（2016）渝0105民初2590号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-06
案件名称
郭莹与重庆天拓置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭莹,重庆天拓置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初2590号原告郭莹，女，1987年12月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人刘忠敏，重庆天伸律师事务所律师。被告重庆天拓置业发展有限公司，住所地重庆市江北区大石坝大路村73号，组织机构代码77179080-5。法定代表人吴秉琪，董事长。委托代理人朱彦军，男，汉族，1980年1月21日出生，住四川省南充市。原告郭莹与被告重庆天拓置业发展有限公司（下称天拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由审判员胡潇予独任审判，于2016年3月17日公开开庭进行了审理，书记员陈亚玮担任法庭记录。原告郭莹的委托代理人刘忠敏，被告天拓公司的委托代理人朱彦军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭莹诉称，我方与天拓公司签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、基础设施及违约责任等事项进行明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但天拓公司却违反合同约定，未接通正式居民用电，严重影响了房屋品质及价值。请求法院判决天拓公司赔偿损失4130元，并承担本案诉讼费。被告天拓公司辩称，被告已交付房屋，交房当日已经接通临时用电，达到了合同约定“通电”使用条件，被告无违约行为。涉讼房屋未能接入居民用电系因政府相关职能部门原因，存在不可抗力因素，原告未举示证据证明其遭受的实际损失，故被告不应承担赔偿责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年6月2日，郭莹与天拓公司签订《商品房买卖合同》，主要约定郭莹向天拓公司购买位于重庆市江北区大石坝一村X号X幢X单元X-X城市山谷（华润中央公园）三期的房屋，房屋总价款565183元。合同约定，涉讼房屋属预售商品房，用途为住宅，天拓公司应于2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付郭莹使用，商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行房屋验收交接时，天拓公司应出示前述备案登记证，并向郭莹提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”载明，天拓公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施按下列日期达到使用条件，其中电为“于2013年12月31日前通电”；若因相关职能部门或不可抗力导致延误的，期限顺延，天拓公司不承担违约责任。合同签订后，郭莹支付了约定的购房款。2013年12月27日，涉讼房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。郭莹实际接房时涉讼房屋安装有电表并接通工业用电。2015年5月18日，国网重庆市电力公司江北供电分公司（下称江北供电分公司）向涉讼房屋提供正式居民用电。郭莹确认其本人未交纳过涉讼房屋2015年5月18日前的电费。天拓公司交纳了相应工业临时用电电费，且表示未向郭莹催收。郭莹要求天拓公司支付违约金未果，遂于2016年2月将本案诉至本院。庭审中郭莹明确陈述，合同第十七条约定的“通电”系指正式居民用电而非工业临时用电。天拓公司陈述，交付房屋时已通电，符合合同第十七条中的“通电”要求。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、发票、江北供电分公司2015年9月28日出具的说明、江北供电分公司2015年11月13日出具的情况说明、重庆市公安局大石坝派出所出具的回复、民事判决书以及双方当事人陈述等证据证明，并经开庭质证，足以认定。本院认为，郭莹与天拓公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于天拓公司未按合同约定时间接通居民用电的行为是否构成违约，应否承担违约赔偿责任。本院认为，涉讼房屋系居住用房，合同第十七条应为关于居住用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的“通电”应理解为接通居民用电。天拓公司认为接房时已通工业临时用电即已符合“通电”条件的抗辩，与合同通常解释不符，本院不予支持。关于天拓公司有关未接通居民用电系政府职能部门原因和不可抗力所致，故其不应承担违约责任的答辩，本院认为，天拓公司作为涉讼房屋的开发商，理应具备商品房选址、报建、修建、销售等方面的专业知识，对于房屋接通居民用电的基础条件、申报程序、需时长短等理应在建房前及建房过程中予以充分持续关注与考量，并据此合理预计和衡量商业经营风险，与购房人就相应条款协商签订购房合同。本案双方合同未明确约定职能部门内涵，江北供电分公司作为企业法人分支机构并非职能部门，天拓公司亦未举示充分证据证明本案存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对其相应答辩意见，本院不予支持。综上，本院认定天拓公司未依约在2013年12月31日前接通涉讼房屋居民用电的行为构成违约。合同虽未约定该情形下的违约责任，但天拓公司交付的住宅仅接通临时工业用电，该行为虽对房屋使用功能没有实质影响，但对涉讼房屋价值及品质造成一定损害，因郭莹未举证证明其具体损失金额，本院综合考虑前述损害、涉讼房屋实际已接通居民用电现状、天拓公司对于逾期接通居民用电的过错程度、购房人对于涉讼房屋合理预期利益等，对郭莹要求天拓公司赔偿损失的诉讼请求，予以酌情主张1000元，对郭莹超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告重庆天拓置业发展有限公司向原告郭莹支付赔偿金1000元。二、驳回原告郭莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆天拓置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 胡潇予二〇一六年四月十一日书记员 陈亚玮 微信公众号“”