冀01民终2011号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-10-31
案件名称
石家庄市广安大街小学与王甲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王甲,石家庄市广安大街小学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书冀01民终2011号上诉人（原审被告、反诉原告）王甲。被上诉人（原审原告、反诉被告）石家庄市广安大街小学，住所地石家庄市长安区谈南路**号。法定代表人朱惠茹，该校校长。委托代理人高松莹，河北世纪联合律师事务所律师。上诉人王甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第1254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，1998年4月1日石家庄市第三棉纺织厂子弟学校（甲方）与长安银河经贸商社（乙方王甲）签订合同协议书，载明：“一、甲方将学校会议室南侧两间平房租给乙方使用，租期为一年。如果租赁期满，甲方继续出租，在价值同等的情况下，乙方可优先续租。若双方中一方中途停租，应提前1-2个月时间通知对方，否则造成对方经济损失由另一方给予经济补偿。二、租金定为每月400元。交租金办法：提前半年交租金，每半年开始的第一天为交租金日。租赁期间乙方如不按时交纳租金视为停止租房，甲方收房另作安排使用。乙方提出停止租赁，甲方不退还已交租金，甲方提出停止租赁，将预交的租金退还乙方。三、租赁期间，若遇有关部门提出交纳各种费用（如治安费、生活费等等），均由乙方承担。乙方负责保持室内外环境卫生整洁。四、租赁期内乙方不得随意拆动室内外一切建筑设施，如需变动，需经甲方同意，乙方停租时恢复原建筑式样交还给甲方。六、如遇政策变动或自然灾害，双方协商处理。本合同自一九九八年元月一日起生效。双方应遵守合同的各项条款。甲方（签字盖章）：石家庄市第三棉纺织厂职工子弟学校。范瑞发印。乙方（签字盖章）石家庄市长安银河经贸商社。王甲印。”1998年4月16日石家庄市第三棉纺织厂子弟学校（甲方）与长安银河经贸商社（王甲）（乙方）签订合同协议书，载明：“一、甲方将学校门口东侧35平方米房屋租给乙方使用，租期为叁年，2001年5月1日止。如果租赁期满，甲方继续出租，在价值同等的情况下，乙方可优先续租。若双方中一方中途停租，应提前1-2个月时间通知对方，否则造成对方经济损失由另一方给予经济补偿。二、租金定为每月1050元。交租金办法：提前半年交租金，每半年开始的第一天为交租金日。乙方提出停止租赁，甲方不退还已交租金，甲方提出停止租赁，将预交的租金退还乙方。三、租赁期间，若遇有关部门提出交纳各种费用（如治安费、生活费等等），均由乙方承担。乙方负责保持室内外环境卫生整洁。四、租赁期内乙方不得随意拆动室内外一切建筑设施，如需变动，需经甲方同意，乙方停租时恢复原建筑式样交还给甲方。六、如遇政策变动或自然灾害，双方协商处理。本合同自一九九八年五月一日起生效。双方应遵守合同的各项条款。甲方（签字盖章）：石家庄市第三棉纺织厂职工子弟学校。范瑞发印。乙方（签字盖章）石家庄市长安银河经贸商社。王甲印”。上述两份合同签订后，双方均已按合同约定履行完毕。后石家庄市第三棉纺织厂子弟学校（甲方）与石家庄市长安银河经贸商社或王甲（反诉原告）于2001年4月9日、2004年4月9日、2004年7月6日续签了租赁合同。2005年原石家庄市第三棉纺织厂子弟学校更名为石家庄市第八十六中学。石家庄市第八十六中学与石家庄市长安银河经贸商社或王甲（反诉原告）在2005年2月24日、2008年1月1日、2011年11月28日又就该房屋进行了续签合同。2011年11月28日续签的房屋租赁合同为租期叁年，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。租金为每月肆仟壹佰元。交付租金时间为提前半年交租金，每半年开始的第一天为交租日。就房屋租赁合同的约定事项与1998年4月16日签订的房屋租赁合同基本一致。位于石家庄市长安区谈南路12号登记的房屋所有权人系石家庄市第八十六中学。2012年6月26日，石家庄市第八十六中学及附属小学整合调整为一所小学并更名为石家庄市广安大街小学（即本案原告、反诉被告）。2014年11月25日，石家庄市广安大街小学向石家庄市银河经贸商社送达通知，载明：“我们双方于2011年11月28日签订《租赁协议书》，2014年12月31日租赁到期，经学校领导班子研究决定，租赁期满后不再续租，终止租赁时间为2014年12月31日。现提前30日通知。请您接到此通知后，按租赁协议恢复原建筑式样，按期交回。特此通知。石家庄市广安大街小学。2014年11月25日”。王甲于2014年12月1日在该通知上签字“收到”并签名。2015年1月4日，石家庄市广安大街小学向石家庄市银河经贸商社送达停租通知，载明：“广安大街小学于2014年11月25日向贵商社致函关于租赁学校房租停租的《通知》，现已延误，请在一个月内交还学校使用，学校将不追究法律责任，特此通知，请贵商社依据合同约定履约。否则造成的一切后果将由贵商社承担。特此通知。石家庄市广安大街小学。2015年1月4日”。2015年1月4日，王甲在该通知上签字“收到”并签名。2015年2月4日石家庄市广安大街小学向石家庄市银河经贸商社送达停租紧急通知，载明：“广安大街小学（原八十六中学）于2015年1月4日向贵商社致《停租通知》。催促您在一个月内即2015年2月4日前交还已经租赁到期房屋。至今，已超出房屋租赁合同期满35天，根据《合同法》第一百一十二条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿损失。贵商社延期拒交到期租赁房屋，给学校造成极大损失，学校将保留起诉权利。鉴于春节将至，学校将房屋收缴时间延至2015年3月15日，特此通知，请尽快履行合同约定，否则，贵商社承担因延期交房造成的一切后果。特此通知。石家庄市广安大街小学。2015年2月4日”。2015年2月11日，王甲在该通知上签名。另查明，石家庄市银河经贸商社系王甲个体经营，现该商社已不存在。王甲在签订合同之日起至2012年1月1日止，按王甲提供的合同共应交纳287400元，实际对所租赁房屋各阶段均按租金的两倍交纳石家庄市广安大街小学，实际共交纳401700元。2012年1月1日至2014年12月31日期间交纳147600元。王甲要求石家庄市广安大街小学返还多支付租金275800元。原审法院认为，石家庄市广安大街小学与王甲签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，予以确认。王甲辩称其与石家庄市广安大街小学签订的房屋租赁合同的租赁期限至2028年12月31日，但未提供相关证据予以证实，对此辩称不予采纳。石家庄市广安大街小学与王甲签订的租赁合同期限届满，且广安大街小学在租赁期限届满后多次向王甲送达腾房通知，王甲理应给石家庄市广安大街小学与王甲腾清、返还租赁房屋，石家庄市广安大街小学与王甲要求王甲腾清、返还租赁房屋的诉请于法有据，予以支持。王甲逾期未给广安大街小学腾房，理应支付逾期腾房占有使用费，占有使用费应参照2012年1月1日至2014年12月31日止租赁合同约定的每月肆仟壹佰元支付，自2015年1月1日至实际腾清、返还租赁房屋之日止。关于王甲诉称其每次均向广安大街小学预交租金的诉请，依据双方在2012年1月1日前签订的房租租赁合同，每三年签订一次房租租赁合同，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。王甲称其多次要求石家庄市广安大街小学返还，石家庄市广安大街小学拒不返还，石家庄市广安大街小学否认，王甲未提供证据，故对其辩称不予采纳。王甲明知自己权利受侵害而未向广安大街小学主张权利，故对王甲的诉讼请求不予支持。基此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条条之规定，判决为：一、王甲于本判决生效之日起15日内将所租赁石家庄市广安大街小学的所有房屋腾清，返还给石家庄市广安大街小学；二、王甲向石家庄市广安大街小学支付逾期腾房使用费（自2015年1月1日至本判决限定履行之日止，依双方签订的租赁合同约定的4100元／月支付）；三、驳回王甲的诉讼请求。本诉案件受理费800元，反诉案件受理费2719元，均由王甲负担。判后，王甲不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、一审法院认定超过诉讼时效错误，计算诉讼时效应从学校书面通知，双方发生争议之日起计算，请求二审法院予以纠正。二、上诉人在向一审法院提交了双方自1998年至2014年期间的九张合同及被上诉人给上诉人出具的承包租赁60份收据，均可以证实上诉人预付承包租金事实，因此请求二审法院依法改判被上诉人返还上诉人预付承包租赁费的请求。三、一审法院未查清基础事实的情况下，认定双方承包租赁期限届满，判决上诉人腾清租赁房屋，返还被上诉人是错误的。一审法院认定的双方签订的租赁合同，为双方走形式而签订的，是原校长与上诉人履行当年承包之初口头约定，即三年一签应付检查用的合同，它无法证明学校对外承包小饭桌、聘用合作者，合股建设开发沿街教室及开发空闲地的事实。四、双方承包租赁期限尚未届满，请求二审法院依法改判被上诉人继续履行口头协议，将承包租期到2028年。经审理查明，本案查明的事实同原审法院查明的事实基本一致。本院认为，被上诉人收取上诉人的租金每期都出具收条，均显示收到某一阶段租金，没有显示“预收”，故上诉人认为被上诉人预收其部分租金，理据不足，本院不能支持；上诉人、被上诉人所签《租赁协议书》，房屋租赁期限明确约定到2014年12月31日止，并约定：“若双方中一方停租，应提前1-2个月时间通知对方”，上诉人主张该合同是应付、走形式，双方另有口头约定，租期到2028年，未提供证据，本院不能采信。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3519元，由上诉人王甲负担。本判决为终审判决。审判长 刘建国审判员 宋广道审判员 郝福海二〇一六年四月十一日书记员 赵 晓 微信公众号“”