（2016）津0113民初1152号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-23
案件名称
曹增宝与天津北辰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹增宝,天津北辰房地产开发有限责任公司,张士松,中国建设银行股份有限公司天津北辰支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初1152号原告曹增宝。委托代理人刘闯，天津金辰律师事务所律师。被告天津北辰房地产开发有限责任公司。法定代表人吴伯明，经理。第三人张士松。第三人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行。负责人吕晓东，行长。委托代理人李云广，经理。委托代理人赵雪，干部。原告曹增宝与被告天津北辰房地产开发有限责任公司（以下简称：北辰房地产公司）、第三人张士松、第三人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行（以下简称：建行北辰支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理，依法由代理审判员刘彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹增宝的委托代理人刘闯与第三人建行北辰支行的委托代理人李云广、赵雪到庭参加了诉讼。被告北辰房地产公司、第三人张士松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹增宝诉称，被告北辰房地产公司为融资需要，于2000年12月1日与第三人张士松签订了虚假的商品房买卖合同，约定由张士松购买被告开发的北辰区瑞通里小区8-5-302号（现为10-5-302）房屋，价款共计12万元，并以张士松的名义向第三人建行北辰支行办理了以该房屋作为抵押物的抵押贷款手续，贷款金额8万元。但张士松未支付任何房款，该房屋被告也并未实际交付给张士松，所有权亦未转移至张士松名下，且以张士松名义所贷8万元款项，实际由被告使用。原告于2003年9月2日与被告签订商品房买卖合同，当时原告不知道被告与张士松之间签订合同的事，双方约定房款8万元，所购买的房屋就是被告与张士松合同中约定的房屋。原告于当天一次性付清房款，并入住使用该房屋。因被告一房两卖的行为导致原告至今无法办理房屋产权登记，故原告呈诉，请求：1、确认被告与张士松之间签订的房屋买卖合同无效；2、确认建行北辰支行对坐落于北辰区瑞通里8-5-302号（现为10-5-302）房屋的抵押权已消灭；3、确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，本案诉争房屋北辰区瑞通里小区8-5-302号（现为10-5-302）房屋归原告所有；4、判令被告协助原告到房屋管理部门办理北辰区瑞通里8-5-302号（现为10-5-302）房屋的产权登记；5、判令案件受理费由被告负担。被告北辰房地产公司提交书面答辩称，原告所述情况均属实，同意依法判决。第三人张士松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人建行北辰支行辩称，原、被告之间签订的关于诉争房屋的买卖合同及房屋交付情况建行北辰支行不清楚。被告与张士松之间的房屋买卖合同、张士松与建行北辰支行所签的抵押借款合同等材料是真实的。张士松是贷款人，对贷款相关事宜完全清楚，应承担还款义务，故不同意原告的诉讼请求。原告为支持其主张提交如下证据：证据一、天津市商品房买卖合同1份及交款凭证1张，证明原告购买被告开发的坐落于北辰区瑞通里小区8-5-302（现为10-5-302）房屋，面积为73.55平方米，并已付房屋全款8万元，至今未取得产权证；证据二、天津市第一中级人民法院（2004）一中民二初字第252号民事判决书1份，证明张士松等70人向建行北辰支行所借款由被告偿还，与张士松无关，该判决为生效判决；证据三、被告的承诺1张及借款人名单1份，证明自2000年5月至2001年3月共70人在建行北辰支行贷款70笔共计550万元，由被告实际使用，并承诺承担还债义务，该名单中包括张士松；证据四、建行北辰支行证明1张及贷款人名单1份，证明张士松等70名个人住房按揭贷款的资金实际使用人是被告；证据五、天津市北辰区地名委员会证明1张，证明原告所购买的房屋原为瑞通里小区8-5-302，现为10-5-302；证据六、被告基本情况（户卡）1张，证明被告现已被吊销。第三人建行北辰支行为支持其主张提交如下证据：企业名称变更核准通知书，建行北辰支行名称的变更情况。本院依原告申请调取了如下证据：证据一、天津市商品房买卖合同（JF-2000-009）1份；证据二、个人住房（抵押）借款合同1份、协议书1份、银行代扣个人贷款本息协议书1份、个人住房贷款申请表1张、申请抵押贷款证明信1张、贷款支付凭证1张、张士松身份证复印件1张、职工固定经济收入证明1张、起诉状1份；证据三、天津市房地产抵押权证明书1份；上述证据用于证明北辰房地产公司用张士松的身份证办理的上述合同等是以合法形式掩盖非法目的，张士松本人并未使用借款，也未实际购得房屋，应属无效。证据四、天津市北辰区人民法院（2005）辰民初字第113号民事裁定书1份，用于证明建行北辰支行与张士松之间的债权债务关系已消灭，所欠款已转至北辰房地产公司承担，张士松并非借款实际使用人，建行北辰支行与张士松之间已不具有利害关系，建行北辰支行对张士松不再享有请求权，该裁定书为生效裁定。被告北辰房地产公司、第三人张士松未提供任何证据。经庭审质证，第三人建行北辰支行对原告提交的证据发表的质证意见为：对证据一不清楚，不发表质证意见，对证据二至六均没有异议。对原告申请本院调取的证据发表质证意见为：对法院调取的证据的真实性无异议，但张士松现在尚欠建行北辰支行本金及相应利息，在清贷之前建行北辰支行是抵押权人。原告对建行北辰支行提交的证据及本院调取的证据均没有异议。被告北辰房地产公司、第三人张士松未到庭，亦未发表质证意见。经审理查明，2000年12月1日，被告北辰房地产公司与第三人张士松签订商品房买卖合同，约定：张士松购买被告开发的北辰区瑞通里小区8-5-302号（现为10-5-302号）房屋，总价款12万元，付款方式为按揭贷款8万元。2001年2月11日，张士松与建行北辰支行签订个人住房（抵押）借款合同，约定：建行北辰支行向张士松借款8万元整，借款用途为购买北辰区瑞通里8-5-302号（现为10-5-302号）商品房，借款期限自2001年2月20日起至2016年2月19日止。张士松同意以其拥有所有权的坐落于天津市北辰区瑞通里小区8-5-302号（现为10-5-302号）房屋抵押给建行北辰支行。2003年9月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的北辰区瑞通里小区8-5-302号（现为10-5-302号）房屋，房款8万元。商品房竣工验收合格后，被告须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，被告应在180日内，及时协助原告办结房屋所有权转移登记。原告于2003年9月2日一次性将房款付清，被告也将该房屋交付原告。另查，被告并没有将诉争房屋实际交付于张士松，张士松亦未支付过房款。诉争房屋自2003年9月2日由原告使用至今。再查，2004年，第三人建行北辰支行曾在天津市第一中级人民法院起诉本案被告及案外人天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司一般借款合同纠纷案中，该院查明认定的事实为：2000年5月至2001年3月间，案外人王德森等共70人分别从建行北辰支行处申请房屋按揭贷款总计550万元。被告为该笔贷款提供抵押担保。2003年10月27日，被告致函建行北辰支行，承诺该笔贷款已由其使用并保证如期归还。2004年2月10日，建行北辰支行与被告及天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司签订《还款担保协议》，天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司自愿为该笔债务提供连带保证责任。天津市一中院以（2004）一中民二初字第252号民事判决书判决：被告偿还建行北辰支行借款本金及利息，天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司承担连带还款责任。2005年，建行北辰支行以张士松为被告向本院起诉，要求其偿还借款及利息，解除借款合同，对贷款抵押物优先受偿。同年3月18日本院以（2005）辰民初字第113号民事裁定书裁定，双方债权债务关系已消灭，所借款已转移到被告承担，张士松并非借款实际使用人，双方之间已不具有利害关系，建行北辰支行不再享有请求权，本院依法驳回了建行北辰支行的起诉。2004年12月22日，中国建设银行天津市分行北辰支行变更名称为中国建设银行股份有限公司天津北辰支行。2012年8月24日，天津市北辰区地名委员会办公室出具书面证明：“瑞通里”10号楼（原申报楼号为8号楼），四至范围：东邻瑞亨花园，南邻光荣道，西邻杨嘴村，北邻果园。于1998年12月25日经天津市人民政府批准为标准地名。上述事实有原告、第三人建行北辰支行提供的证据、本院调取的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：第三人张士松与被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题、第三人建行北辰支行对诉争房屋是否享有抵押权、原、被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题及被告是否应该为原告办理产权登记。对此，本院分析如下：被告虽然在2000年12月1日与张士松签订了商品房买卖合同，但张士松未曾支付过房款，被告也未曾将诉争房屋交付给张士松，被告与张士松订立的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方真实目的是借助商品房买卖这一合法形式，达到为被告套取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，故被告与张士松之间所签商品房买卖合同属于无效合同。关于张士松以诉争房屋为抵押物与建行北辰支行签订楼宇按揭贷款合同问题，因天津市第一中级人民法院的生效判决书已确认张士松的购房借款由被告实际使用并判决由被告偿还，且本院（2005）辰民初字第113号民事裁定书也认定建行北辰支行与张士松的债权债务关系已消灭，驳回了建行北辰支行要求张士松偿还借款的起诉，依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，故建行北辰支行对诉争房屋不再享有抵押权。原告于2003年9月2日与被告就诉争房屋签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，原告按约定支付了房款，被告亦按约交付了诉争房屋，该房屋由原告居住使用至今，该合同合法有效。被告应按照合同约定配合原告办理诉争房屋的权属登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人张士松于2001年12月1日与被告天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效；二、第三人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行对北辰区瑞通里小区8-5-302号（现为10-5-302号）房屋的抵押权已消灭；三、原告曹增宝于2003年9月2日与被告天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效，被告天津北辰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告曹增宝办理坐落在北辰区瑞通里小区8-5-302号（现为10-5-302）房屋的权属登记手续。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费900元，由被告天津北辰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 刘 彬二〇一六年四月十一日书 记 员 张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可缺席审判。 来自：