（2015）肇要法金民初字第259号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-11-30
案件名称
肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社与冯悦华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市高要区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社,冯悦华,周桂贤
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇要法金民初字第259号原告：肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社，住所地广东省肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江五，组织机构代码05681379－9。负责人：朱长均，社长。委托代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。委托代理人：陈宗胜，广东祥麟律师事务所实习律师。被告：冯悦华，男，1963年10xx月7XX日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托代理人：郭洁，广东山丰律师事务所实习律师。第三人：周桂贤，男，1968年5XX月31XX日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。原告肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社诉被告冯悦华、第三人周桂贤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社法定代表人朱长均及委托代理人欧琅、被告冯悦华委托代理人梁孟杰、第三人周桂贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社诉称：原告与被告于2008年2月1日签订了《帽江五队帽头西悦华租地厂房合同》，合同约定从2008年3月1日至2020年3月1日止，租地人要办理土地证和报建，办证的费用由租地人付款。但合同履行至今，被告仍未办理土地证和报建手续，已构成严重违约。原告于2015年8月19日才得知被告于2012年9月9日未经原告同意私自将帽江五队帽头西悦华租地厂房违法转租给第三人，被告上述行为已构成根本违约。原告已于2015年8月25日书面通知被告在2015年8月28日到珠江村委会办理解除合同手续，但被告拒绝办理。为此，原告提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即与原告解除2008年2月1日签订的《帽江五队帽头西悦华租地厂房合同》，并将厂房返还给原告；2.本案诉讼费由被告承担。被告冯悦华辩称：1.原告诉称被告未办理土地证和报建手续构成严重违约，缺乏事实和法律依据。首先，根据相关法律规定，办理土地证和报建手续的责任人和权利人均为土地的权属人，被告作为承租人依法无权代替土地权属人办理土地证和报建手续。其次，事实上，被告已按合同约定履行义务协助原告办理土地证和报建手续并缴纳了相关的办证费用，该土地最终未能办证的责任不在于被告。第三，双方签订的租赁合同并没有约定明确的办证期限，所以即使办证责任在被告，但被告目前未办证亦不构成违约。2.被告已于2013年5月份把自己将涉案土地和厂房转租给第三人的事实告知原告，原告当时表示没有异议，且之后多年也没有提出异议，依法应视为原告同意转租，原告以转租为由要求解除合同没有法律依据。3.原告起诉要求解除与被告签订的租赁合同的根本原因是现任村干部与前任村干部发生矛盾，滥用职权意图使前任村干部所签订的合同作废。4.涉案土地的地上建筑物全部是被告在承租该土地后经原告同意自费搭建和扩建的，总投入费用超过50万元，若本合同被终止，原告依法应当折价赔偿被告的经济损失。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。第三人周桂贤述称：我只是租客，不清楚原告与被告之间是什么纠纷。经审理查明：肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社（原高要市金利镇珠江村帽江五经济合作社）与冯悦华于2008年2月1日签订了《帽江五队帽头西悦华租地厂房合同》。合同约定，冯悦华承租肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社位于帽头西的一幅土地用于建厂房，建厂面积744.65平方米，租期从2008年3月1日至2020年3月1日，每年租金为6306元，租期满后厂房、水电设施和水电户归肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社所有，承租方要办理土地证和报建，办证的费用由承租方承担。合同签订后，冯悦华在该土地上建了厂房。2012年9月9日，冯悦华与周桂贤签订了《厂房租赁合同》，冯悦华将上述厂房租给周桂贤使用，租期从2012年10月10日至2017年10月9日。冯悦华于2013年5月将其厂房租给周桂贤一事向时任高要市金利镇珠江村帽江五经济合作社社长朱乃尧反映。朱乃尧当时口头同意。朱乃尧没担任高要市金利镇珠江村帽江五经济合作社社长后，于2015年10月在一张盖有高要市金利镇珠江社区帽江第五经济合作社印章的纸上写下一份落款时间为2014年5月1日的《证明》，用以证明高要市金利镇珠江社区帽江第五经济合作社对冯悦华转租厂房给周桂贤无异议。冯悦华已交纳了2016年3月1日前的租金给肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社。本案租赁土地至今未办理土地所有权证，厂房至今未办理相关报建手续。2015年8月，肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社要求与冯悦华解除租赁合同，双方产生矛盾。肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社遂向本院提起诉讼。以上事实，有肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社诉状及其提供的帽江五队帽头西悦华租地厂房合同、厂房租赁合同、情况说明、帽江五队公约规则等证据，冯悦华答辩状及其提供的证明等证据，以及询问笔录、庭审笔录等在卷，足以认定。本院认为：肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社认为冯悦华没按合同约定办理土地证和报建手续，构成严重违约，未经原告同意私自将帽江五队帽头西悦华租地厂房违法转租给第三人，构成根本违约，要求解除双方2008年2月1日签订的《帽江五队帽头西悦华租地厂房合同》。本案属租赁合同纠纷，而解除合同必须是该合同具有法律效力，而《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。冯悦华是肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社以外的个人，上述2008年2月1日签订的《帽江五队帽头西悦华租地厂房合同》，应当按《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定办理，但肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社与冯悦华均没有向本院提供其有经过《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定的程序，所以，该合同有可能存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的情形。经本院释明，肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社仍坚持诉讼请求，不变更诉讼请求，而肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社的诉讼请求，不符合法律的规定，因此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社的诉讼请求。本案受理费588元，由原告肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江第五经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 长 陈可盛审 判 员 宋志宏人民陪审员 胡杏桃二〇一六年四月十一日书 记 员 劳伟汉 来自