（2015）锦江民初字第5703号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-26
案件名称
冯曜曦与四川华都置业有限公司 商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯曜曦,四川华都置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第5703号原告（反诉被告）冯曜曦，男，1981年6月19日出生，汉族，住成都市。委托代理人陈虎，四川天润华邦律师事务所律师。被告（反诉原告）四川华都置业有限公司。住所地：成都市。法定代表人刘铮，系四川华都置业有限公司董事长。委托代理人毛政文，四川明炬律师事务所律师。原告冯曜曦与被告四川华都置业有限公司（以下简称华都置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告华都置业公司在举证期限届满前提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案依法由代理审判员王艳适用简易程序独任审判，并于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯曜曦的委托代理人陈虎，被告（反诉原告）华都置业公司的委托代理人毛政文到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未达成和解协议，本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯曜曦本诉诉称，2010年4月8日,冯曜曦与华都置业公司签订《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》，约定由冯曜曦以60000元价款购得编号为第XX号车位，华都置业公司负责交付车位并办理房地产权属证书。冯曜曦于签订合同当日即交付全额价款，另付办理车位产权证书所需的登记费、契税等代收款项3335.58元。四年多以后，2014年9月15日华都置业公司向冯曜曦发《致歉信》称，冯曜曦所购车位位于地下人防区域不能办理权属证书。根据《人民防空法》、《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》等规定，华都置业公司作为房地产开发商有修建人防工程之义务。华都置业公司在修建车位时理应知晓该车位之性质用途，然而华都置业公司在与冯曜曦签订合同时并未履行告知义务，仍向冯曜曦出售不存在的所有权，并承诺会办理产权证书，有欺诈之嫌。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律诺干问题的解释》第十九条之规定，由于出卖人的原因无法办理房屋所有权登记，出卖人应当赔偿损失。故华都置业公司应当承担车位因无法办理权属证书而导致的价值贬损。同时，冯曜曦出于对被告之信任，于2014年1月9日与第三人签订《车位转让合同》并收取定金120000元，现由于华都置业公司之原因导致该合同无法履行，并导致冯曜曦承担巨额违约金，被告应当对此承担赔偿责任。诉至法院，请求判令：1、华都置业公司向冯曜曦赔偿停车位无法办理权属证书的损失120000元；2、诉讼费用由华都置业公司承担。被告（反诉原告）华都置业公司本诉辩称，1、华都置业公司愿意按照合同及法律规定即低于合同价款20%承担相关违约责任，请求驳回冯曜曦的其它诉讼请求，诉讼费用按比例承担；2、华都置业公司出售给冯曜曦车位时，华都置业公司销售人员误将人防车位当做产权车位出售给冯曜曦，并不构成欺诈，并且案涉车位交付给了冯曜曦，冯曜曦也正常使用，华都置业公司愿意按照合同约定以及相关的法律规定承担违约责任。被告（反诉原告）华都置业公司反诉诉称，华都置业公司与冯曜曦于2010年4月8日签订《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》；合同签订后，冯曜曦按约支付了车位款，华都置业公司也按约定将约定车位交付给了冯曜曦。其后，在约定时间华都置业公司依据车位销售合同约定准备办理相关车位产权权属分割登记时，发现该车位位于地下人防区域，依据现有国家和地方相关规定，无法办理权属证书。发现问题后，华都置业公司及时通知了冯曜曦，并提出多种解决方案，但冯曜曦均置之不理。由于权属登记无法办理，造成原签订合同已无法履行完成，为维护华都置业公司合法权益，避免双方损失扩大，华都置业公司根据《中国人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，提起反诉，请求判令：1、解除华都置业公司与冯曜曦签订的《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》；2、冯曜曦将已交付其使用的车位（编号：美林湾第XX号车位）退还给华都置业公司；冯曜曦向华都置业公司支付其使用期间的车位使用费（庭审中，华都置业公司确认车位使用费标准按250元／月-300元／月计算）；3、本案的诉讼费用由冯曜曦承担。原告（反诉被告）冯曜曦反诉辩称，可以解除《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》，因解除合同，原告丧失了因车位销售合同约定的车位使用权和所有权65年，被告应当承担违约责任，并以案涉车位现有的价值赔偿原告的损失。经审理查明，2010年4月8日，出卖人华都置业公司与买受人冯曜曦签订《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》，约定由买受人以60000元的价格，购买出卖人所开发的位于成都市地下平面车位，该车位为现房按套销售，买受人购买车位所在土地使用年限自2005年12月7日至2075年12月6日。买受人签订本合同时，出卖人、买受人双方须同时签订《委托书》，由买受人委托出卖人代办车位产权手续，同时买受人须向出卖人提供办理车位产权证所需的资料。出卖人应当在美林湾二期车位交付之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，合同继续履行，出卖人按已付款2%向买受人支付违约金。本合同均按套计价，若根据相关部门测绘，实测面积有差异的，合同继续履行，出卖人与买卖人各自放弃追偿权利，且车位价格不变。买受人在本小区所购房屋的房号为XX，若今后转让，买受人仅能向华都·美林湾小区业主转让该车位。业主应自觉遵守楼宇车位管理公约的各项规定，地下平面停车位管理服务费暂定为40元∕车位·月。合同签订当天，冯曜曦按约向华都置业公司交纳了车位款60000元及委托代办车位产权的登记费、税费等3335.58元。2014年9月15日，华都置业公司向冯曜曦发送《致歉书》，主要内容为冯曜曦购买的案涉车位位于人防区域，根据国家规定不能办理相关权属证书，华都置业公司深表歉意。华都置业公司通知冯曜曦于2014年9月30日之前带上相关证件、票据前往华都美林湾XX美林湾客服中心办理合同变更事宜并领取补偿金。华都置业公司提出补偿方案如下：1、改签车位合同方案：改签《车位使用权转让协议》，并签订《承诺书》，则（1）华都置业公司按原合同购买车位款项的20%给予补偿，（2）退还客户已缴纳的办理权属证书的费用，并按银行同期5年期定期存款利率支付利息。2、解除车位合同方案：合同解除，退回车位，并签订合同解除《协议书》，则（1）华都公司全款退还客户购买车位款，并按原合同购买车位款项的40%给予补偿；（2）退还客户缴纳的办理权属证书的费用，并按银行同期5年期定期存款利率支付利息。2009年12月，XX号楼及地下室竣工验收合格。2014年1月9日，冯曜曦与案外人刘润签订《车位转让合同》，合同约定由冯曜曦以220000元的价格将案涉车位转让给刘润，刘润在签订合同7天内支付车位转让订金120000元，并于车位产权过户时一次性付清剩余100000元。2013年12月25日,华都置业公司与案外人王宏签订《美林湾二期地下平面车位销售合同》，约定华都置业公司以112000元的价格销售美林湾XX号地下车位，该车位按个计价，不受车位面积误差影响。2014年2月19日，华都置业公司与案外人代渝蓉签订《美林湾二期地下平面车位使用权转让协议》，约定华都置业公司以99000元的价格转让美林湾二期地下暂定号2345号车位使用权，不办理产权证。2015年9月1日，成都合力物业服务有限公司美林湾物业服务处出具两份《证明》，分别证明案涉车位从2010年5月至今由冯曜曦缴纳车位管理费；在美林湾物业服务处登记美林湾业主资料中没有刘润此人。上述事实的认定，有双方当事人的陈述及以下证据在案为证：冯曜曦提交的冯曜曦的身份证复印件、华都置业公司的工商信息查询单、《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》、收据、《车位转让合同》、《致歉书》、补偿方案；华都置业公司提交的华都置业公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》、收据、建设工程规划验收合格证、竣工验收合格报告、竣工验收备案表、房产测绘成果报告、《美林湾二期地下平面车位销售合同》、《美林湾二期地下平面车位使用权转让协议》、《证明》两份。关于华都置业公司提交的《解除合同通知函》，因冯曜曦否认签收，华都置业公司也未提交已经送达的证据材料，本院对该材料不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据冯曜曦与华都置业公司签订的《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》的约定，华都置业公司负有向冯曜曦交付车位并办理产权登记的合同义务，冯曜曦向华都置业公司负有缴纳车位价款的义务。在合同履行过程中，冯曜曦已向华都置业公司支付完清车位款以及委托办理车位产权的费用，而华都置业公司在交付车位后，并未按合同约定办理相应的车位产权，已构成违约。庭审中，双方确认，案涉车位位于地下人防区域，不能办理相应权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，因案涉车位位于人防区域，根据相关法律规定，不能办理相应的车位产权，故案涉车位销售合同因法律上履行不能而无法实现合同目的，华都置业公司反诉请求解除双方签订的《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，鉴于冯曜曦在履行车位销售合同中没有任何过错，在案涉车位销售合同解除后，其因车位销售合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，冯曜曦虽以其与案外人刘润签订的车位转让合同载明的转让订金120000元主张损失，但未提交相应的款项收取凭证予以证明，同时,冯曜曦称按车位价值贬损来主张损失，但也未提交相关证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，结合华都置业公司在致歉函中所附的赔偿方案、华都置业公司与案外人王宏签订的车位销售合同价款、与代渝蓉签订的车位使用权转让协议价款，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则,本院确定在案涉车位销售合同解除后，华都置业公司除应返还冯曜曦原付的车位款60000元、退还办理权属证书的费用3335.58元并按中国人民银行同期5年期定期存款利率支付利息之外，另赔偿冯曜曦24000元。基于案涉的《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》解除，华都置业公司要求冯曜曦返还案涉车位，本院予以支持。华都置业公司要求冯曜曦支付其使用车位期间的车位使用费，本院认为，因冯曜曦基于车位销售合同使用案涉车位，且在其使用期间已缴纳了相应的车位管理费，故华都置业公司诉请的车位使用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冯曜曦与被告（反诉原告）四川华都置业有限公司于2010年4月8日签订的《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》予以解除；二、原告（反诉被告）冯曜曦应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川华都置业有限公司返还位于成都市锦江区白桦林路29号华都·美林湾一期第-1层121号地下车位；三、被告（反诉原告）四川华都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯曜曦返还车位价款60000元、车位产权办证费用3335.58元并支付利息（以3335.58元为基数，从2010年4月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行5年期同期存款利率计算）；四、被告（反诉原告）四川华都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯曜曦赔偿损失24000元；五、驳回原告（反诉被告）冯曜曦的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1350元、反诉案件受理费减半收取650元，两项合计2000元，由原告（反诉被告）冯曜曦负担1050元，被告（反诉原告）四川华都置业有限公司950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王 艳二〇一六年四月十一日书 记 员 郑云飞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。