（2016）渝0105民初1384号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-06
案件名称
重庆置信物业服务有限公司与彭代洪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初1384号原告重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科10年城39号2单元1-3。法定代表人赵凯，总经理。委托代理人刘力，杜宏，公司员工。被告彭代洪，男，1976年12月3日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆置信物业服务有限公司（下称置信物业公司）与被告彭代洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由审判员胡潇予独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理，书记员卢俊玲担任法庭记录。原告置信物业公司的委托代理人刘力，杜宏及被告彭代洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置信物业公司诉称：2013年11月1日，原告与被告所在的沙坪坝区益川科能小区的业主委员会签订《物业服务合同》，由原告对该小区提供物业服务，物业服务费用的标准为1.05元/月/平方米，按月交纳，逾期交纳按每日千分之三承担违约金。原告履行了合同，但被告自2013年11月1日至2015年8月31日期间未交纳物业服务费用，原告多次催收无果。请求：判令被告支付原告物业服务费2923.80元、公摊费88元；判令被告支付原告欠交物业服务费违约金3072.30元（暂计算至2015年8月31日）被告彭代洪辩称：原告是推卸责任。被告接房时与当时的物管公司（重庆锦宏物管公司）签订了协议，同意被告在阳台外的露台搭棚，但遭到楼上业主的反对，致使被告搭棚未成，材料也一直堆放着。被告的摩托车停放在保安亭也被盗了。另原告主张的违约金过高，请求调整。经审理查明：原告系叁级资质的物业管理企业。2013年11月1日，原告与重庆益川科能小区业主委员会签订《益川科能物业服务合同》，约定原告提供的物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；接受业主委托，对其他物业专有部分进行有偿维修养护；物业服务费包括物业管理服务费、水电公摊费用、为业主专有部分物业提供委托服务；法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项。合同约定物业服务费用按月收取，高层住宅收费标准（按建筑面积计算）为1.05元/月/平方米，水电公摊费据实分摊。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金。合同期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。此合同已在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。合同签订后，原告按约进入益川科能小区开展物业服务。被告系该小区4单元3-2房屋业主，房屋建筑面积126.53平方米。本案庭审中，原告主张被告自2013年11月1日至2015年8月31日期间未交纳物业服务费用和水电公摊费，被告对欠交期间提出异议，但未提供已交付物业服务费的相关证据。庭审中，原告举示了一组关于物管人员在小区值班、绿化植物、清理垃圾、清掏化粪池的相关照片，证明其履行了物业服务合同义务。被告对此质证表示无异议。原告表示水电公摊费实际是按每月4元收取，被告对此认可。原告向被告催收无果，遂诉至本院。被告在本案诉讼中，未提供证据。以上事实，有益川科能物业服务合同及备案证明、催收函、照片及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆益川科能小区业主委员会签订《益川科能物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与被告之间物业服务合同关系成立，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。关于原告主张物业服务费与公摊费的请求能否成立的问题。根据国务院《物业管理条例》的规定以及本案《益川科能物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，原告已举示证据证明其按照合同约定履行了相关物业服务的管理事宜，被告对此无异议，故被告负有交纳物业服务费和水电公摊费的合同义务。被告对交费情况负有举证义务，否则承担举证不能的法律后果。原告主张被告欠交2013年11月1日至2015年8月31日期间物业服务费用2923.80元和水电公摊费88元，被告对欠交期间提出异议，但没有证据予以反驳，本院对原告的主张予以确定。另，被告对其答辩陈述的事实亦无证据予以佐证，本院对其辩解意见亦不予采信。关于被告要求调整违约金的问题。《益川科能物业服务合同》约定了业主逾期不交纳物业服务费，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金。因原告没有提供充分证据证实其已按照物业服务合同的约定全面履行了物业管理义务，且每日千分之三的标准确实高于同期贷款利率，本院酌情下调欠付期间违约金为300元。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告彭代洪于本判决生效之日起五日内支付原告重庆置信物业服务有限公司2013年11月1日至2015年8月31日期间的物业服务费用2923.80元、水电公摊费88元。二、被告彭代洪于本判决生效之日起五日内支付原告重庆置信物业服务有限公司违约金300元。三、驳回重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告彭代洪负担。本判决为终审判决。审判员 胡潇予二〇一六年四月十一日书记员 卢俊玲 更多数据：