（2015）绍柯民初字第4218号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-23
案件名称
韩建标、谢仁妹与绍兴县柯桥五代同堂参茸商行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩建标,谢仁妹,绍兴县柯桥五代同堂参茸商行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第六十条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第4218号原告：韩建标。原告：谢仁妹。上述二原告共同委托代理人：徐华琴，浙江德顺律师事务所律师。被告：绍兴县柯桥五代同堂参茸商行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道碧水金柯小区*期*幢***号。经营者：夏永建。原告韩建标、谢仁妹诉被告绍兴县柯桥五代同堂参茸商行（以下简称五代同堂商行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理，依法由审判员任莹独任审判，因采用其他方式无法向被告五代同堂商行送达，本案依法转为普通程序，并由审判员任莹担任审判长，与人民陪审员朱先淼、人民陪审员黄志新组成合议庭，于2016年4月7日依法公开开庭进行审理。原告韩建标、谢仁妹的委托代理人徐华琴到庭参加诉讼。被告五代同堂商行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告韩建标、谢仁妹诉称：原、被告于2011年9月7日与被告签订营业房租赁合同一份，约定由二原告将位于绍兴市柯桥区万商路751号碧水金柯3幢120、121室两间营业房出租给被告经营使用。合同约定：租期为2011年9月20日至2016年9月19日止；租金第一年为130000元，从第二年起每年递增10000元，以此类推；租金支付方式为一年一付，在每年的9月19日前支付，若逾期则由被告支付相应的违约金。合同另约定，若被告未及时履行支付租金义务，原告有权单方解除合同。现被告拒不履行合同义务，已构成违约。为此，原告为维护自身合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：1.依法判决解除原告与被告于2011年9月7日签订的《营业房租赁合同》；2.判令被告自判决生效后十日内腾退出绍兴市柯桥区万商路751号碧水金柯3幢120、121室营业房；3.判令被告赔偿原告占有营业房期间的原告租金损失（自2015年9月20日起至实际腾退之日止，按年租金170000元的标准计算）；4.判令被告支付给原告违约金50000元。被告五代同堂商行未作答辩。本院经审理查明，讼争二间营业房位于绍兴市柯桥区柯桥碧水金柯小区3幢120室、121室，其产权人分别为原告韩建标、谢仁妹。2011年9月7日，二原告（合同甲方）就其所有的营业房与被告（合同乙方）签订《营业房租赁合同》一份，约定：甲方将位于万商路751号碧水金柯3幢120室、121室，共2间营业房，面积240平方米，供乙方使用，使用期限为5年；乙方同意2011年9月20日至2016年9月19日第一年130000元租赁该营业房，从第二年起每年递增10000元计收营业房租金，租金支付方式为一年一付，第一次在合同签约后（即2011年9月19日前）支付130000元，每逾期一天，乙方按租金总额的0.5%支付给甲方滞纳金；有下列情况之一，甲方有权单方终止合同，解除乙方该租营业房权利。（1）在后（合）同期内交付租金而未交。（2）乙方违反本合同任何一条款的规定。（3）在合同期内乙方违约，应赔付甲方次年12个月的年租金作为违约金。（4）终止合同后对乙方的装修，甲方不作任何赔偿。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，二原告依约向被告交付讼争二间营业房，被告亦支付了相应的租金。然，被告在2015年9月20日后未再按约向二原告支付租金。2015年10月20日，二原告向被告邮寄催告函一份，要求被告在收到催告函后5日内支付租金170000元，否则要求解除合同。另查明，现讼争房屋属于空置状态，被告亦未向二原告交付房屋。现二原告认为，根据双方签订的《营业房租赁合同》，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，遂起诉法院，酿成本纠纷。以上事实，由原告提供的2011年9月7日由二原告与被告签订的《营业房租赁合同》，房屋所有权证、土地使用权证、契证，催告函及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，二原告与被告签订的《营业房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。依法成立的合同受法律保护。当事人应全面履行合同义务，并享有合同权利。针对原告要求解除合同的诉求。本院认为，根据双方合同约定，有下列情况之一，甲方有权单方终止合同，解除乙方该租营业房权利。（1）在合同期内交付租金而未交；（2）乙方违反本合同任何一条款的规定；（3）在合同期内乙方违约，应赔付甲方次年12个月的年租金作为违约金；（4）终止合同后对乙方的装修，甲方不作任何赔偿。被告在2015年9月20日后未向二原告支付2015年9月20日至2016年9月19日的租金170000元，经二原告发函催讨未果，其行为已构成违约，符合合同约定的甲方有权单方终止合同。根据我国合同法第九十三条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，现二原告要求解除原、被告于2011年9月7日签订的《营业房租赁合同》，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。针对二原告要求被告腾退讼争营业房的诉求。本院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告未向二原告交付讼争营业房，二原告要求被告腾退返还，符合法律规定，本院予以支持。针对二原告要求被告赔偿原告占用讼争营业房期间的租金损失的诉求。本院认为，合同解除后，被告实际占有使用该房屋至今的事实清楚，由此导致原告的租金损失（合同解除前为租金损失，合同解除后至实际腾退房屋日系房屋占有使用费损失）客观存在，被告对此理应予以赔偿。具体的赔偿标准，原告主张按170000元／年，即465.75元／天的标准计算合理，本院予以照准。具体的计算时间，原告主张自2015年9月20日起至实际腾退日止的诉求合理，本院予以支持。针对二原告要求被告支付违约金50000元的诉求，本院认为，根据双方合同约定，在合同期内被告违约，应赔付原告次年12个月的年租金作为违约金，即被告应当赔偿给二原告170000元的违约金。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现二原告自行将违约金调整为50000元，结合本案的实际情况，从公平、双方利益平衡的角度，本院认为50000元的违约金标准亦属合理，故对此予以支持。综上，本院对二原告的诉求依法予以支持。被告未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实作出处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告韩建标、谢仁妹与被告绍兴县柯桥五代同堂参茸商行于2011年9月7日签订的《营业房租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告绍兴县柯桥五代同堂参茸商行于本判决生效后十日内腾退出位于绍兴市柯桥区万商路751号碧水金柯3幢120、121室营业房；三、被告绍兴县柯桥五代同堂参茸商行于本判决生效后十日内支付给原告韩建标、谢仁妹绍兴市柯桥区万商路751号碧水金柯3幢120、121室营业房自2015年9月20日起实际腾退日止，按465.75元／天的标准计算的房屋使用费；四、被告绍兴县柯桥五代同堂参茸商行于本判决生效后十日内支付给原告韩建标、谢仁妹违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告绍兴县柯桥五代同堂参茸商行负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费3000元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 任 莹人民陪审员 朱先淼人民陪审员 黄志新二〇一六年四月十一日书 记 员 徐 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”