（2016）渝0112民初505号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-13
案件名称
重庆市渝北区冠居物业管理有限公司与尹四建物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区冠居物业管理有限公司,尹四建
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初505号原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪镇松桥路100号，组织机构代码：70936231-6。法定代表人倪尔红，经理。委托代理人廖春燕，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。被告尹四建，男，1975年7月15日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人韩春梅，女，1987年2月16日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司与被告尹四建物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用小额诉讼程序于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司的委托代理人廖春燕，被告尹四建的委托代理人韩春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司诉称：被告在重庆市渝北区X街道X大道X号X小区购房一套，并按商品房买卖合同约定的时间接房入住。原告与开发商签订了前期物业服务合同，该合同约定了原、被告的权利义务。原告随即组织人员和相关设施设备进场管理和服务。在管理和服务期间，被告因各种理由拒交和拖欠物业管理费，经原告多次催收无果。现起诉要求：依法判令被告立即支付拖欠原告2013年1月至2015年11月的物业服务费2096元，并从欠费次日起按日加收应交金额千分之三的滞纳金3301元。被告尹四建辩称：1.被告未与原告建立物业服务合同关系；2.原告提供的物业服务不到位，被告房屋存在漏水问题，下水道堵塞，原告一直不予处理；3.被告交纳的五通费一直未予退还。经审理查明：原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司原名重庆市渝北区金楼物业管理有限公司，于2010年11月25日经工商部门准予变更登记为重庆市渝北区冠居物业管理有限公司。被告尹四建系位于重庆市渝北区X街道X大道X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为99.82平方米，系多层住宅。2005年1月30日，原告与重庆金楼物业发展有限公司签订了一份以重庆金楼物业发展有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，委托服务期限为三年。该合同第五章第一款第一项规定，乙方按以下标准收取物业服务费：（1）住宅：0.5、0.8元／月·平方米；（2）住宅改写字间：1.1元／月·平方米；（3）住宅改门面：1.5元／月·平方米；以上费用按房屋建筑面积收取。该合同还对物业服务范围和项目、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。2006年7月27日，重庆市渝北区物价局作出渝北价（2006）125号文件，该文件载明，位于X大道X号居民住宅X小区收取物业管理服务费事宜，批复如下：多层住宅每平方米每月收取0.5元物业管理服务费，高层住宅每平方米每月收取0.8元的物业服务费（含电梯费）；公用水电据实分摊并定期向业主公布。上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2016年1月27日，原告向本院起诉要求判令被告支付2013年1月至2015年11月期间的物业服务费及滞纳金。上述事实，有土地房屋权属登记卡、变更登记申请书、准予变更登记通知书、前期物业服务合同、渝北价（2006）125号文件、社区居民委员会出具的证明、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆金楼物业发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该前期物业服务合同对X小区的全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为三年，但2008年1月30日后，原告仍为X小区提供物业管理服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。被告辩称其未与原告建立物业服务合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。物业服务收费标准问题，因原、被告均未举示证据证明X小区的物业服务收费标准有变更，故重庆市渝北区物价局于2006年7月27日作出的渝北价（2006）125号文件规定的收费标准应当继续沿用。因此，在2013年1月至2015年11月期间，被告应交纳的物业服务费为0.5元／月／平方米×99.82平方米×35个月=1746.85元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其房屋存在漏水问题、下水道堵塞、交纳的五通费未退还，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费本金的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告尹四建在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司2013年1月至2015年11月期间的物业服务费1746.85元；二、驳回原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告尹四建负担。本判决为终审判决。代理审判员 张晓华二〇一六年四月十一日书 记 员 温 娟 微信公众号“”