（2015）北民初字第722号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-09-28
案件名称
秦皇岛润秦房地产开发有限公司与贾艺铭商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
秦皇岛市北戴河区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦皇岛润秦房地产开发有限公司,贾艺铭,中国建设银行股份有限公司秦皇岛北戴河支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第722号原告秦皇岛润秦房地产开发有限公司，住所地北戴河区滨海大道16号。法定代表人刘敬杰，执行董事。委托代理人张军，河北昊海律师事务所律师。被告贾艺铭.。委托代理人崔文玲。第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛北戴河支行，住所地北戴河区海宁路74号。代表人王启滨，行长。委托代理人周丽辉，该支行职员。原告秦皇岛润秦房地产开发有限公司（以下简称润秦房地产公司）诉被告贾艺铭、第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛北戴河支行（以下简称建行北戴河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张军、被告贾艺铭、第三人委托代理人周丽辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告为北戴河国际公馆项目的开发企业，并取得项目的商品房预售许可证（秦房预售字第2014第021号）对外销售。原、被告于2014年7月16日签订一份《秦皇岛商品房买卖合同》及合同补充协议，协议约定被告购买原告开发的北戴河国际公馆项目的25号楼2－202（建筑面积103.73平方米），房屋总价款1611649元人民币。被告支付首付款494649元，剩余房款1120000元被告选择以按揭形式付款，由被告申请按揭贷款支付，贷款银行为建行北戴河支行，被告应按借款合同约定每月还款7606.22元，但自2015年5月后便一直未按期足额还款，至起诉前已经达到连续4个月（4次）未按期足额还贷，因原告对该贷款承担阶段性保证责任，故第三人自2015年6月起从原告的保证金账户扣划款项用于缴纳被告欠付的贷款及利息，至庭审之日已连续扣划七次，本息合计为50999.75元。根据上述事实，按照双方买卖合同的补充协议约定，如被告连续三次以上未足额按期还款的，原告有权单方解除合同，且被告应按约定付清原告代付款项及承担总房款5%违约金，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除原、被告就北戴河国际公馆项目的25号楼2-202号签署的商品房买卖合同；由被告赔付已由原告代缴的还贷款项50999.75元人民币及逾期违约金；被告还应支付相当于总房款5%的违约金80582.45元。被告辩称，要求继续履行与原告的商品房预售合同，愿意进行调解，把之前拖欠的银行贷款还上。第三人述称，第三人与被告于2014年7月16日因购买秦皇岛市北戴河国际公馆25-2-202号房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金1120000元，借款期限为2014年7月30日至2044年7月30日，合计360个月，每月归还本息金额为人民币7606.22元，担保方式为房产抵押加最高额保证。抵押财产为秦皇岛市北戴河国际公馆25-2-202号，最高额保证为第三人与原告于2014年4月28日签署的《个人住房》（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定原告为被告在第三人处的借款在最高额范围内承担连带保证责任。截至庭审之日，第三人已连续七次从原告的保证金账户中扣划贷款本息合计50999.75元。如果原、被告双方解除商品房预售合同，我们也要求解除与被告的借款合同，剩余贷款由原告向我们偿还。第三人向本庭提交如下证据，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、扣划款项通知书、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证及说明。经审理查明，原、被告于2014年7月16日签订一份《秦皇岛商品房买卖合同》及合同补充协议，约定被告购买原告开发的北戴河国际公馆项目的25号楼2－202（建筑面积103.73平方米），房屋总价款1611649元人民币，被告支付首付款491649元，剩余款项由被告向银行申请按揭。该合同附件三《合同补充协议》第七条第2项约定：若买受人未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后7日内将出卖人代为支付的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人支付金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，如在担保期间，买受人达到连续三次未向银行足额、按期还款的，出卖人有权单方解除双方签订的合同、合同的附件和本补充协议，买受人应付清出卖人代为支付的全部款项并按总房款的5%向出卖人支付违约金，并赔偿其他损失。出卖人解除合同的书面通知自送达买受人时起生效；买受人应在收到出卖人解除通知后10日内至出卖人处办理该套房屋的注销登记手续。被告贾艺铭已连续三次以上未足额按期还款，原告要求单方解除合同，并要求被告按约定返还原告代偿款项及承担总房款5%的违约金，现该房屋尚未交付。另查，2014年7月30日被告贾艺铭与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金1120000元，借款期限为2014年7月30日至2044年7月30日，每月归还本息金额为人民币7606.22元，该借款合同的担保方式为：房产抵押及最高额保证。2015年1月至2015年5月，被告自行还款67282.27元，其中本金8437.7元，利息58758.85元，罚息85.72元，自2015年5月起至2016年3月31日，原告润秦房地产公司替被告向第三人建行北戴河支行偿还银行贷款本息合计77223.86元，其中本金12302.07元，利息64808.14元，罚息113.31元。至此，被告贾艺铭已连续十一次未按期向银行偿还贷款。再查，原告与第三人于2014年4月28日签署的《个人住房》（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定：对因购置座落于联峰北路以南、滨海大道以西、育花路北侧的项目所属之住房而与第三人发生借贷关系的全部债务人，原告愿意为第三人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。担保债权的期间为2014年4月28日至2017年4月28日，最高额保证项下的担保责任的最高限额为人民币2亿元，并在第三人处开立专项保证金账户，保证方式为连带责任保证。第三人确因被告贾艺铭未按期还款，已从原告保证金账户连续扣划款项77223.52元用于缴纳被告贾艺铭的欠付的贷款本金及利息，其中本金12302.07元，利息64808.14元，罚息113.31元。以上事实，有原、被告及第三人当庭陈述及原告提交的秦皇岛市商品房预售许可证、《秦皇岛市商品房买卖合同》及合同补充协议，第三人提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证及说明等证据为证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同，双方均应依约履行。因被告未按合同约定期限偿还贷款，致原告因此承担连带偿还贷款的责任，原告有权依约解除合同，故对原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求应予支持。因原告已收取被告交纳的首付款491649元和银行的贷款本金1120000元，商品房买卖合同解除后，原告应当返还被告交纳的首付款491649元和被告偿还给第三人的贷款本金8437.7元合计501581.43元，被告偿还给第三人的利息不应返还。同理，原告要求被告返还代偿的贷款本息合计77223.52元中的本金和罚息应由原告自行承担，代偿的利息64808.14元属于原告履行保证责任后向被告行使追偿，被告应予返还。被告因逾期偿还贷款，应依约按总房款的5%向原告支付违约金80582.45元。因原、被告签订的《商品房买卖合同》系主合同，作为从合同的《个人住房（商业用房）借款合同》也应一并解除，剩余贷款应由原告向第三人返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告秦皇岛润秦房地产开发有限公司与被告贾艺铭于2014年7月16日就北戴河国际公馆项目的25号楼2－202号房屋及下房签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、解除被告贾艺铭与第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛北戴河支行于2014年7月30日签订《个人住房（商业用房）借款合同》。三、原告秦皇岛润秦房地产开发有限公司退还被告贾艺铭购房首付款及被告偿还的贷款本金合计500086.7元。四、被告贾艺铭返还原告润秦房地产开发有限公司代偿贷款的利息64808.14元。五、被告贾艺铭给付原告秦皇岛润秦房地产开发有限公司违约金80582.45元。上述三、四、五项折抵后，原告秦皇岛润秦房地产开发有限公司应给付被告贾艺铭354696.11元，并于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9814元，由原告负担5393元，被告负担4421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 徐 成审 判 员 常玉凤审 判 员 赵 琳二〇一六年四月十一日代理书记员 刘美倩 来源：