（2016）津02民终1695号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-24
案件名称
上诉人杨丽荣与被上诉人董琪、原审被告天津开发区家合天成房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨丽荣,董琪,天津开发区家合天成房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1695号上诉人（原审被告）杨丽荣。被上诉人（原审原告）董琪。委托代理人张永志（董琪之夫）。原审被告天津开发区家合天成房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区海望园3-102。法定代表人李美英，总经理。上诉人杨丽荣与被上诉人董琪、原审被告天津开发区家合天成房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年6月24日立案受理，于2016年1月19日作出（2015）滨功民初字第1859号民事判决。宣判后，杨丽荣不服，提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2015年6月18日，董琪与杨丽荣经天津开发区家合天成房地产经纪有限公司（以下简称家合天成公司）居间介绍，签订了《房屋租赁合同》，合同约定，出租方为杨丽荣，承租方为董琪，杨丽荣将位于开发区南江小区1-3-101房屋出租给董琪，合同约定租赁期间为2015年7月1日至2016年6月31日，租金标准为4300元／月，中介费为4300元，由董琪及杨丽荣各负担50%。房屋面积为20平方米，用途为商用。董琪、杨丽荣分别向家合天成公司支付中介居间费用2150元，董琪向杨丽荣支付房屋租金5900元。2015年6月30日，董琪向杨丽荣发出解除通知，因合同约定的面积与实际面积不符，且该房屋为民用住宅而非商用等内容，董琪通知杨丽荣解除租赁合同。另，南江小区1-3-101房屋所有权人为戴传国，房屋性质为民用住宅。再，家合天成公司被吊销营业执照，但尚未办理注销手续。董琪起诉请求判令：1、杨丽荣返还租金5900元；2、家合天成公司返还2150元；3、案件受理费由杨丽荣、家合天成公司负担。原审法院认为，董琪与杨丽荣双方所签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同明确约定了房屋用途为商用，且房屋用途系合同的实质性条款。诉争房屋的性质为民用住宅，根据《天津市市场主体住所（经营）场所登记管理暂行办法》规定，违反法律、法规及相关管理规约规定，未经有利害关系的业主同意的居住用房不得登记为住所（经营场所）。本案中，杨丽荣未能提供证据证明该诉争房屋经过相关利害关系业主同意，因此不能满足登记住所（经营场所）的条件。因此，双方所签订的《租赁合同》目的不能实现。董琪提出解除的要求合法有效。杨丽荣应向董琪返还已经支付的租金5900元。关于中介费用问题，家合天成公司作为居间方，应充分履行居间方义务，房地产居间服务内容非常广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成当事人订立房屋租赁合同外，还需要利用专业房地产知识为双方当事人服务，尽到居间方专业的审查义务，居间方只有在完成全部服务内容并且服务不存在瑕疵后，才可以收取约定的全额佣金。本案中，家合天成公司只是促成了租赁合同双方签订了其自制的《房屋租赁合同》，但在租赁合同签订过程中，居间方并未认真审查杨丽荣出租方的主体资格、房屋用途以及合同约定的商用用途，进而导致了双方合同目的不能实现。因此，家合天成公司在居间服务过程中存在过错，故家合天成公司应当返还董琪居间费用2150元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：“一、被告杨丽荣于本判决生效起十日内返还原告董琪房租5900元；二、被告天津开发区家合天成房地产经纪有限公司于本判决生效起十日内返还原告董琪中介费2150元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，被告杨丽荣负担18元，被告天津开发区家合天成房地产经纪有限公司负担7元。”宣判后，上诉人杨丽荣提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判不返还董琪房租5900元。主要理由：租房的时候董琪没有要求多少平米，签合同的时候也没有量房子有多少平米，只是觉得差不多写的20平米。那间房答应其在用房屋的同时还可以用卫生间和厨房，其属于转租，一审后房东又给其补了一个证明同意转租。关于商用和民用的问题，民用也可以用于商用，也可以办理相应的证件。被上诉人董琪答辩认为，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：当初在租房看房的时候说了开花店，是商用，民用我方办不了营业执照等材料。后来我方查了一下该房屋属于民用建筑，并与房东联系是否知道房屋进行了转租，房东回答是不知道。关于面积的问题，租赁合同中明确写的是20平米，但是实际面积并没有20平米。第三人家合天成公司述称，同意上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人提供原房东戴传国一审庭审后出具的同意书一份，证明2015年6月10日起到2016年6月9日止，这期间房东同意转租此房。被上诉人质证认为，对该证据不予认可，不属于二审新证据。第三人质证认为，对上诉人提交的证据不持异议。本院经审查认为，对上诉人提供的证据，该证据是在一审之后取得，当时戴传国已非房屋所有权人，该同意书与其一审的录音证据相悖，并且戴传国也没有出庭，上诉人也没有提供戴传国的相关身份证明，故对于该证据，本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，被上诉人和上诉人双方之间签订的《房屋租赁合同》约定了房屋面积和房屋用途。上诉人主张房屋面积符合合同约定并没有提供相应的证据证明，同时该房屋登记为民用住宅，上诉人主张可以转为商用，但是没有提供相应具有利害关系的业主同意转为商用、并且同意上诉人在此登记的相关证据，所以合同目的并不能实现。被上诉人据此提出解除合同符合法律规定，原审法院认定双方解除合同并判令上诉人返还租金并无不当。上诉人的上诉主张没有事实根据，本院不予支持。关于家合天成公司，其作为居间方在促使双方签订合同过程中，应尽相应的审查义务，现居间方并未认真审查出租方相关的主体资格和房屋的相关手续。原审法院认定居间方存在过错，返还中介费用处理正确，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨丽荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李纪申审 判 员 韩 萍代理审判员 王孟璐二〇一六年四月十一日书 记 员 底 健速 录 员 卢 山 关注微信公众号“”