（2016）京0112民初1688号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-01
案件名称
祁丽君与北京实地房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁丽君,北京实地房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初1688号原告祁丽君，女。委托代理人夏晓静，北京市开越律师事务所律师。被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244XXXX。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人雷剑，男。原告祁丽君诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告祁丽君的委托代理人夏晓静，被告实地公司的委托代理人雷剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁丽君诉称：我与实地公司于2013年8月24日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5365号房屋。我依照合同约定交纳首付款726766元，活动费1万元。2014年10月16日，我、实地公司及交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，该合同签订后，交通银行以我的名义向实地公司支付购房款71万元。截止今日实地公司已收到我支付的全部购房款1436766元，活动费1万元。合同约定，实地公司应该在2013年11月15日向我交付符合合同约定的房屋，但5365号房屋在2013年11月15日并未满足交付条件，且截止目前，“星悦百货”已经关闭，商铺也未开业经营，实地公司已构成严重违约，导致我无法实现商业经营目的。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1521974的《预售合同》；2、判令实地公司返还我购房款1436766元、活动费1万元，并支付我违约金14367.66元；3、判令实地公司赔偿我利息损失37788.09元；4、诉讼费由被告实地公司承担。被告实地公司辩称：我公司不同意祁丽君的诉讼请求。祁丽君购买的房屋符合交付条件，合同可以继续履行，并非履行不能，请求法院驳回祁丽君的诉讼请求。依据合同附件五的约定，祁丽君逾期支付房款违约在先，合同附件十中也有关于买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任做了更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，除当事人另有约定外，合同附件十第五条要求原告在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，我公司认为根据约定，祁丽君的行使解除权的期限为93天。双方签订的合同没有约定开业等各项承诺，只是商品房的买卖，房屋在2014年6月26日竣工验收备案，达到交付条件，2014年10月17日产权登记证书已经完备，已经具备交付条件的所有手续，即可以通知祁丽君办理入住。因此不同意祁丽君所说的无法达到交付条件无法开业。虽然合同约定2013年11月15日交付房屋，但是我公司已经发出了入住通知书，我公司进行了房屋交付的通知，虽然该通知发出在竣工备案验收前，但只是违反了行政规定，应受到行政处罚，但我公司履行了房屋交付的义务。本案中，系祁丽君拒绝收房，祁丽君认为不能经营不能实现合同目的与合同无关，祁丽君解除合同的依据既违反了法律规定超过一年行使，也违反了合同的约定，要求驳回祁丽君的诉讼请求。祁丽君的贷款已经办理完毕，她只交了首付款，要求返还购房款，交付的购房款并没有祁丽君诉求的那么多。祁丽君要求返还银行贷款及利息没有依据。经审理查明：2013年8月24日，祁丽君与实地公司签署合同编号为Y1521974的《预售合同》，祁丽君购买5365号房屋。《预售合同》约定5365号房屋总房款为1436766元，祁丽君采用贷款方式付款，实地公司应当在2013年11月15日前向祁丽君交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订后，祁丽君交付购房首付款726766元，实地公司于2014年8月2日为祁丽君出具发票。祁丽君另支付搜房活动款1万元，实地公司于2013年8月14日为祁丽君出具收据。2014年10月16日，祁丽君作为甲方、交通银行作为乙方、实地公司作为丙方签订《个人房产抵押贷款合同》，祁丽君申请银行贷款71万元，交通银行于2014年10月23日发放该笔贷款。2013年11月15日，5365号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了5365号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5365号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。祁丽君至今未办理5365号房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，5365号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且商铺亦未开业经营。另查：自2014年11月起，祁丽君开始偿还交通银行贷款至2015年3月。2015年7月，因祁丽君逾期偿还贷款，交通银行向我院起诉祁丽君及实地公司金融借款合同纠纷一案，经审理，我院于2015年12月31日作出（2015）通民（商）初字第23466号民事判决书，判决：“一、被告祁丽君偿还原告交通银行股份有限公司北京通州支行借款本金人民币六十八万九千三百八十七元八角及利息、罚息、复利（截至二〇一五年七月二十二日的利息、罚息、复利为一万六千七百一十八元二角八分，自二〇一五年七月二十三日起，按《个人房产抵押贷款合同》的约定，计算至借款本息全部还清之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任。”该判决已于2016年1月22日生效。上述事实，有《预售合同》、购房发票、收据、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、交易明细清单、（2015）通民（商）初字第23466号民事判决书、生效证明、楼栋权属证明、竣工验收备案表、北京市门牌、楼牌编号证明信、照片、宣传资料及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告祁丽君与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年11月15日前向祁丽君交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，5365号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“星悦百货”已经关闭，商铺亦未能开业经营。祁丽君购买的5365号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求祁丽君的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅祁丽君个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故祁丽君要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还祁丽君已交纳的全部购房款及活动费1万元；对于祁丽君要求实地公司支付违约金14367.66元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，祁丽君主张的违约金的数额并无不妥，本院依法予以支持。因实地公司的违约行为导致合同目的无法实现，其应承担祁丽君已经偿还贷款的利息损失。经核实，自2014年11月至2015年3月，祁丽君偿还贷款的利息损失为21069.81元。2015年4月后，因祁丽君未按时偿还银行贷款而导致的利息、罚息、复利损失，其要求实地公司赔偿无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告祁丽君与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1521974的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告祁丽君购房款人民币一百四十三万六千七百六十六元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告祁丽君活动费人民币一万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京实地房地产开发有限责任公司支付原告祁丽君违约金人民币一万四千三百六十七元六角六分，于本判决生效之日起七日内执行清；五、被告北京实地房地产开发有限责任公司支付原告祁丽君贷款利息人民币二万一千零六十九元八角一分，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回原告祁丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千一百四十五元，由原告祁丽君负担一百三十三元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担九千零一十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘丹丹二〇一六年四月十一日书 记 员 刘萍萍 来源：