（2016）陕01民终1950号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-11-09
案件名称
租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终1950号上诉人（原审李金奇）李金奇，男，1966年6月2日出生，汉族，西安市热力总公司员工，住西安市新城区幸福楼华清学府城26号楼2单元1201室。被上诉人（原审郭玉楼）郭玉楼，男，1964年1月25日出生，汉族，无业，住陕西省绥德县名洲镇屹凸*号。委托代理人张树财，农民。上诉人李金奇因与被上诉人郭玉楼租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第02783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。郭玉楼于2015年3月20日向原审法院起诉称，2012年11月4日，其与李金奇签订《房屋租赁合同》。合同约定：李金奇将位于XX市XX区热力小区X号楼X单元X楼的两间房租与郭玉楼使用，租赁期限为3年。自2013年1月1日起至2016年1月1日止；房屋租金3万元，三年一次付清，另付押金1500元。同时郭玉楼入住前应缴纳李金奇一年暖气费、热水费、物业费。合同履行过程中，李金奇利用其所有权人的便利，擅自将该房屋出租于第三人，并将房屋交予该第三人实际占有。其知悉后，曾多次催促李金奇解除与第三人就该房屋签订的房屋租赁合同，以实现自己的合同权利，但李金奇予以拒绝。其遂要求解除与李金奇签订的房屋租赁合同，但李金奇既不愿意解除房屋租赁合同，也不愿意返还剩余租期内的租金以及预交的押金。其与李金奇多次协商，均未达成一致。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除其与李金奇之间的房屋租赁合同；2、李金奇返还郭玉楼剩余租期内的租金1.25万元；3、李金奇向郭玉楼支付违约金6000元；4、李金奇承担郭玉楼交通费、律师费共计5000元；5、本案诉讼费由李金奇承担。李金奇辩称，1、其与郭玉楼签订了三年的房屋租赁合同，并且一次性交清了三年的房租属实。但郭玉楼违约在先，在未经过其同意的情况下将房屋转租给案外第三人，在此期间，其依案外第三人的请求对房子进行了整修，并支付了部分暖气等相关费用，郭玉楼应当返还该部分费用；2、其已将押金退给了案外第三人的女儿张思丹，故不存在返还押金的事；3、其不同意解除合同，更不同意返还租金。原审法院经审理查明，2012年11月1日，李金奇收到郭玉楼交付定金1500元，并出具收条载明“今收到陕西绥德树才枣艺食品公司郭玉楼总经理租房定金1500元（此定金系以后租房押金），待正式合同签订后附合同条款”。同年11月4日，李金奇（甲方）与郭玉楼（乙方）就位于XX市XX区XX小区X号楼X单元X楼的房屋签订“租房合同”，约定：房屋租赁期限共3年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止；房屋租金3万元整，3年一次付清，另付押金1500元，共计31500元；租房合同终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；房屋的转让与转租，租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。上述租房合同签订后，李金奇依约交付了房屋，郭玉楼向李金奇给付费用3.38万元，包括3年的房租3万元、1年的暖气费、热水费、物业费3800元。郭玉楼承租房屋后，将房屋交由案外人张树才居住。张树才因故未能持续居住，其女张思丹通过对外招租，将房屋转租于案外人呼延宏伟用于经营肉食品加工，租赁期限自2014年7月1日至2015年7月1日止,张思丹收取租金，李金奇收取押金1000元。呼延宏伟承租房屋不到三个月，因种种原因解除了承租合同，将房屋钥匙退给李金奇。2014年10月，李金奇将涉案房屋重新出租。后郭玉楼要求李金奇退还剩余租金未果，遂诉至法院，请求判如所请。原审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。郭玉楼与李金奇在平等自愿基础上签订的租房合同，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按照约定履行义务。郭玉楼支付租金后，享有对涉案房屋的居住使用权。其在承租过程中，又将房屋转租，李金奇未明确反对，亦收取了次承租人的押金，视为默认转租的事实。转租合同解除后，次承租人将房屋钥匙退还给李金奇，李金奇于2014年10月重新将房屋出租，郭玉楼亦未提出异议，故视为双方协商一致解除租房合同，因郭玉楼预交的房租还未到期，故李金奇应退还自2014年10月之后至合同期限届满之前的租金。对于第二个承租期内的采暖费、热水费、物业费，李金奇提供了相关票据证实系其交纳，故需要从郭玉楼的剩余租金中予以扣减，具体金额参考郭玉楼第一个承租期交纳的费用。郭玉楼剩余租期自2014年10月至2016年12月，租金为1.25万元，扣除第二年度租赁期采暖费、热水费、物业费3800元后，李金奇实际返还郭玉楼的租金为8700元。郭玉楼要求李金奇支付违约金6000元，因双方在履行租房合同过程中均存在不同程度的违约行为，故对郭玉楼的该项诉讼请求不予支持。郭玉楼主张交通费、律师费无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告李金奇与被告郭玉楼签订的租房合同；二、被告李金奇于本判决生效之日起十五日内退还原告郭玉楼剩余租期内的租金8700元；三、驳回原告郭玉楼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元（郭玉楼已预交），由郭玉楼承担187元，李金奇承担126元，于给付上述款项时一并给付郭玉楼。宣判后，李金奇不服上述判决，向本院提起上诉称，其并未在2014年10月将涉案房屋重新出租；其为保护自己房屋安全不得已收取押金，并非对第二次转租合同的认可；郭玉楼于2014年12月31日委托律师向李金奇索要剩余租金，为防止涉诉房屋继续空置减少损失，其于2015年4月才将房屋重新出租；郭玉楼擅自将涉案房屋转租与案外人呼延宏伟，对于该房屋的使用安全没有尽到足够的说明防范义务，加之呼延宏伟经营肉食加工使用不当，造成涉案房屋水管、地面损坏，其在原审期间要求郭玉楼承担此项费用，但原审法院未进行处理。综上，原审判决认定剩余租期时间错误，未处理郭玉楼给其造成的房屋损失。请求：撤销原审判决第二项，改判驳回郭玉楼要求退还租金8700元的诉请；本案一、二审诉讼费由郭玉楼承担。郭玉楼辩称，原审判决合法合理，不同意李金奇的上诉请求。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案双方当事人郭玉楼与李金奇在平等自愿基础上签订租房合同，内容不违反法律规定，合法有效。郭玉楼承租房屋后，将房屋交由案外人张树财居住，李金奇在张树财之女张思丹转租涉案房屋时，但并未明确提出反对意见，且向张思丹退还了其收取郭玉楼的1500元押金并收取了呼延宏伟交付的1000元押金，应视为李金奇对转租涉案房屋予以认可。鉴于李金奇已于2014年10月从呼延宏伟处收回涉案房屋钥匙，并已实际占有涉案房屋，故原审判决李金奇退还自2014年10月之后至合同期限届满之前的租金并无不当。关于李金奇上诉称郭玉楼将涉案房屋转租后因其未尽到说明义务所造成的涉案房屋水管、地面损坏的损失一节，因其在原审审理期间并未主张，故本院不予处理。综上，李金奇的上诉主张本院不予支持，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（李金奇已预交），由李金奇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 平审 判 员 李 涛代理审判员 秦燕燕二〇一六年四月十一日书 记 员 李 伟 来自：