（2016）辽11民终274号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-11
案件名称
房秀艳合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
房秀艳,盘锦嘉实房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终274号上诉人（原审原告）：房秀艳，女，汉族，住辽宁省大洼县。委托代理人：于春艳，盘锦市诚义法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：盘锦嘉实房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：杨凤刚，董事长。委托代理人：孙洪猛，辽宁双兴律师事务所律师。上诉人房秀艳与上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司因合同纠纷一案，不服辽宁省大洼县人民法院（2015）大洼民二初字第00697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人房秀艳的委托代理人于春艳，被上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司的委托代理人孙洪猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告房秀艳一审诉称：原告是大洼县新立镇史家村的村民。2011年4月29日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，原告与被告约定，被告对原告所有的房屋进行拆迁，被告补偿原告总计人民币182710元，其中包括附属物围墙、厕所、树、门斗。被告给原告回迁安置楼房137平方米，产权调换面积120平方米，多余部分补差价，被告承诺回迁房的交付时间为2012年8月30日。同时在协议中约定了违约金及房租的条款。到2015年4月份，被告未按合同约定向原告交付回迁楼房，被告违约在先。原告多次找被告协商未果，在当地政府的协调下，原告与被告达成协议，被告按原协议给原告货币补偿，但被告只给原告178100元，尚欠原告4610元没有给付。原告与被告签订的合同定于2012年8月30日将回迁房交付原告使用，被告没有交付使用违约在先，被告只给付原告房租费至2015年4月份，尚欠原告2015年5月份至8月份房租费，共计人民币3200元。按原告与被告签订的协议书，没有如期交付使用，被告违约在先，被告给付原告违约金，按银行同期利率进行计算是18088.29元。原告多次找被告协商，被告都以各种理由拒付，未能达成协议。根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判令被告给付原告拆迁补偿款、房租费、违约金等共计人民币25898.29元并承担本案诉讼费用。原审被告盘锦嘉实房地产开发有限公司一审辩称：被告已向原告履行完毕因拆迁发生的货币补偿义务，双方因拆迁形成的补偿权利义务关系全部完结。原告的诉讼请求并不成立。首先，原告在诉状中称，与被告按原协议数额达成货币补偿182720元的事实不存在。2011年4月，原告与被告达成房屋拆迁补偿安置协议。因原告的房屋被动迁，被告对原告的补偿安置方式为产权调换，调换的楼房为嘉实新城小区的一栋137平方米楼房。其后在履行合同过程中，被告由于客观原因无法提供调换楼房，在新立镇政府的调解下，按原告的要求与其达成新的补充协议，将协议方式由产权调换改为货币补偿，补偿的价款按产权调换的楼房面积（137平方米）计算，标准按每平方米1300元计算，总计178100元。所以，被告补偿该款后，与原告因拆迁产生的权利关系全部完结，原告不应再向被告主张任何权利，其所称按182710元重新达成补偿协议的事实根本不存在，被告也不欠原告补偿款4610元。其次，原告主张的违约金、房租费不能成立。被告与原告达成房屋产权调换协议，其中约定了房租和违约金，但后来在2015年达成了货币补偿协议，这是对之前的产权调换协议的变更，具有法律效力，之前的产权调换协议已经被货币补偿取代，相应的条款已经不具有约束力。所以原告此两项请求没有理由，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2011年4月29日，原告与被告签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，由被告对原告的房屋进行拆迁补偿。该协议书中明确两种安置补偿方式，其一、货币补偿、自行安置：原告所有的房屋由被告拆迁。原告有房照补偿面积为120平方米，补偿标准为1300元／平方米，补偿费用为156000元；无房照补偿面积58平方米，补偿标准为300元／平方米，补偿费用为17400元；其他补偿项目，包括围墙、厕所、树、门斗，补偿费用计6310元。其二、产权调换、楼房安置：回迁安置面积137平方米；产权调换面积120平方米，产权调换差价标准1300元／平方米，安置时间为2011年5月20日至2012年8月30日，临时租房安置15个月，每户200元／月，临时安置3000元。以上条款汇总合计182710元，以上各项均以回迁方式执行，如有以货币补偿必须按当时动迁定价执行。在该安置补偿协议书当中，又约定了双方责任：“甲方如未按期将该房屋交付乙方使用，乙方有权按动迁房屋折合房款价格总计向甲方追究违约金，按人民银行同期存款利息计算，违约金支付时间为入住时间到实际入住时间止。”双方明确按产权调换方式进行安置补偿。被告后因无法提供调换楼房，2015年4月，在当地政府协调下，原告与被告达成协议，安置方式变更为货币补偿。原告已经获得安置补偿款178100元。原审法院审理认为：原告与被告就拆迁补偿达成的拆迁安置补偿协议，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按该协议履行各自义务。根据原告提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》，原告与被告就拆迁补偿有两种方式可供选择，其一为货币补偿，自行安置，其二为产权调换，楼房安置。双方在该协议中明确为“自行安置”；但被告当庭陈述，双方当初达成的是产权调换方式，因与原告陈述一致，本院对此予以确认。双方应按照该协议书中有关产权调换、楼房安置的约定，行使权利、履行义务。该协议书中有关违约金条款中，存在“甲方、乙方”的称谓，本院根据相关条款的表述，确认甲方为被告，乙方为原告。另在该协议书中未明确何时为“入住时间”，相关条款表述为：“安置时间为2011年5月20日至2012年8月30日，临时租房安置15个月”，本院认为，2012年8月30日应为被告的交房时间。被告未如期交房，已构成违约，其应承担违约责任。2015年4月，原告与被告达成协议，变产权调换为货币补偿，依照原告与被告先前达成的协议，货币补偿总计价款为179710元；原告现收到货币补偿款为178100元，在被告没有证据证明双方重新达成的货币安置补偿协议的具体内容前提下，认为原告认可少于原货币补偿协议中的补偿费用总额，本院不予采信；即便双方真正达成协议，两者的差额应为因被告的违约致原告产生的损失，被告尚需要给付原告货币补偿款1610元。另因被告没有证据证明，原告接受货币补偿后放弃要求其承担违约责任，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。另自2015年4月，双方已达成的贷币安置补偿协议且被告已绝大部分履行了货币补偿，原告再向被告主张安置费用没有事实依据，本院对原告要求的租房费用不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，据此判决，被告盘锦嘉实房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告房秀艳货币补偿款1610元及违约金。违约金以179710为基数按中国人民银行公布的同期存款利息计算（自2012年9月始至2015年3月止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447元（原告已预交），退回原告223.50元，其余223.50元，由被告负担。一审宣判后，原审原告房秀芹不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。理由是：合同中明确约定给付上诉人房秀艳的补偿款是182710元，嘉实公司只给付了178100元，尚欠4610元没有给付，另上诉人嘉实公司应当给付上诉人房秀艳2015年5月至2015年8月3日的房屋租金2479.91元。原审被告盘锦嘉实房地产开发有限公司辩称：其已经向房秀艳履行了货币补偿义务，其没有义务再向房秀艳履行补偿义务。原审被告盘锦嘉实房地产开发有限公司不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回原审原告的诉讼请求。理由是：一审法院不应以《房屋拆迁安置补偿协议书》作为认定案件事实的依据。嘉实公司已经对房秀艳进行了货币补偿，至2015年4月，双方因动迁产生的补偿法律关系因最终的货币补偿而结束。原审原告房秀艳辩称：双方就补偿并未达成协议，应当按照《房屋拆迁安置补偿协议书》支付违约金以及补偿款。本案争议的焦点：1、上诉人嘉实房地产公司应否给付上诉人房秀艳房租费2479.91元。2、上诉人嘉实地产应否给付上诉人房秀艳补偿款差额4610元及违约金。围绕本案争议的问题，上诉人房秀艳提供了张梅丽、孙显芹、李翠娥出具的证明书一份，证明嘉实地产违约在先，给付房租费用800元／月，到2015年5月份以后再没有兑现。被上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司质证认为：对真实性没有异议，从内容可以看出嘉实公司一直以多支付房租费的形式承担着没有按时给回迁楼的责任。房租费从2012年9月1日一直支付到2015年5月1日。我们在2015年5月份就已经与房秀艳达成了协议，所以不存在再支付房屋费的义务。围绕本案争议的问题，上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司提供了新立镇政府出具的关于嘉实名苑项目回迁安置情况的说明复印件一份，以此证明嘉实公司已经按协议履行了货币补偿义务，所以嘉实公司对房秀艳没有其他货币补偿及违约赔偿的义务。上诉人房秀艳质证认为：对该证据有异议，当时嘉实地产和新立政府召集所有回迁户，进行宣布，并没有人员签字，是一种强制性行为。政府只是协调嘉实公司与房秀艳之间的矛盾，嘉实公司违约在先，理应承担违约责任。除一审查明事实外，二审另查明，上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司由于未按约定的时间交付回迁安置楼房，从2012年9月初至2015年4月底，每月向上诉人房秀艳支付房租费。并在大洼县新立镇人民政府的协调下，于2015年8月4日向上诉人房秀艳支付动迁房屋货币补偿款178100元。本院认为，上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司在大洼县新立镇人民政府的参与下给付上诉人房秀艳房屋动迁补偿款178100元，根据一审中上诉人房秀艳的陈述以及新立镇人民政府信访办公室出具的关于嘉实名苑项目回迁安置情况的说明可知，双方对于货币补偿已经达成了一致的意见，现上诉人房秀艳再主张差价款4610元，不应予以支持。上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司未能按时交付产权调换的房屋，构成违约，应担承担给付违约金及房租费的违约责任。原审判决中未明确违约金系按活期存款还是定期存款利率计算，根据违约的时间，法院认为按照定期存款利率计算比较公平。综上，依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销辽宁省大洼县人民法院（2015）大洼民二初字第00697号民事判决。上诉人（原审被告）盘锦嘉实房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付上诉人房秀艳（原审原告）2015年5月1日至2015年8月3日的房屋租金人民币2479.91元。上诉人（原审被告）盘锦嘉实房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付上诉人房秀艳（原审原告）按本金179710元自2012年9月1日起至2015年8月3日止按照中国人民银行同期定期存款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费447元（原审原告已预交），退回原审原告房秀艳223.50元，其余223.50元，由上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司承担；二审案件受理费447元，由上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司承担300元，由上诉人房秀艳承担147元。预交二审案件审理费447元，退回给上诉人盘锦嘉实房地产开发有限公司147元，退回给上诉人房秀艳300元。本判决为终审判决。审 判 长 张彦东审 判 员 李宝明代理审判员 王 丹二〇一六年四月十一日书 记 员 杨皓博 搜索“”