（2014）岳民初字第06830号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-11-06
案件名称
中原（湖南）房地产代理有限公司与湖南弘吉投资有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中原（湖南）房地产代理有限公司,湖南弘吉投资有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第三百九十六条，第四百零五条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第06830号原告中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号建鸿达现代华都家园综合楼2408室。法定代表人赖国强。委托代理人王茉莉。委托代理人汤文。被告湖南弘吉投资有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路292号宇洋楼609房。法定代表人任清华。委托代理人潘志清，湖南正方律师事务所律师。委托代理人袁剑虹，湖南正方律师事务所律师。原告中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）诉被告湖南弘吉投资有限公司（以下简称“弘吉公司”）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员周赞担任审判长，审判员黎春林、人民陪审员许和平参加的合议庭，适用普通程序进行了公开开庭进行了审理。书记员杨玮担任庭审记录。原告的委托代理人王茉莉、被告的委托代理人潘志清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司诉称：被告是长沙市“宇洋广场”项目（又称“宇洋·西海广场”项目，以下简称“该项目”）之开发商，原告与被告于2013年2月20日签订了《宇洋广场项目独家策划销售代理合同》（以下简称为“该合同”），根据该合同，原告是被告“宇洋广场”项目的策划及独家销售代理人。1、“该合同”签订生效后，原告严格按约履行合同义务，依靠自身的资源优势、专业水平和努力在该项目公寓及写字楼物业的销售工作中取得了很好的业绩。但截止至2014年12月2日，被告尚有销售代理费2015546.69元未结算给原告。对于前述款项，原告已多次催促被告结算，但被告一直未予结算。且原告于2013年11月29日已提供385443元销售代理费发票一张于被告入账，被告收取发票后也未支付任何费用。2、根据“该合同”中的相关规定，原告是被告“宇洋广场”项目的策划及独家销售代理人，代理期限为自合同生效之日起至乙方受托可售物业的销售率达到95%为止，代理范围为“该项目”预售许可证经批准的全部可售物业，然被告已自组销售团队进行销售，且不履行合同的主要义务，以实际行为无故提前终止本合同。被告的这种做法已经严重违反了合同约定，根据“该合同”第8.9条之约定，服务代理期限内，甲方委托第三方代理销售该项目或者无故提前终止本合同均构成根本违约，甲方应当向乙方支付违约金人民币伍万元，故被告应承担此责任。同时构成根本违约，甲方应当向乙方支付违约金人民币伍万元，故被告应承担此责任。3、根据“该合同”第8.8之约定，甲方违反合同约定未能及时支付销售代理费的，甲方应以全部未付金额为基数，每日向乙方支付该基数千分之一的金额作为迟延履行违约金，如甲方迟延履行超过三十日，乙方有权要求甲方支付全部未付金额的百分之一作为违约金，同时乙方可选择是否终止本合同。故被告应向原告支付违约金为20155.47元(2015546.69X0.01=20155.47)。有鉴于此，为维护自身的合法权益，依据合同的约定及法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的上述诉请。诉讼请求：（一）被告向原告支付欠款（销售代理费）人民币2015547.2元，根本违约的违约金5万元，延迟支付的违约金人民币20155.47元(2015547.2X0.01=20155.47)，共计人民币2085702.67元；（二）被告承担本案的全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告增加将第一项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付欠款（销售代理费）人民币2123673.56元，根本违约金5万元，迟延支付的违约金人民币21236.74元，共计人民币2194910.3元。被告弘吉公司辩称：一、被告没有违约行为；二、双方至今没有结算；三、原告没有充分证据证明其所做的业务的多少；四、用工程款抵房款以及没有收回房款不能算做被告的业绩；五、由于被告涉嫌非法吸收公众存款，所有档案资料全部移交岳麓区经侦队，被告方现无法提供确切的数据，请求该案中止审理。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一、宇洋广场项目独家策划销售代理合同，拟证明原被告之间的委托代理关系是成立的。证据二、佣金结算通知单（共三页）及签约确认单（共两页），其中2013年8月5日佣金结算通知单拟证明被告已经就2013年6、7月的已经签约住宅结算部分销售代理费，未结算部分至今仍欠付，2013年8月至9月签约确认单拟证明原、被告已经就8月至9月已经签约住宅进行部分确认。证据三、签约未结佣金明细表[包括住宅（共七页）和写字楼（共九页）]，拟证明原、被告之间从委托关系确立至今，被告仍欠付原告代理费2015547.2元，增加诉请后增加欠付金额108126.36元，故欠付金额共计2123673.56元。证据四、宇洋·西海广场认购协议（共计473份），拟证明原告已经按照合同约定完成此部分物业的销售代理，被告应按合同约定支付相应的销售代理费。证据五、销售代理费发票一张，拟证明原告在2013年11月29日已提供被告金额为385443元的发票一张，被告未按照约定支付与发票同等金额的销售代理费。证据六、宇洋·西海广场商品房买卖合同填写内容确认单（住宅部分共计165份），拟证明原告所代理出售的此部分物业已经签约，达到合同约定的结算条件。证据七、宇洋·西海广场（西子湖畔沃府）国际公寓栋房产登记情况，拟证明原告在合同独家代理期限内代理被告完成了469套房屋销售工作，且关于469套房屋的登记情况包括签约状态、签约日期、总价和付款方式、抵押登记情况都已详细列明在证据中。对原告提交的证据，被告质证如下：对证据一、该合同上盖的章与被告公司现在的公章不一致，对该份证据的真实性、合法性和关联性均有异议，原、被告之间是有过委托销售协议，但不知道是不是原告举证的该份合同。对原告提交的证据二、三、四、五、六的真实性、合法性均不予认可，认为均不能作为定案的依据。对证据七、被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据只能在客观上证明宇洋·西海广场的销售情况，不能证明是原告所代理房产的完成情况，原告在履行代理销售合同过程中，有违约行为，没有完成销售合同，关于原告履行合同情况，应当以审计结果为准。在本案审理过程中，被告未向本院提交证据。对原告提交的证据，本院结合被告的质证意见，作如下认定：对证据一,因被告并没有提出相应反驳的证据，本院对该份证据予以采纳。对证据二，该组证据上有被告方工作人员的签名认可，本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据三、四，结合原告提供的证据七，本院对该两组证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据五，本院对其真实性、合法性予以确认，但该份证据并不能证明原告的证明目的。对证据六，本院结合原告提交的证据七，对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据七，该组证据系本院依原告申请依法调取，本院予以采纳。根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年2月20日，原告中原公司（乙方）与被告弘吉公司（甲方）签订《宇洋广场项目独家策划销售代理合同》，合同约定：“甲方为宇洋广场项目之发展商，现委托乙方为该项目之独家策划销售代理人。受托物业名称为宇洋广场，物业位置位于长沙市××金星中路××号。乙方受托销售代理的物业为本项目预售许可证经批准的全部可售物业，建筑面积共约8.58万平方米。其中第二条关于服务代理期限约定：“自本合同生效之日起至乙方可售物业的销售率达到95%以上止。”合同第五条关于双方权责的约定有：“5.1.11甲方有权从委托乙方代理销售的全部可售写字楼（公寓）保留不高于销售总面积的5%、裙楼保留不高于15%的内部关系客户销售（含内部员工及相关合作单位客户）。甲方应于本项目正式公开发售日之前30日内向乙方提供甲方盖章确认的保留单位清单，否则视为甲方无任何保留单位，该保留自行销售的单位无需向乙方支付销售代理费，计入乙方可代理销售之总面积或总套数。若甲方保留自行销售的单位面积或套数超出了上述约定之范围，则超出部分甲方仍须按照本合同第6.1条款之约定向乙方支付相应的销售代理费，且该单位面积或套数当然地计入乙方代理销售之总面积和总套数。第六条关于服务报酬约定：“6.1销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。服务代理期限内，公寓和写字楼的目标销售率小于或等于百分之六十的，代理费率按1%计算。”“6.2.3销售代理费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理费。乙方对每个销售单位以客户签订《长沙市商品房买卖合同》并缴付首期购房款后甲方需结算相对应收款金额的代理费用，应收而未收的销售代理费用在收集完善的客户资料，银行通过审核且通过抵押之后甲方需全额支付。6.2.4对于上述每月确认清单和结佣确认表甲方逾期未确认的，乙方可根据本合同第七条之约定书面送达甲方，送达后甲方未在8个工作日内提出书面异议，则视为甲方完全认可乙方书面送达的内容。”“6.2.7乙方应在甲方确认结佣确认表3个工作日内提供销售代理费发票（双方一致认同：甲方取得发票并不代表甲方已付清相应款项，相应款项付清是以甲方相应款项全部到乙方指定账户为标准），甲方应按照本合同约定时间将每期应付的费用汇至如下乙方银行账户：公司名称：中原（湖南）房地产代理有限公司；账号18×××82；开户行农业银行长沙大华支行。”合同第八条关于违约责任的约定有：“8.8甲方违反本合同约定未能按时支付乙方策划顾问费、销售代理费、服务费及本合同约定的其它费用的，甲方应以全部未付金额为基数，每日向乙方支付该基数千分之一的金额作为迟延履行违约金，如甲方迟延履行超过三十日，乙方有权要求甲方支付全部未付金额的百分之一作为违约金，同时乙方可选择是否终止本合同。”“8.9服务代理期限内，甲方委托第三方代理销售该项目或者无故提前终止本合同均构成根本违约，甲方应当向乙方支付违约金人民币伍万元，甲方支付违约金后仍需向乙方结清相关策划顾问费、销售代理费、服务费及本合同约定的其他费用并赔偿乙方之全部损失（包括但不限于乙方如按本合同履行可能收取到的策划顾问费、全额销售代理费、服务费、查档费、诉讼费、仲裁费、公证费、保全费、执行费、律师费等）。在甲方支付违约金并结清相关销售代理费和服务费后，乙方有权选择是否继续履行本合同。”合同签订后，原告即进入宇洋广场项目进行代理销售。至2014年4月份退场，原告共代理被告销售公寓163套，签约（备案）总金额为71904426元；代理被告销售写字楼308套，签约（备案）总金额为133956202元。在此之前，被告已经向原告支付了114556.49元代理费。因被告未按照合同约定向原告支付剩余代理费，遂原告诉至本院。本院认为：原告中原公司与被告弘吉公司签订的《宇洋广场项目独家策划销售代理合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，按原、被告双方在合同中的约定，双方本应每月结算代理费一次。现原告要求被告一次性支付剩余全部未支付销售代理费，理由正当，本院予以支持。对于具体支付金额的多少，本院根据原告代理被告售出的单位累计签约总金额为基数，同时考虑到原告并没有提供相应证据证实目标销售率的比率，且根据原告的主张确定按合同约定的较低比率1.0%确定代理费率，经计算，被告剩余应付的全部代理费为1944049.79元[（133956202+71904426）×1.0%-114556.49]。同时，因被告存在迟延履行支付代理费的行为，应按照合同约定向原告支付全部未付金额百分之一的违约金即19440.49元。对于原告主张被告支付根本违约金50000元，因原告并没有提供相应证据证实被告有委托第三方代理销售该项目或者无故提前终止本合同的行为，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告没有提供充分证据证明原告所销售代理的签约数额，被告有用房屋抵扣工程款的情形，该部分签约不能算原告的业绩，对此，本院认为，本案原告与被告约定的代理方式为独家策划销售代理，且对于被告可自行销售面积的比例合同中也进行明确的约定，在本院释明的前提下被告并没有提供相应证据证实其主张，故本院对被告的上述主张不予采信。被告另主张因被告涉嫌非法吸收公众存款罪，本案应当中止审理，本院认为，本案的审理并非要以刑事诉讼的审结为依据，故对被告主张本案中止审理的请求，因不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告湖南弘吉投资有限公司在本判决生效后十五日内一次性向原告中原（湖南）房地产代理有限公司支付销售代理费人民币1944049.79元，并支付违约金人民币19440.49元，合计人民币1963490.28元；二、驳回原告中原（湖南）房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24359元，由原告中原（湖南）房地产代理有限公司承担2569元，由被告湖南弘吉投资有限公司负担21790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 周 赞审 判 员 黎春林人民陪审员 许和平二〇一六年四月十一日书 记 员 杨 玮附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 来自：