（2015）深宝法民三初字第1231号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-26
案件名称
深圳市宝安区丰华苑第四届业主委员会与深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市宝安区丰华苑第四届业主委员会,深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1231号原告深圳市宝安区丰华苑第四届业主委员会，住所地深圳市宝安区。负责人杨才春。委托代理人杨文华，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托代理人魏莹，广东万乘律师事务所律师。被告深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人郭京城，职务董事。委托代理人周书涛，广东宝城律师事务所律师。委托代理人马少丽，广东宝城律师事务所律师。上述当事人建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人杨才春及其委托代理人杨文华、魏莹，被告的委托代理人周书涛、马少丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市宝安区丰华苑第四届业主委员会诉称，涉案小区丰华苑地下库系没有独立产权的配套建筑，其权益应随主建筑物一并转归全体业主所有。被告为建造丰华苑，于1996年1月16日与深圳市规划国土局宝安分局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，取得土地使用权，据该合同第七条土地利用要求条款及有关文献来看，丰华苑地下车库的面积并没有计入建筑容积率中，故该地下车库并非独立的建筑物，而是丰华苑主建筑物的配套公共建设。依据《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条规定，商品房销售价格构成包括：（一）成本：……3.按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公共设施配套建设费，可知原告等业主在购买丰华苑商品房时，已经支付了配套建设物的费用。以该小区住房已全部出售给业主的现状来看，属于小区主建筑物的产权人已变更为全体业主，该小区的地下车库作为未计入容积率的建筑物，以及由业主支付的该地下车库建设成本的情况下，本案地下车库系属于没有独立产权的配套建筑，在主建筑物出售给全体业主后，作为配套建设的地下车库也应一并转归全体业主所有。故丰华苑的地下车库权属应归全体业主所有。被告不仅非法占据本应属于全体业主所有的地下车库，而且长期以来就该车库私自设立所谓的丰华苑车库管理处，并收取停车费谋取利益，导致丰华苑小区长期同时存在两个管理处的局面，违背了关于一个物业管理区域只能委托一个物业服务机构的有关规定。在其长期非法占据地下车库管理权的过程中，为谋取利益，不惜通过种种手段威胁、强迫业主购买地下车库车位，否则不允许业主将车停入地下车库。综上可见，被告的行为已严重侵犯了原告所代表的全体业主的合法权益，依法应予纠正及排除妨害。为维护全体业主的合法权益，该提起诉讼，请求判令：一、确认丰华苑地下车库之权属归全体业主所有；二、被告排除妨害，将丰华苑地下库交换给全体业主；三、被告排除妨害，撤销其非法设立之丰华苑车库管理处；四、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第三项诉讼请求系是要求被告注销车库管理处的工商登记并搬离地下车库。被告深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司答辩称，一、丰华苑地下车库权属归被告所有，不应交还给全体业主。1、根据物权法规定，小区地下停车库的归属由开发商与业主协商确定。丰华苑为被告于1999开发建设，于2002年建设完毕，并进行销售，小区建有地下停车库，面积为6,048.05平方米。根据开发商与业主签订的《深圳市房地产买卖合同》，双方对小区分摊项目进行说明，合同中明确记载，地下室6,048.05平方米不计入分摊项目。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。本案中涉案地下停车库在建始已规划为停车库，并非业主共有道路，该部分的归属在被告与业主签订的《深圳市房地产买卖合同》中已作出约定，符合意思自治原则，因此，根据法律规定算的地下停车库权属归被告所有。2、地下停车库未计入公摊面积，并非公用建筑其建设成本亦未计入商品房的销售成本，被告拥有其权属，可自行处分。二、涉案地下停车库权属属被告所有，被告有权设立管理处，原告无权要求被告撤销。被告曾多次要求本案原告聘请的物业管理公司对涉案的地下停车库进行管理，而该物业管理公司明确表示拒绝，因地下停车库属于被告所有，被告有权对其进行管理处分，原告无权要求被告撤销初步管理处。三、涉案地下停车库中部分车位已出售给业主，如需返还，还应追加业主为第三人。涉案地下停车库中部分车位已经出售给小区业主。如原告主张停车位归全体业主所有不仅侵害了被告的合法权益，还对已购买车位的业主的合法权益造成侵害。且剩余的停车位，管理处采用收取临时停车费的方式进行管理，收费标准完全依据物价局的指导标准执行，不存在侵犯业主合法权益的行为。综上，根据国家法律法规和部门规章，地下停车库的权属归被告所有，被告有权设立丰华苑车库管理处对其进行管理，原告无权主张被告交还，更无权要求被告撤销车库管理处，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，1999年6月3日，深圳市规划国土局宝安分局向被告颁发了《建设用地规划许可证》，准许被告在深圳市宝安区宝城23区00-038#地块上兴建商住小区。后被告开发兴建了丰华苑项目。2001年11月2日，深圳市地籍测绘大队出具就丰华苑项目出具《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，其中《公共面积说明表》未显示面积6,048.05平方米的地下室面积已分摊。被告提供了其作为卖方于2002年10月6日与作为买方的石汉成签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，买方购买丰华苑第一栋B座909号房产，该份合同附件四约定地下室和不分摊项目的物业，使用权归卖方所有。附件五约定不分摊项目包括地下室等。上述事实，有当事人庭审陈述及原告提供土地使用权出让合同书、公共面积说明等证据，被告提供的深圳市房地产买卖合同、建设工程竣工测量报告等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认.本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据开发商与业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的约定可知地下室使用权属于开发商即被告所有，原告诉请确认案涉地下室车库归业主所有的诉讼请求及依据该确权请求主张返还车库及撤销车库管理处的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。本院注意到，案涉争议产生的原因系业主认为开发商没有按照法律规定将案涉小区配套使用的地下车库首先满足业主的使用需要，亦没有将地下车库交由物业服务单位管理，对此争议，业主可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告深圳市宝安区丰华苑第四届业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费14,520元，由被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 平人民陪审员 蔡金兰人民陪审员 朱纯禄二〇一六年四月十一日书 记 员 方擎柱书 记 员 张雪娜附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共7页 更多数据：