（2016）黔26民终350号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-17
案件名称
贵州丰球房地产开发有限公司与杨天和房屋买卖合同纠纷案二审判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州丰球房地产开发有限公司,杨天和
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终350号上诉人（原审被告）贵州丰球房地产开发有限公司。住所地：……。法定代表人吴志勇，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）潘国华，……。委托代理人（特别授权）宣暨华，……。被上诉人（原审原告）杨天和，……。上诉人贵州丰球房地产开发有限公司因与被上诉人杨天和房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第3017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2005年3月8日，贵州省建设厅、贵州省物价局下发黔建城通（2005）54号《关于印发〈贵州省城镇供水“一户一表”实施意见〉的通知》的文件，《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》内容：一、实施原则：……（三）……城镇供水企业抄表到户，按户计量，收取水费。……（六）新建住宅室内给水工程所需经费和水表购置费纳入工程项目总概算，由住宅建设单位承担。……二、实施规定：（十五）……给水工程竣工后，城镇供水企业应参加验收，未验收或验收不合格的，城镇供水企业有权不予供水。……三、安装要求：……（二十九）自本文下达之日起，未竣工验收的工程项目，所发生的“一户一表”改造费用，由建设单位承担。（三十二）新建住宅和已建住宅改造竣工验收后，城镇供水企业应按户签订供用水合同，明确供用水双方的合法权益。2006年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人按交付标准返工。”合同附件三第10条约定：“水一户一表进厨房和卫生间”。被告建成的丰球绿都小区于2007年6月23日经验收合格，并进行备案登记。后被告将房屋和水分户计量装置交付原告使用至今。2014年8月19日，丰球绿都小区业主委员会向被告作出《关于丰球绿都小区改建一户一表的函》，催促被告进行“一户一表”的改造。2014年8月22日，被告回函原告，明确称“一户一表”仅指每户独立计量的分户水表，并称业主要求装设“一户一表”，公司可以协助自来水公司协商处理。2015年3月，原告所在小区业主委员会曾以凯里市自来水公司为被告，丰球公司为第三人诉请凯里市自来水公司对小区内的供水管网具有管理、维修、养护、更新等责任，并承担相关费用；凯里市自来水公司为小区业主设立用水账户并安装分户计量装置等。凯里市法院（2015）凯民初字第528号民事判决书认定小区内的供水管网属于自行建设的供水工程，小区业主如需设立用水账户并安装分户计量装置，可向凯里市自来水公司申请进行收费改造，从而判决驳回小区业主委员会的诉讼请求。小区业主委员会不服一审判决，提起上诉。黔东南州中级人民法院作出（2015）黔东民终字第51号民事判决书，认定丰球公司修建的丰球绿都小区是2005年10月28日开工，2007年5月30日竣工验收合格交付使用，且在安装入户端口供水管网时，没有严格按照通知的规定向用水主管部门凯里市自来水公司申请备案进行设计、施工、验收，便交付原告使用，造成从六块总水表到入户端口供水管网无人管理并发生漏水维修纠纷，丰球公司有责任，其在建设丰球绿都小区时，黔建城通（2005）54号通知已于2005年3月8日施行，丰球绿都小区业主可按该通知的相关规定主张其权利，从而判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定正确、全面履行义务。本案原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》，没有违反法律规定，合法有效。关于违约，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》时，《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》已经出台，因此，《商品房买卖合同》附件三第10条约定的“水一户一表”，应为《实施意见》中的“水一户一表”，而不是被告辩称的有分户计量的“一户一表”即可。被告交付原告的“一户一表”仅是有分户计量的“一户一表”，因而是违反合同附件三“一户一表”的真实含义的，被告未正确履行合同关于“水一户一表”的约定，构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2、出卖人按交付标准返工。”履行合同义务。故对原告主张被告违约，要求判令被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》约定的“水一户一表”义务，将“水一户一表”建成，本院予以支持。但“水一户一表”建成后验收与移交，系由案外人凯里市自来水公司根据相关规定予以确定，法院对此不予认定。关于诉讼时效，因诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。就合同纠纷而言，从当事人知道或者应当知道违约行为（损害理由）开始起2年为诉讼时效期限。本案原、被告作为《商品房买卖合同》的签订主体，法律地位虽平等，但在房屋及其附属设施的建设方面信息不对称，且原告也是在被告建设的丰球绿都小区被有关部门批准“验收合格”后才接房使用的，因此，原告对被告建设的“一户一表”是否符合《商品房买卖合同》附件三第10条的约定、并与《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》中的“一户一表”相吻合并不知情。而被告既无证据证实原告明知违约事实的存在未主张权利，亦未按《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的要求对“一户一表”进行改造，直到2014年8月19日，丰球绿都小区业主委员会向被告作出《关于丰球绿都小区改建一户一表的函》，催促被告进行“一户一表”的改造，被告于2014年8月22日进行回函，明确称“一户一表”仅指每户独立计量的分户水表，并称业主要求装设“一户一表”，公司可以协助自来水公司协商处理，故原告的起诉没有超过诉讼时效。关于原告主张将丰球绿都小区供水管网和“水一户一表”按照相关规范性文件规定建成并经凯里市城镇供水企业，即凯里市自来水公司验收合格后移交市自来水公司管理、维护，因原告并非该诉请的适格主体，故对原告的该项诉请，不予支持。关于原告主张被告为其在市自来水公司开设独立的一户一表供水账户，由原告与市自来水公司建立直接供用水合同关系，因双方签订的《商品房买卖合同》对此并无明确约定，而凯里市自来水公司作为用水管理部门，可按原告的要求和申请设立用水账户，建立直接的供用水合同关系。故对原告的该项诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司构成违约，并于本判决生效之日起六十日内履行与原告杨天和签订的《商品房买卖合同》约定的“水一户一表”的义务，将“水一户一表”建成。二、驳回原告杨天和的其他诉讼请求。一审判决后，贵州丰球房地产开发有限公司不服，向本院上诉称：1、丰球绿都给排水管网是经政府相应机关严格规划、施工图审查批准、验收合格的，上诉人已为被上诉人杨天和安装了其独户专用的水表，即“一户一表”，已经履行了《商品房买卖合同》附件三约定的合同义务，并未违约。一审认定上诉人为被上诉人安装的由被上诉人独户专用的水表不符合《商品房买卖合同》附件三约定的“一户一表”，是违背事实的错误认定。2、《实施意见》并非法律法规，也非建筑工程强制性规范，其不具有强制约束力，因而我州相关行政机关当时在审查商品房规划施工图设计时都没有按《实施意见》中的“一户一表”执行。若认定合同约定的“一户一表”应为《实施意见》中的一户一表，那我州将会产生上万起与本案一样的诉讼案件。故而，一审判决书在认定部分以合同约定的“水一户一表”应为《实施意见》中的“一户一表”，是对《实施意见》错误适用和错误理解。3、《实施意见》是省建设厅、省物价局对全省各地州建设局、物价局针对“一户一表”设计、审批管理的内部通知，属行政机关内部规范，上诉人更不知道有此东西。而丰球绿都小区的规划施工设计是以经过建设行政部门审批通过的，若现认为不符合《实施意见》要求，责任也不在上诉人。4、上诉人售房前后都未收取水表上户费用，被上诉人杨天和所在的丰球绿都小区六块总水表已经于2012年12月18日过户到小区业委会名下，小区与供水单位（市自来水公司）建立独立的供水关系，现小区供水与丰球公司毫无关联。5、被上诉人杨天和起诉已超过诉讼时效期限，已丧失胜诉权。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨天和答辩称：1、根据《实施意见》的要求，我省每一个城镇供水“一户一表”工程都是一个系统工程，它不仅要求安装独立计量的分户水表，还要求同时建立一套通过城镇供水企业验收合格的供水管网、由城镇供水企业直接向用户供水、直接抄表、直接计量、直接收取水费。但本案中被答辩人建成的“一户一表”仅是小区全体业主的分户计量装置，小区的供水管网未经过凯里市自来水公司验收，从而违反了《实施意见》的明确规定，明显的构成了合同违约，理应承担相应的违约责任。2、本案所涉及的被答辩人“水一户一表”合同违约与丰球小区的规划和设计并无冲突。造成合同违约的要害和根本原因，完全是因为被答辩人在“一户一表”建设中的供水管网建设部分为了达到偷工减料、节省投资的目的，选用水管质量和安装均不合格，造成建成后的输水管网经常爆管漏水。答辩人这样做，虽然节省了投资，也逃避了自来水公司对整个施工过程的监督，但却无法避免地缺少了《实施意见》中明确的必须通过自来水公司验收这一关键环节，从而无法实现建立用户与自来水公司供用水合同关系这一最终目标。3、“黔建城通（2005）54号”文件是《实施意见》，是规范性文件和地方性法规，具有明确的强制约束力，而不是仅供参考的“指导意见”。这一文件贵州省内从业的任何房地产开发企业都没理由不执行。所以，请求维持一审判决。二审期间，上诉人贵州丰球房地产开发有限公司提交以下证据材料：①《建设工程规划许可证》，拟证明丰球绿都是经过政府规划部门规划许可的；②《丰球绿都小区（二期）工程施工图审查批准书》，拟证明丰球绿都的工程设计施工图是经州建设局审查批准的，审批的范围包括给排水设计施工。上诉人是依据政府审查批准的施工图来进行给排水建设的，并未违反合同约定；③《竣工验收备案表》，拟证明丰球绿都于2007年5月28日竣工验收合同，并于2007年6月23日在凯里市建设局登记备案；④有关丰球绿都住宅小区二期C9栋《竣工验收报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《地下车库竣工验收设计报告》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收监理评估报告》、《竣工验收意见》、《工程质量监督报告》，拟证明丰球绿都二期C9栋符合建筑规则设计及经政府相关部门验收合格。被上诉人杨天和质证后，对上述证据的真实性无异议，但认为其证明内容与本案无关联。被上诉人并未否认政府规划，只是讲上诉人没有按“黔建城通（2005）54号”文件执行。被上诉人杨天和提交丰球绿都小区业主委员会向业主催交欠水费和分摊漏水费的《通知》1份及欠交水费清单《通知》2份，拟证明由于上诉人布设的水管粗制滥造，造成漏水严重。上诉人质证认为上述几份《通知》是水费纠纷，与本案的房屋买卖合同纠纷无关联。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：2006年5月20日，杨天和与贵州丰球房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，2007年5月28日该商品房经竣工验收合格，2007年12月贵州丰球房地产开发有限公司交付给杨天和使用，双方已按合同的约定办理了交接房手续，杨天和也于2008年10月份开始入住。接交并使用该商品房时，杨天和对原《商品房买卖合同》中附件三约定的“水一户一表”的安装和交付条件没有提出任何异议。入住使用期间，杨天和也已知道凯里市自来水公司并未按“水一户一表”的规定直接抄表到户、直接按表计量。若认为合同附件三中约定的“水一户一表”是指“黔建城通（2005）54号”文件规定中的“水一户一表”内容，就应该及时向对方提出违约主张，但杨天和使用多年来对丰球绿都小区的供水关系、供水方式、供水计量方法也没有提出异议。直到2014年8月丰球绿都小区业主委员会才向贵州丰球房地产开发有限公司提出改造“水一户一表”的要求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案系商品房买卖合同纠纷，购房人如果认定开发商所出售的商品房不符合原合同约定（含附件三的“水一户一表”约定），应当在交接房屋后的两年内提出。而杨天和及丰球绿都小区业委会直到2014年才对“水一户一表”提出异议并要求改造，不管其理由是否成立，均已超过诉讼时效，依法不再保护。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2015）凯民初字第3017号民事判决；二、驳回杨天和的诉讼请求。一审减半收取的案件受理费30元、二审案件受理费60元，两项共计90元，由被上诉人杨天和承担。本判决为终审判决。审判长 龙集东审判员 李邦华审判员 欧阳平二〇一六年四月十一日书记员 赵艳萍 关注公众号“”