（2015）海民初字第4179号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-30
案件名称
叶友来与纪国庆合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶友来,纪国庆,叶洗,谢石羡花,苏石羡菊,谢石羡治,谢石羡珠
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第4179号原告叶友来，男，1957年8月1日出生，汉族，住厦门市海沧区。委托代理人王小兰、王振烈，福建力衡律师事务所律师。被告纪国庆，男，1962年8月24日出生，汉族，住厦门市海沧区。委托代理人梁明军，福建志远律师事务所律师。第三人叶洗，女，1929年4月12日出生，汉族，住厦门市海沧区。第三人谢石羡花，女，1962年4月26日出生，汉族，住厦门市海沧区。第三人苏石羡菊，女，1964年3月4日出生，汉族，住厦门市集美区。第三人谢石羡治，女，1965年9月15日出生，汉族，住厦门市集美区。第三人谢石羡珠，女，1969年6月11日出生，汉族，住厦门市海沧区。上述五位第三人的共同委托代理人杨建辉、苏燕青，福建明鼎律师事务所律师。原告叶友来与被告纪国庆、第三人叶洗、谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶友来及其委托代理人王振烈、王小兰，被告纪国庆及其委托代理人梁明军，第三人叶洗、谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠的共同委托代理人杨建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶友来诉称，叶建兴（又名谢建兴，已故）系第三人叶洗之夫，系原告叶友来、第三人谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠之父，于1994年去世。位于东孚街道凤山社区凤山南路66号的房屋（以下简称讼争房屋）为叶建兴所有，原杏林区人民政府颁发了杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》。2001年3月10日，原、被告签订《购房协议》，约定：原告以32000元的价格将讼争房屋转让给被告。第三人一直误以为讼争房屋仅是借给被告居住，对上述交易不知情。至2011年，因讼争房屋系危房需要翻建，在办理翻建审批手续时，第三人才得知原、被告之间的交易。第三人不同意转让讼争房屋，并拒绝配合办理房屋翻建手续。2011年11月15日，原、被告经协商一致同意解除《购房协议》，同时被告在《证明》上写明“同意归叶友来翻建”并签字加盖手印，在复印的《凭证二》上写明“愿意归还叶友来翻建”、“本凭证确实”等内容并签字加盖手印，并将该等文件交付原告。但原、被告签订的《购房协议》于2011年11月15日解除后，被告却拒绝交还讼争房屋。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告于2001年3月10日签订的《购房协议》已于2011年11月15日解除；2、被告立即腾空并返还位于厦门市海沧区东孚街道凤山社区凤山南路66号土地房屋；3、原告向被告返还购房款32000元，原告无需向被告承担解除《购房协议》的其他责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告纪国庆辩称，一、原、被告双方于2001年3月10日签订的《购房协议》已于2002年5月20日履行完毕，并签署证明合同已经履行的《凭证》，载明：“该款项已交清，使用证当天转交”，中证人廖某在《凭证》上签字确认；二、本案讼争合同已经履行完毕，不存在合同解除的问题；三、2011年11月，被告所写的“同意归叶友来翻建”“、“愿意归还叶友来翻建”是双方经协商形成的新的合作建房协议，不是对原合同解除的意思表示；四、被告未作出过解除《购房协议》的意思表示，原告仅以被告所写的“同意归叶友来翻建”“、“愿意归还叶友来翻建”等推断被告的意思表示是断章取义；五、自2012年始，原、被告双方经过了数次法庭调解均未能对“同意归叶友来翻建”“、“愿意归还叶友来翻建”等约定内容达成协议，已不具有可履行性。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人叶洗、谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠共同述称，一、原、被告签订的合同效力并不涉及第三人，第三人将以本案的审理结果另行主张物权保护；二、第三人享有讼争房屋的物权，《购房合同》无法改变讼争房屋的物权归属，原、被告无权处分第三人所有的房屋，讼争合同已丧失了可履行性；三、第三人不同意原、被告之间达成的翻建协议；四、按照被告的主张，讼争房屋的价值于签订《购房协议》时应当有30多万，第三人有理由相信原、被告系以低价恶意签订合同，以此来损害第三人的利益；五、本案中对被告的补偿均与第三人无关。经审理查明：一、叶建兴（又名谢建兴，已故）系第三人叶洗之夫、原告叶友来、第三人谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠之父，叶建兴于1994年去世。二、2001年3月10日，原、被告签订一份《购房协议》，载明：“经双方协定，叶友来将自己旧房转卖给纪国庆同志，面积269.8㎡（有政府办证）及房屋前后及庵后两棵龙眼树共十几棵，总金额为人民币叁万贰仟元正。1、付款方式：本协议签订之日交款人民币壹万；3月20日再付人民币伍仟元正；2001年12月份付人民币壹万元正；其它在2002年4月份前还清。2、款项交清后，有关房屋手续应及时交给纪国庆。3、若纪国庆违反协议无按时交款，叶友来可取消协议及协议前后所收款项当作租金。4、有关证件﹤杏集建（96）字第172号建设用地使用证，户主：叶建兴，占地面积269.8㎡﹥。5、协议壹式两份，协议签订交款完有效……”。原、被告作为买卖双方，案外人唐明耀作为中证人在该份《购房协议》上签名。2002年5月20日，原告向被告出具一份《凭证》，载明：“经双方协商决定，将叶建兴壹座在凤山一组房厝（图号B1424）用地积269.8㎡，壹层，地点山尾大榕树边，价格为叁万贰仟元正。今后房权归纪国庆所有……（注：款项已交清，使用证当天转交）”。原告作为转让人、案外人唐明耀作为中证人在《凭证》上签名。2011年10月，被告在上述《凭证》的复印件上写明“愿意归还叶友来翻建”、“本凭证确实”字样并签字加盖手印。上述《购房协议》、《凭证》所涉房屋的《集体土地建设用地使用证》编号为杏集建（96）字第172号，权证登记的土地使用者为叶建兴。2015年8月5日，本院作出（2015）海民初字第1297号民事判决书，确认上述《购房协议》有效。2015年11月10日，厦门市中级人民法院以（2015）厦民终字第3850号民事判决，维持本院的上述判决。三、《购房协议》签订后，被告向原告支付了购房款32000元。2002年5月20日，原告将杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》原件交付被告，后被告于2011年11月15日将杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》原件交还原告，现由原告持有。案涉房屋现由被告实际控制。四、2011年11月15日，厦门市海沧区东孚街道凤山村民委员会向东孚派出所出具一份《证明》，载明：“我村一组村民叶建兴（谢建兴）出生于1931年10月15日，两个名字同属于一个人，在1996年7月15日所办的建设用地使用证是用于叶建兴名下办理（现叶建兴已故）因房子处于危房需翻建该土地，（土地局）需贵所提供查实证明，盼贵所给予大力支持、方便。（备注）……该宅为凤山南路66号杏集建（96）字第172号。”被告在该《证明》上写明“同意归叶友来翻建”字样并签字加盖手印。五、2011年11月24日，厦门市房屋安全鉴定所作出厦房鉴字2011第681号《房屋安全鉴定报告》，对本案讼争房屋鉴定为危险性评定C级，构成局部危房，处理建议：结构更新。原告提交海沧区东孚街道凤山村民委员会出具的证明一张，该证明记载“我凤山社区居民纪国庆同志于2013年在凤山南自检房屋一栋（4层楼，约一千多平方）”。原告提交电费明细三张，其中户名纪国庆，户号0528394479及户号0528294577两个电表显示自2013年3月后用电量几乎为零。证明讼争房屋处于常年无人居住的情况。以上事实，有原告提交的《购房协议》、《集体土地建设用地使用证》、《证明》、《凭证》、《房屋安全鉴定报告》、（2015）海民初字第1297号、（2015）厦民终字第3850号《民事判决书》，被告提交的《购房协议》、《凭证》及各方当事人的庭审陈述为证。原、被告对本案《购房协议》的履行情况及双方对解除《购房合同》是否达成协议的事实有争议，本院结合双方的举证加以分析并认定：原告叶友来认为，1、原、被告已经部分履行了讼争合同，本案讼争合同是不动产买卖合同，合同的履行标准应当是物权发生变动，双方没有办理房屋物权变更登记，所以合同没有履行完毕；2、被告以书面承诺的形式，对解除《购房协议》作出了意思表示，且将房屋权属证书原件归还原告，被告的上述行为可以证明双方已经就讼争合同的解除达成协议。为证明其主张，原告向本院提交了《购房协议》、《集体土地建设用地使用证》、《证明》及《凭证》。被告对于原告提交的《证明》、《凭证》质证称，对于上述两份证据的真实性无异议，对证明对象有异议，两份证据都强调房屋翻建事宜，不能证明《购房协议》已经解除。第三人对原告提交的证据无异议。被告纪国庆认为，1、本案讼争合同已经履行完毕，不存在合同解除的问题；2、被告于2011年在《证明》、《凭证》上签署的内容没有提及解除合同，被告的真实意思表示是将房屋交由原告翻建，双方对房屋翻建事宜已经进行了约定；3原、被告知识水平存在差异，原告故意设置简单模糊的协议，产生了多种解释，导致被告无法清楚认知；4、翻建协议不是对讼争合同解除的意思表示，而是双方达成的新协议，因协议内容不明确，导致双方无法明确翻建协议具体履行的范围。综上，被告认为讼争合同已经履行完毕，双方并未对讼争合同达成解除协议。为证明其主张，被告向本院提交了《购房协议》、《凭证》。原告对于被告提交的《购房协议》、《凭证》质证称，对于上述两份证据的真实性无异议，对证明对象有异议，本案讼争合同是不动产买卖协议，合同的履行标准应当是物权发生变动，双方仅仅履行了部分合同，被告主张合同已经履行完毕没有事实和法律依据。第三人对于被告提交的证据质证称，对于上述两份证据的真实性均确认，对证明对象有异议，讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》已经交还原告，可以印证双方合同解除的事实，《凭证》仅能证明被告已经履行了付款义务，且没有在约定的时间内履行，不能证明讼争合同已经履行完毕。对于原告、第三人的质证意见，被告辩称，1、讼争合同约定的履行范围仅包括交房、交证和交款，双方已经按照合同的约定全部履行了相关义务，合同履行完毕不存在解除的问题；2、讼争合同中未对房屋产权过户登记进行约定，被告不主张房屋的过户登记；3、按照讼争合同实际履行期限或是按照双方达成新的翻建协议，均已过法定诉讼时效。本院认为，1、双方对《购房合同》及《凭证》的真实性均无异议，根据《购房合同》的约定，被告履行合同的义务为向原告支付32000元购房款，原告履行合同的义务为向被告交付杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》及房屋。被告主张合同约定的仅是房屋的现实交付，而不包括产权过户登记的权利，应理解为双方交易的对象不包括完整的物权，而仅为房屋交付完的占有、使用权。原、被告于2002年5月20日依照约定各自履行合同约定的义务，但因双方交易的是房屋的使用权，而该房屋的使用状态一直延续，被告有权依据合同继续使用，原告亦有义务保障被告的继续使用，故本院对讼争合同已经履行完毕的事实不予确认；2、关于原告提出双方已对解除《购房合同》达成一致意见的主张是否成立的问题。被告在《证明》及《凭证》上签署的内容，原被告做出了不同的解释，原告认为是合同解除的意思表示，而被告认为仅是将房屋交还给原告翻建，本院认为，应从当时的各方面情况及事后各方的行为综合考虑，首先，讼争房屋当时已经处于危房状态，明显不适合居住；其次，被告在书写前述内容时同时将集体土地建设用地使用证原件交还原告；再次，结合原告提供的凤山村委会出具的《证明》及《历月电费明细》可以认定被告自2013年3月起未实际居住在讼争房。综合前述原因，原、被告之间基于房屋使用权的买卖协议，双方并未约定使用期限，但最长也不应超过房屋的自然使用寿命，在讼争房屋已经不适用且被告已经不再实际使用的情况下，被告将房屋返还给原告更符合常理。据此，原告主张被告已对解除《购房协议》作出意思表示的理由本院予以采信，对双方约定解除《购房协议》的事实予以确认。综上，本院认为，本案系合同纠纷。原、被告签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告对《购房协议》约定的义务处于持续履行状态，双方虽未就解除合同后续问题达成一致意见，但已经就返还房屋达成合意，原购房合同的目的已经丧失，应当认定双方已就解除《购房协议》达成一致的意思表示。原告主张《购房协议》已于2011年11月15日解除的理由成立，本院予以支持。因原被告双方已经合意返还房屋且合同解除后被告已经没有理由继续占有使用房屋，故被告应当将讼争房返还原告。至于合同解除后原告返还被告购房款及其数额，该请求权应由被告主张，由于本案中被告并未提起反诉，故本案不对该项争议进行处理，由原、被告双方另行理会。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：原告叶友来与被告纪国庆于2001年3月10日签订的《购房协议》于2011年11月15日解除；被告纪国庆应于本判决生效之日起30日内将址于厦门市东孚街道凤山村凤山南路66号的土地房屋腾空并返还给原告叶友来；驳回原告叶友来其他诉讼请求。本案受理费600元，由被告纪国庆负担，并应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 薛自力审 判 员 赖清龙代理审判员 林 丹二〇一六年四月十一日代书 记员 伊颜婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关注微信公众号“”