（2016）冀0302民初1846号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-31
案件名称
（2016）冀0302民初1846号一审民事判决书
法院
秦皇岛市海港区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王素英,秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0302民初1846号原告王素英，女，1957年6月14日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁区。委托代理人张东涛，河北沃法律师事务所律师，执业证号：11303200210989757。被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区北环路南侧569号，组织机构代码：74017730-3。法定代表人马东升，董事长。委托代理人张娜，女，1987年5月23日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。原告王素英与被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司（以下简称金盛达房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王素英委托代理人张东涛、被告委托代理人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王素英诉称，2014年6月13日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的岸上澜湾22-2-2703号住宅房，建筑面积87.94平方米，总房款319458元。合同约定被告应在2016年1月1日将房产交付使用。合同签订后原告已在2014年6月24日交纳了全部房款319458元，2014年6月12日原告还预交了水电费500元。但是在2015年12月8日，被告书面通知原告不能按期交房，预计交房时间为2016年6月30日。原告认为被告已经违约，要求解除合同。虽然合同第十一条约定出卖人未按期交房，买受人不退房。原告认为依据《合同法》有关规定，被告作为提供格式条款的一方，格式条款中免除自己一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的条款无效。故提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款319458元、预交水电费500元，并支付相应利息及违约金；3、承担本案诉讼费用。被告金盛达房地产辩称，第一、不同意解除商品房买卖合同。第二、双方签订的房屋买卖合同没有《合同法》第四十条规定的“免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形。双方签订的商品房买卖合同是真实有效的，是基于双方真实的意思表示。合同第十一条明确约定了被告逾期交房的违约责任为买受人不退房，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款万分之零点三的违约金。因此，不存在一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款是合法有效的。第三、本案也不属于法定解除的情形，商品房有其特殊性，建设过程中受许多因素的影响，逾期交房不等于不能交房，逾期交房也不等于合同目的无法实现。第四、被告于2014年6月已经向原告支付16193元违约金（自2014年1月至2015年10月，共22个月）。经审理查明，2014年6月13日，以王素英为乙方、以金盛达房地产为甲方，双方签订《秦皇岛市商品房买卖合同》。约定王素英购买金盛达房地产开发建设的位于秦青公路东侧腰占庄改造项目【暂定名】岸上澜湾一期22号楼2-2703号商品房。建筑面积为87.94平方米，单价每平方米，3632.68元，合计价款为319458元。合同第十条约定关于交付期限和交付条件约定为出卖人应当在2016年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、配合政府行为而导致的延误或者出卖人无法预见的原因以及其他非出卖人所能控制的因素而引致的延误；3、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决而导致的延误。第十一条关于出卖人逾期交付房屋的违约责任约定为除本合同第十条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（不作累加）；（1）、逾期不超过×日……合同继续履行。（2）、逾期超过×日……买受人有权解除合同。买受人解除合同的……出卖人按日向买受人支付……违约金；2、双方自行约定：买受人不退房，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金。合同签订后原告收取房款和预存的水电费500元，被告给原告出具《销售不动产统一发票》和水电费单价。2015年12月8日被告发函《关于岸上澜湾交房延期的告知函》，称在根据工程的进度在2015年12月31日不能按期交房了，深表歉意。工程进度为高层的主体工程均已完工，水、电、暖等基础设施已经与自来水、电力、热力部门达成施工协议，因为冬季施工困难及邻近年关，部分工人放假回家，正式施工需三月初。预计交房时间为2016年6月30日。关于延期交房违约责任根据双方签订的房屋买卖合同第十一条第2项约定执行。上述事实，有当事人陈述、双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》以及履行合同的相关发票、收据、告知函等证据佐证。本院认为，原告王素英与被告金盛达房地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效。原告要求解除双方的房屋买卖关系，根据合同法的规定，双方可以协商解除合同，也可以根据合同的约定或者法律的规定行使单方解除权。经审查双方没有协商解除合同，双方在合同中没有选择购房人享有单方解除权的第十一条第1项，而是选择了原告放弃解除权的第2项，即原告没有约定解除权。关于合同第十一条第2项的效力，本院认为该第2项是选择适用条款，即双方可以不选择该条款，也有权选择其他条款适用。同时，该条款明确表述为双方自行约定条款，并且为了引起买房人的注意，标注了下划线。符合合同法第三十九条的规定，不具备合同法第四十条规定的情节，该条款为有效条款。关于法定解除权，被告虽然没有在2016年1月1日前完成交付房屋使用的义务，但是被告及时的报告了工程的进度、并正在积极的履行义务，还对交房时间做出了承诺。现原告不能证明被告的违约行为已经达到了法定的解除合同情形（不排除日后可能具备法定解除的情形）。原告在2016年2月1日就提起诉讼主张解除合同，没有事实上和法律上的依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：对原告王素英的诉讼请求不予支持。案件受理费6099元减半收取，由原告王素英自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员 刘长利二〇一六年四月十一日代理书记员 周 悦 来源：百度“”