整。二、付款方式：乙方在规定的时间完成搬迁后，持甲方出具的验收单、身份证到甲方指定地点领取补偿款及奖励费。三、本协议签订后，若乙方按照甲方规定的时间搬迁并拆除完毕，则由甲方验收合格后向乙方发放补偿款及搬迁损失费。若乙方未在规定时间完成拆迁或交验空房的，每超期一天按上述补偿款总额的5%向甲方支付违约金，并同意甲方在上述补偿款中直接扣除。四、甲、乙双方签订拆迁协议后，乙方应在2014年8月28日前搬迁交付空房或自行拆除完毕，乙方不按约定的期限完成拆迁房屋的，甲方可向济南市槐荫区人民法院申请强制执行。五、安全约定：乙方自行拆除房屋的，乙方应找有资质的正规拆迁队伍进行拆迁，若出现一切安全问题，由乙方应承担一切责任，与甲方无关。六、本协议一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，本协议自签字盖章后生效。”该协议实际上的甲方为槐荫区XX项目建设工程指挥部，三个第三人应为受槐荫区XX项目建设工程指挥部的委托从事拆迁相关工作。玉成工贸公司主张的附属物补偿款即协议约定附属物补偿款9212元应为地上附属物确认表所载明的墙、化粪池、水泥地面手压井、果树等附属物的补偿。2014年9月1日，XX公司向委托方槐荫区XX项目建设工程指挥部出具《孙玉成（济南玉成工贸有限公司）因征地拆迁所涉及的待拆迁资产补偿价值评估咨询报告》，该评估咨询报告载明：评估范围为委托评估的孙玉成（玉成工贸公司）拟拆迁的8项机器设备，根据评估资产的特点及评估目的，本次评估主要采用成本法进行，对迁移的委估设备考虑不同的设备拆除费、市内运杂费、安装调试费等费用确定委估设备的拆迁补偿价值，本次委估资产的拆迁补偿价值为31319元。槐荫区XX项目建设工程指挥部已将该31319元拆迁补偿价值补偿给孙玉成。2014年10月25日，孙玉成与宋德胜签订《付款协议》一份，该付款协议载明“因孙玉成在宋德胜场地所建房屋拆迁，应得补偿款叁拾壹万元整，在款到账后3天内付给孙玉成。”原审法院认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案双方争议的焦点为搬迁费的归属。《济南市土地征收管理办法》（济南市人民政府令第XX号）第二条规定“本办法所称土地征收是指国家为了公共利益和实施规划的需要按照法定程序和批准权限，将农民所有的土地征为国家所有，并依法合理给予农村集体经济组织和农民补偿安置的行为”、第三十条第二款规定“房屋及附属设施的搬迁费，按照该建（构）筑物补偿费总额的15-20%予以补偿。”本案中，拆迁方向宋德胜进行补偿是依据《济南市土地征收管理办法》（济南市人民政府令第XX号）、鲁价费发（2008）XX号《关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》的有关规定。针对玉成工贸公司的机器设备等的搬迁，第三人有针对性的补偿计划安排，并已进行了评估。玉成工贸公司以城市国有土地上拆迁的相关规定认为第三人补偿给宋德胜的搬迁费亦应归其所有，依据不足，不予支持。玉成工贸公司主张地上附属物补偿款9212元归其所有，根据当事人双方之间的协议书“如遇政府相关拆迁工程该地块上新建钢结构顶棚及北外单墙体的补偿款等全部由甲乙双方平分”的约定及2014年10月25日的付款协议，该31万元应为双方对分配拆迁补偿款的一次性的约定，因此，玉成工贸公司在付款协议之外另行主张附属物补偿款，依据不足，不予支持。玉成工贸公司要求宋德胜支付房屋拆迁补偿款31万元，有付款协议为证，宋德胜亦对此主张未表示异议，因此，玉成工贸公司该项主张成立，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、被告宋德胜于判决生效之日起10日内向原告济南玉成工贸有限公司支付房屋拆迁补偿款310000元。二、驳回原告济南玉成工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12138元，原告济南玉成工贸有限公司负担6188元，被告宋德胜负担5950元。保全费4670元，原告济南玉成工贸有限公司负担2600元，被告宋德胜负担2070元。上诉人玉成工贸公司不服原审判决上诉称：原审判决将上诉人机器设备拆迁补偿认定为上诉人应得的全部搬迁补偿属于认定事实错误。根据相关规定，承租企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿：因搬迁而发生损失的机器设备而发生的补偿；二是拆迁费用补偿：包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿等费用；三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。XX公司的评估报告，仅对拟拆迁的8项机器设备拆除费、市内运杂费、安装调试费进行评估，这只是搬迁费用的一小部分。《济南市土地征收管理办法》第三十二条第二款没有对搬迁费的归属作出规定。槐荫区XX项目建设工程指控部负责人称搬迁费属于承租人。另根据国务院、山东省及济南市的有关规定可以看出，搬迁费系对房屋使用人（承租人）的补偿。请求二审法院依法判决被上诉人向上诉人支付搬迁费514652.90元。被上诉人宋德胜辩称，对于上诉人的拆迁补偿已经由拆迁机关与其签订协议并补偿，上诉人认为被上诉人不是拆迁主体是认识上的错误，在承租人搬走后的许多工作都是被上诉人进行。上诉人依据的是城市拆迁法律法规，而本案并非城市拆迁。上诉人主张的搬迁费，拆迁部门已经向其发放。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人槐荫区房管局未陈述意见。原审第三人吴家堡办事处述称，吴家堡办事处只是对拆迁村民进行疏导，要求村民对拆迁工作予以配合，不参与具体拆迁事宜，不应承担任何责任。原审第三人宋家庄村委会未陈述意见。经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。另查明，玉成工贸公司在租赁了宋德胜的场地后，新增建了钢结构564.67平方米，该部分钢结构对应的拆迁补偿费为536436.50元。二审期间，对于双方于2014年10月25日的付款协议中玉成工贸公司所得31万元补偿款，表述不一。玉成工贸公司认为，该31万元只包括了钢结构的拆迁补偿费及玉成工贸公司在租赁场地上的其他附属设施的补偿款。宋德胜称该31万元包括了部分搬迁费。本院认为，根据玉成工贸公司的法定代表人孙玉成与宋德胜于2013年1月16日签订的《协议书》，双方对于玉成工贸公司在租赁的场地使用范围内新建钢结构遇到拆迁时所得拆迁补偿款的分配已进行了约定，双方应按该约定分配拆迁补偿款。双方对于搬迁费的分配未作约定。依据原审第三人槐荫区房管局、吴家堡办事处、宋家庄村委会与宋德胜签订的《房屋（地上附属物）拆迁补偿协议》约定，搬迁费按该建筑物补偿费总额的20%予以补偿，故搬迁费亦应是宋德胜房屋拆迁补偿费的一部分。玉成工贸公司称搬迁费是政府支付给房屋使用人的费用与上述协议约定不符，本院不予支持。宋德胜所得到的拆迁补偿款中包括了玉成工贸公司所建钢结构面积的补偿费536436.50元，该部分拆迁补偿费对应的搬迁费为536436.50元×20%=107287.3元。该数额按宋德胜与玉成工贸公司的协议约定，应由宋德胜支付玉成工贸公司（536436.50元＋107287.3元）／2=321861.9元。2014年10月25日，宋德胜与玉成工贸公司的法定代表人孙玉成达成的付款协议中，双方约定由宋德胜支付孙玉成补偿款31万元，该数额与玉成工贸公司的应得数额基本相符，符合宋德胜与孙玉成于2013年1月16日的协议中关于“新建钢结构顶棚及北外单墙体上的补偿款等全部由甲乙双方平分”的约定，且该付款协议是在搬迁补偿的数额已确定后双方达成的协议，应视为双方已按约定履行。玉成工贸公司称该31万元中包括其他附属物的补偿费用，但未提交证据予以证实。玉成工贸公司称其应享有宋德胜房屋拆迁补偿费用中的全部搬迁费的主张无事实及法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8947元，由上诉人济南玉成工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 车言江审 判 员 赵平洋代理审判员 何菊红二〇一六年四月十一日书 记 员 刘 翔 百度搜索“”