（2016）吉24民终102号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-08-12

案件名称

上诉人刘家生、魏松芝与被上诉人刘兴利、郎秀坤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

所属地区

吉林省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘家生,魏松芝,刘兴利,郎秀坤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2016）吉24民终102号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘家生，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托代理人：马卿。上诉人（原审被告、反诉原告）：魏松芝，户籍所在地吉林省图们市，现住吉林省延吉市。委托代理人：马卿。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兴利，个体工商户，户籍所在地吉林省延吉市，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郎秀坤，个体工商户，户籍所在地吉林省延吉市，现住吉林省延吉市。上诉人刘家生、魏松芝因与被上诉人刘兴利、郎秀坤房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第3119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兴利、郎秀坤在一审中诉称：2012年9月20日，刘兴利、郎秀坤与刘家生、魏松芝签订购房合同，约定刘兴利、郎秀坤以16万元的价格购买坐落于图们市长安镇广济村七组的房屋（产权证号为吉房权图字第9600**号）。2015年初，国家占用该诉争房屋土地使用权范围内的部分土地修建电线柱，并发放土地征收款600元，魏松芝取回该土地征收款600元后，经多次催要魏松芝至今未给刘兴利、郎秀坤。现诉至法院，请求解除双方之间的房屋买卖合同，并判令返还购房款16万元及违约金。庭审中，刘兴利、郎秀坤变更诉讼请求为：确认双方之间的房屋买卖合同无效，并判令返还购房款16万元及违约金。刘家生、魏松芝在一审中辩称：2012年9月20日，双方签订购房合同的事实无异议，但刘兴利、郎秀坤是在明知房屋不能过户的前提下签订购房合同的，故其二人存在过错。被告同意撤销双方之间的房屋买卖合同。刘家生、魏松芝在一审中反诉称：2012年9月20日，刘家生、魏松芝与刘兴利、郎秀坤签订房屋买卖合同，刘家生、魏松芝以16万元的价格将位于图们市广济村七组的房屋出售给刘兴利、郎秀坤。签订合同时，刘兴利、郎秀坤明知房屋不能过户，双方在合同中约定:等将来允许过户时，刘家生、魏松芝及其三个女儿将毫无条件地配合办理一切手续；一切补偿费用全部归刘兴利、郎秀坤所有。签订合同后，刘家生、魏松芝将房屋及厨房用具、3万块红砖、院子里的各类果树、30平方米仓库交付给刘兴利、郎秀坤占有、使用。现房屋因多年不管理，室内间壁墙倒塌，房顶有三处露天，果树被砍掉或干枯，围墙部分杖子、大门、100余米二项外电灯线及红砖丢失。现提起反诉，要求刘兴利、郎秀坤赔偿损失8万元。刘兴利、郎秀坤在一审反诉中辩称：对2012年9月30日签订房屋买卖合同的事实无异议，但购买时诉争房屋已破烂不堪，无人居住。刘兴利、郎秀坤没有居住在诉争房屋，购买后一直由魏松芝的弟弟管理、种菜。一审法院经审理查明：刘兴利、郎秀坤系城镇居民，居住在延吉市延弘大厦6单元2101室；刘家生、魏松芝系图们市长安镇广济村七组村民。2012年9月30日，刘家生、魏松芝作为甲方，刘兴利、郎秀坤作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定：“经甲乙双方协商一致同意，甲方将房屋以壹拾陆万元整（160000.00元）的价格卖给乙方，乙方将房款一次性付给甲方。房屋位于广济村七组，吉房权图字第960008号，土地使用证号：63885，栋号：8-1，结构：土草，层数：平，用途：住宅，间数：3，建筑面积：52.98平方米。但由于国家文件农村房照不允许过户城市房照，所以乙方无法过户，等将来国家文件允许过户时，甲方及其她的三个女儿将毫无条件配合乙方办理一切手续，直到过户为止。如转让或国家占用的一切补偿费用，全部归乙方所有，和甲方无任何关系。如甲方反悔，将赔偿乙方所投资金额的双倍损失。附加说明：现集体土地建设用地使用证的用户名是魏居俊，乙方要求更名为甲方名称”，并由刘家生、魏松芝及其三个女儿、刘兴利、郎秀坤签字捺印，证明人刘国柱、刘秀廷签字捺印。当日，刘兴利、郎秀坤将购房款16万元支付给刘家生、魏松芝；刘家生、魏松芝将房屋交付给刘兴利、郎秀坤，但二人未居住在诉争房屋，由魏松芝的弟弟魏松健种地。另查，刘家生、魏松芝出售房屋前，由刘家生居住诉争房屋养牛。一审法院经审理认为：刘兴利、郎秀坤与刘家生、魏松芝签订的房屋买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，刘兴利、郎秀坤返还诉争房屋，刘家生、魏松芝应当返还购房款16万元。因合同无效，故本院不予支持刘兴利、郎秀坤要求刘家生、魏松芝支付违约金的诉讼请求。刘家生、魏松芝提出刘兴利、郎秀坤应当赔偿房屋破损损失8万元，但其未能提供相应的证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告刘兴利、郎秀坤与被告刘家生、魏松芝之间的《房屋买卖合同》无效；二、原告刘兴利、郎秀坤于本判决生效后十日内将位于图们市长安镇广济村七组的房屋返还给被告刘家生、魏松芝；被告刘家生、魏松芝于本判决生效后十日内返还原告刘兴利、郎秀坤购房款16万元；三、驳回原告刘兴利、郎秀坤的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘家生、魏松芝的诉讼请求。如果被告刘家生、魏松芝未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，保全费1320元，共计4820元，由被告刘家生、魏松芝负担；反诉费1800元，由反诉原告刘家生、魏松芝负担。宣判后，刘家生、魏松芝不服上述判决向本院提起上诉称：1.涉案房屋是上诉人的合法财产，有合法的产权证和土地使用权证，上诉人将房屋交付给被上诉人后，被上诉人没有管理，造成该房屋室内间壁墙倒塌，房顶三处露天，果树被砍掉或干枯，丢失杖子、大门和红砖等，对此被上诉人应当予以赔偿。2.在一审中我方向法院提交了房屋损坏鉴定申请，一审法院未组织鉴定却以上诉人未能提供损失情况的证据为由判决驳回我方请求，属于程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人在一审的诉讼请求。刘兴利、郎秀坤在二审中辩称：1.我们从上诉人手中购买房屋时，房屋破损严重已经无法居住，2010年10月8日经村委会审批和图们房管局批准办理了房屋翻盖手续，同时上诉人已将征地补偿款600元占为己有，所以我们对房屋的破损没有赔偿义务。2.2012年我们一次性交给上诉人16万元，上诉人用这笔钱购买了星期八公寓的电梯楼房，这期间已获得将近3万元的收益。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：关于上诉人主张双方签订合同后交付的财产中红砖、厨房用具等物品灭失、损毁应由被上诉人承担赔偿问题，双方合同中对此没有约定，上诉人也没有提供证据证明上述物品在房屋交付时一并交付给了被上诉人，上诉人作为负有举证责任一方对此应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院以上诉人主张的事实证据不足为由，不支持上诉人的该项反诉请求并无不当。关于上诉人主张房屋破损及附属设施丢失问题，在本案本诉处理中，因双方签订的房屋买卖合同无效，一审法院综合考虑了双方在签订合同时的缔约过失责任，在返还财产问题上仅判令上诉人返还房屋价款本金，并未一并判令承担房屋价款的利息损失，以此折抵了被上诉人占有房屋期间使用费用，同时，上诉人主张房屋损失应以被上诉人非正常使用房屋产生损毁的损失为准。由于上诉人不能提供双方转移占有房屋时的原始状态，导致无法对房屋转移占有期间的非正常使用产生损毁进行鉴定，一审法院根据此情形未予准许上诉人的鉴定申请并无不妥。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人刘家生、魏松芝负担。本判决为终审判决。审判长　　全智光审判员　　刘晓娟审判员　　林　美二〇一六年四月十一日书记员　　尹光熹关注公众号“”