（2016）苏09民终682号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-11-30
案件名称
韦定飞与王清林、盐城市君达房产经纪有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦定飞,王清林,盐城市君达房产经纪有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终682号上诉人（原审原告）韦定飞，居民。被上诉人（原审被告）王清林，居民。原审被告盐城市君达房产经纪有限公司，住所地盐城市盐马路35号金福大厦120号。法定代表人陈志民，该公司总经理。上诉人韦定飞因与被上诉人王清林、原审被告盐城市君达房产经纪有限公司（以下简称君达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都潘民初字第00389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韦定飞原审诉称，其于2015年5月3日委托君达公司购买王清林位于苏豪名邸3幢906室的商品房一套，当日，三方签订了房地产经纪转让合同。根据该合同约定：房价款为958000元，违约方须向守约方支付房款10%的违约金等约定。当日，韦定飞向君达公司支付了定金20000元和中介服务费9580元。后来因韦定飞需过户时发现王清林的上述房屋早已被人民法院查封，使韦定飞无法取得了上述房屋。为此，王清林与君达公司在和韦定飞签订合同时明显欺骗韦定飞，故诉至法院，要求王清林与君达公司共同承担按房价10%计算的违约金95800元；诉讼费用由王清林与君达公司承担。王清林原审辩称，王清林在签订协议之前不知道房屋被查封，是签协议的第二天委托君达公司去房产局查询，才知道房屋被法院查封，一知道被查封，王清林就将从中介公司处领取的10000元退回了。签订协议时，韦定飞明知道王清林老婆即房屋共有人朱玲未到场，仍与王清林签订协议，所以合同不成立，就不存在违约，王清林不同意支付违约金。君达公司原审辩称，合同是生效的，三方已经协商解决了这件事情，韦定飞拿回了中介费和定金。合同上明确载明君达公司承担责任的情形，从现场情况来判断，君达公司不应当承担任何违约责任。原审法院经审理查明，2015年5月3日，韦定飞（买方、乙方）与王清林（卖方、甲方）、君达公司（经纪方、丙方）签订《房地产经纪转让合同》一份，约定乙方韦定飞购买甲方王清林与朱玲共有的位于潘黄镇杨坝居委会苏豪名邸3栋906室，3栋906跃室的毛坯房，经甲、乙双方协商一致，甲方王清林所售房屋总金额为958000元，甲方王清林委托丙方君达公司出售市区房产并代办1、2、3等相关事项（1.产权转移，2.房屋交付，3.房款划拨）。乙方韦定飞委托丙方君达公司购买市区房产并代办1、2、3、4、5、6等相关事宜（1.产权证，2.房屋交付，3.贷款，4.抵押登记，5.房款交付，6.土地使用证）。各方履行的义务：一、甲方义务：1.保证出售房屋权属合法真实，并符合房地产交易的政策法规及有关规定。2.保证该房屋无任何债权债务纠纷……。6.已如实向乙方及丙方介绍此房屋基本情况，7.甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方房屋成交价的10%作为违约金。二、乙方义务：1.按照房地产转让合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款……。6.按本合同约定，按期支付佣金。三、丙方的义务：1.认真履行甲、乙双方委托的各项服务，2.丙方负责该房产的居间活动，在委托期内办理所委托的各项事项，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报……。各方的违约责任：一、丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.与他人串通，损害甲、乙方利益的；3.故意隐瞒、提高委托标的利差；4.其它重大过失影响甲、乙方交易的。二、甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金的；5.其它造成丙方无法完成委托事项的行为。三、1.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上约定的违约责任，均由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金。合同还对其它事项作了约定。当日，韦定飞按约向君达公司支付了20000元购房意向金和9580元中介服务费，双方约定剩余房款于十日内交付。2015年5月5日左右，王清林与君达公司经查询发现案涉房屋已被法院查封，经与韦定飞交涉，韦定飞称如王清林在十日内解除房屋上的查封，交易仍可继续进行，后因案涉房屋一直未解封，君达公司于2015年5月中旬向韦定飞退还了20000元购房意向金和9580元中介服务费。嗣后，韦定飞与王清林、君达公司就违约问题交涉未果。为此，韦定飞诉至原审法院。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉《房地产经纪转让合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。由于属于王清林与朱玲共有的案涉房屋被法院查封，存在权利上的瑕疵，致使韦定飞无法达到合同的目的，王清林应当承担违约责任，但当事人约定的违约金过高，原审法院依法予以调整。韦定飞在庭审中称具体的损失是指为了筹备房款而向朋友借款所产生的利息损失，原审法院酌情支持6299元（958000元×24%÷365天×10天），即以年利率24%计算自签订协议之日起至约定交付全部房款时止的借款利息作为王清林应当支付的违约金。君达公司作为房产交易中介公司是为房产买卖双方达成销售与购买的交易活动提供咨询、经纪等服务的机构。房产中介方对买卖房产的双方的违约行为不承担法定责任，双方在合同中对此也无明确约定，且王清林与君达公司在得知无法履行合同时，已向韦定飞退还购房意向金20000元及中介费9580元，故韦定飞要求君达公司承担违约金的请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、王清林应于判决发生法律效力之日起十日内向韦定飞支付违约金人民币6299元；二、驳回韦定飞的其他诉讼请求。案件受理费2196元，由韦定飞负担220元，由王清林负担1976元。上诉人韦定飞不服上述民事判决，向本院提起上诉称:案涉商品房买卖合同约定了违约金，因王清林违约造成合同无法履行，故王清林应当承担违约责任。韦定飞在诉讼时已选择适用合同约定的违约金，原审法院擅自改变韦定飞的诉请要求，调整违约金的自由裁量行为不仅违背了当事人的意志自治原则，也违反了合同法的相关规定，且按照民间借贷的利息标准计算违约金明显违法。请求二审法院撤销原审判决，改判王清林承担违约金95800元，并承担上诉费用。被上诉人王清林未答辩。原审被告君达公司陈述，案涉纠纷对韦定飞并没有造成多大的损失，事发后君达公司积极协调，其所收取的中介服务费和意向金已经退还给韦定飞，如果韦定飞一定要追究违约责任，君达公司将有权利向韦定飞要求补交中介服务费。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，案涉《房地产经纪转让合同》是韦定飞、王清林及君达公司的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，当事人均应按约履行。由于当事人在合同签订后发现案涉房屋被法院查封，无法办理产权过户手续，韦定飞的购房目的无法实现，故案涉合同因履行不能而应予解除，王清林应向韦定飞承担违约责任。韦定飞要求以案涉合同约定的房屋成交价的10%即95800元作为违约金，王清林及君达公司则认为该违约金过高。根据查明的事实，君达公司在案涉房屋的查封及违约问题协调无果的情况下向韦定飞返还了购房意向金和中介服务费，且韦定飞认可其损失系筹措房款向朋友借款所产生的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故案涉合同约定的违约金95800元过分高于造成的利息损失，原审法院按照同期银行贷款年利率24%计算自签订合同时起至约定交付全部房款时止的借款利息作为违约金并无不当。综上所述，韦定飞的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2196元，由上诉人韦定飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 周联联代理审判员 樊丽萍代理审判员 周 陇二〇一六年四月十一日书 记 员 周亚梅 微信公众号“”