（2016）苏05民552号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-27
案件名称
昆山市捷利家具有限公司与李转运土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李转运,昆山市捷利家具有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民552号上诉人（原审被告）李转运。委托代理人姜晓亮，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山市捷利家具有限公司，住所地昆山市周市镇优比路南侧333号。法定代表人李逢春，该公司董事长。委托代理人薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。上诉人李转运因与昆山市捷利家具有限公司（以下简称捷利公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆周民初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年11月27日双方当事人签订了《土地租赁协议书》，约定：1、捷利公司将其拥有使用权的昆山市周市镇优比路333号土地约33966平方米出租给李转运使用，用途是堆放建筑材料及废品；2、租赁期限从2013年1月15日至2019年1月14日，李转运于每年的12月15日交纳租金给捷利公司，先付后用。第一年租金为510000元，第二年租金为892500元，第三年租金为892500元……合同期总租金为4590000元；3、李转运需支付20000元土地押金，合约期满后归还；4、租赁期限内，李转运如需转租应征得捷利公司书面同意，否则捷利公司有权收回土地使用权，终止合同；5、此地块为政府规划地块，不得搭建任何建筑物，如李转运擅自搭建违章建筑，一切后果均由李转运自行承担；6、如逾期交纳租金30日以内，李转运除补交所欠租金外还应按日向捷利公司支付年租金1‰的违约金；如逾期超过30日，捷利公司有权解除合同，李转运应向捷利公司支付年租金15%的违约金。2012年11月27日李转运支付押金20000元，2012年12月15日支付2013年上半年租金250000元，2013年6月19日支付2013年下半年租金260000元。2014年6月13日、9月1日、12月15日分别支付2014年度租金150000元、142500元、600000元，合计892500元，即2014年度租金（2014年1月15日至2015年1月14日）已付清。2013年12月27日，昆山市周市镇党政办公室作出《周市镇联合执法取缔驰洁公司南侧非法堆场会议纪要》，载明涉案土地存在大量违章建筑和非法小作坊，存在严重的安全和消防隐患。其中无证作坊约26家：21家从事废旧塑料制品、废油漆溶剂桶等的清洗和造粒；2家废油漆桶、溶剂桶清洗点；3家废旧金属回收点，上述清洗废水成分复杂，且水量较大，未经处理直接进入优比路333号驰洁公司厂区，沿雨水管往东直排入梅官庄河内，严重污染周边河道，危及群众身体健康及环境稳定，社会影响巨大。驰洁公司南侧即本案出租的土地。一审另查明，李转运因涉嫌故意伤害罪，于2014年8月19日被太仓市公安局刑事拘留，同年9月19日被逮捕。2014年12月10日太仓市人民法院作出（2014）太刑初字第00539号刑事判决书，判处李转运有期徒刑八个月，2015年4月19日刑满释放。一审再查明，李转运在2013年将承租的土地转租给案外人池某、周某、陆某等人，并收取了租金，且次承租人均在涉案土地上开展经营。池某证言为：证人与李转运签订了租赁土地协议，租期从2013年至2018年，已经支付了2013年的租金30多万元。捷利公司提供的第二张照片中远处灰色屋顶的厂房是证人搭建用来堆东西的，砖混结构的房子是由李转运提供的。证人没有与捷利家具公司签订合同，2013年进场时水电正常。2014年1、2月停水停电后证人找过本案原告。证人办理过营业执照，目前仍居住在租赁的场地。因停水停电造成损失2290000元，由谁来赔偿不清楚。周某的证言为：证人与李转运签订了租赁协议，租期6年，已经交给李转运租金86000元，李转运是否交给捷利公司证人不清楚。证人使用的厂房和房屋是证人搭建，用于堆放东西，没有办理相关手续，捷利公司没有阻止。2014年3、4月份证人租赁的场地停水停电，但不清楚停水停电的原因。因停水停电造成损失839000元，要求捷利公司赔偿。陆某的证言为：证人与李转运签订过租赁协议，搭建的房屋是临时厂房，未办理营业执照。证人与捷利公司未签订合同。2013年开始停水停电，当时派出所去调解，但没有结果。现在工业用电和照明用电都没有。因停电造成证人损失3485300元，要求李转运、捷利公司共同赔偿。以上事实，有《土地租赁协议书》、《周市镇联合执法取缔驰洁公司南侧非法堆场会议纪要》、国有土地使用证、照片、损失清单、（2014）太刑初字第00539号刑事判决书、证人证言以及双方当事人陈述等在卷佐证。原审原告捷利公司的诉讼请求为，请求判令：1、解除李转运与捷利公司于2012年11月27日签订的《土地租赁协议书》；2、李转运立即迁出非法占有的现租赁场所，将租赁物原样完整交付于捷利公司；3、李转运支付实际使用费至实际搬离为止（暂计2015年1月1日至3月30日为223125元）；4、李转运支付违约金133875元；5、本案诉讼费用由李转运承担。一审法院认为：双方当事人均有缔约能力，其合意成立的土地租赁合同，是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方均有约束力。关于土地租赁协议是否解除的问题。《土地租赁协议书》第三条第2款及第四条第3款均约定李转运若转租应征得捷利公司书面同意，否则捷利公司有权收回土地使用权，终止合同。本案李转运称其与其他经营者是合伙关系，不存在转租行为。证人池某、周某、陆某均证实其租赁李转运的场地用于堆放东西。此外，在一审法院2015年3月11日对李转运制作的询问笔录中，李转运称“经原告同意后，我转租给了别人，具体哪些人我记不清楚了。”据此，李转运的转租行为没有征得捷利公司的书面同意，应承担相应的违约责任。《土地租赁协议书》第四条第4款约定涉案土地为政府规划用地，不得搭建任何建筑物。如李转运擅自搭建违章建筑，一切后果均由李转运自行承担。捷利公司提交了关于涉案土地现状的两张彩色照片，经三位证人辨认，均认可其在涉案土地上存在搭建行为。在一审法院2015年3月11日对李转运制作的询问笔录中，李转运称“照片中的房子是转租出去的承租人建造的，也有一部分是我出资建造的”，因此李转运在涉案土地上的搭建行为，已构成违约。李转运在2014年8月19日至2015年4月18日期间被司法机关限制人身自由，然而在2014年9月1日和12月15日仍然向捷利公司交纳租金，即李转运主张其因限制人分身自由而无法缴纳2015年度租金的理由不成立。李转运逾期支付租金的行为违反了《土地租赁协议书》第五条第1款关于租金支付时间及违约后果的约定。此外，李转运辩称捷利公司停止供电导致其及其他经营户重大损失，所以没有支付后续租金。因李转运未征得捷利公司书面同意转租他人，根据合同约定捷利公司有权收回租赁土地。若捷利公司履约或交涉过程中有不当行为，李转运可通过正当途径主张其权利。综上，李转运未经捷利公司书面同意将涉案土地转租他人及逾期交纳租金已构成违约，捷利公司根据《土地租赁协议书》的相关条款主张解除合同有事实依据，应予支持。则本案双方签订的《土地租赁协议书》自李转运收到应诉通知书之日即2015年3月11日起解除。关于违约金，《土地租赁协议书》第二条约定2015年度租金为892500元，李转运应于2014年12月15日前将2015年度租金付清。一审法院前述李转运逾期支付租金的理由不成立，李转运逾期支付租金已构成违约，应按照《土地租赁协议书》第五条第1款的规定承担年度租金15%的违约金，即892500元×15%＝133875元。关于拖欠的租金，李转运支付租金至2015年1月14日，现捷利公司主张从2015年1月1日起算，一审法院予以调整，李转运应向捷利公司支付自2015年1月15日至2015年3月10日的租金，以及2015年3月11日至实际搬离之日的使用费（租金和使用费均按892500元／年计算）。关于案外人的损失问题，本案实际经营者池某、周某、陆某与捷利公司没有租赁合同，因此其主张的损失应由出租方即本案捷利公司赔偿，在本案中不予处理。关于押金，《土地租赁协议书》第二条第四款约定土地押金20000元在合约期满后归还给李转运。《土地租赁协议书》因李转运的违约行为应予解除，土地押金应予退还，该款在李转运应付的租金中予以扣除。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、昆山市捷利家具有限公司与李转运于2012年11月27日签订的《土地租赁协议书》自2015年3月11日解除；二、李转运自判决生效之日起三十日内搬离租赁昆山市捷利家具有限公司的昆山市周市镇优比路333号土地，恢复原状；三、李转运向昆山市捷利家具有限公司支付租金及土地使用费，自2015年1月15日起至实际搬离之日止，按每日2445元计算，于搬离后十日内履行完毕；四、李转运向昆山市捷利家具有限公司支付违约金133875元，扣除昆山市捷利家具有限公司应返还的押金20000元，余款113875元，于判决生效生效之日起十日内履行完毕。案件受理费4806元，由昆山市捷利家具有限公司负担206元，李转运负担4600元。上诉人李转运不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：捷利公司的出租土地使用权属于特定权利，在相关权利未经有权行政机关依法认定的情况下，无权向李转运主张权利。捷利公司擅自停电停水违约在先，李转运有权行使后履行抗辩权。李转运与其他经营者之间是合作经营行为，不是转租行为。一审判决书认定的废水污染问题并不存在。捷利公司要求李转运迁出租赁场所，将会给李转运及其合作经营者造成巨大损失，捷利公司的诉讼请求属于显失公正。一审法院判令李转运承担违约金不符合法律规定。本案属于国土资源违法案件，按规定应当由国土资源主管部门管辖，一审法院程序处理不当。请二审法院依法撤销一审判决，依法驳回原审原告的诉讼请求。被上诉人捷利公司辩称：一审法院判决正确，请求予以维持。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，双方当事人签订的《土地租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方当事人在《土地租赁协议书》第三条第2款及第四条第3款明确约定李转运若转租应征得捷利公司书面同意，否则捷利公司有权收回土地使用权。李转运未经捷利公司书面同意擅自转租的事实有证人证言予以证实，李转运在一审法院询问笔录中亦予以承认，捷利公司有权解除《土地租赁协议书》。李转运认为其与其他经营者之间是合作经营行为的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。李转运认为捷利公司擅自停电停水违约在先的主张缺乏事实依据，本院亦不予采信。李转运违反双方约定理应承担违约责任，一审法院确定的违约金符合法律规定，本院予以确认。李转运另上诉认为本案属于国土资源违法案件，应当由国土资源主管部门管辖，一审法院程序处理不当，该上诉意见缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李转运的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人李转运负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 任小明代理审判员 黄学辉二〇一六年四月十一日书 记 员 黄源榕 更多数据：搜索“”来源：