（2016）豫17民终137号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-06
案件名称
王亚平与河南逸泉置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南逸泉置业有限公司,王亚平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终137号上诉人（原审被告）河南逸泉置业有限公司，住所地郑州市管城区。法定代表人刘虎林，该公司总经理。委托代理人陈学军、聂红璐，河南闻禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王亚平，女，1987年9月4日出生，汉族。委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。上诉人河南逸泉置业有限公司（以下简称逸泉置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第2399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人逸泉置业公司的委托代理人陈学军，被上诉人王亚平的委托代理人蔡海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，2012年10月29日，王亚平（买受人）与逸泉置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于文明路与开源大道交叉口西南角编号为ZMDK-2009-51号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为豫（驻）出让（2010年）第0162号。该地块土地面积为10232.77㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自2010年12月至2080年12月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为逸泉玫瑰苑。建设工程许可证号为第411703201100005号，施工许可证号为412801201108010101。第二条商品房销售依据。商品房预售许可证号为（2011）驻房管预字第20110087号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为：第一幢1单元29层2902号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，该建筑层数地上30层，地下1层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房建筑面积共116.3平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平米3180元，总金额为叁拾陆万玖仟捌佰叁拾肆元整等条款。合同签订后，王亚平依约交付房款，逸泉置业公司向王亚平交付房屋后，王亚平装修居住至今。另查明，一、原审法院在审理（2014）驿民初字第2440号案件中，已查明：2010年12月29日，逸泉置业公司（受让人）与驻马店市国土资源局（出让人）签订国有建设用地使用权出让合同一份，合同约定：……第四条、本合同项下出让宗地编号为ZMDK-2009-51号，宗地总面积大写壹万零贰佰叁拾贰点柒柒平方米（小写10232.77平方米），其中出让宗地面积为大写壹万零贰佰叁拾贰点柒柒平方米（小写10232.77平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于文明路与开源大道交叉口西南角。第五条、本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地、其他商服用地。第六条、出让人同意在2011年3月21日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地按现状条件进行出让。第七条、本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为其他普通商品住房用地70年，其他商服用地40年，本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起起算。第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹仟壹佰陆拾陆万伍仟叁佰伍拾捌元（小写11665358元），每平米人民币大写壹仟壹佰肆拾元（小写1140元）等条款。逸泉置业公司于2011年1月18日向驻马店市国土资源局交纳土地出让价款11665358元。二、王亚平于2012年6月7日向逸泉置业公司交付了天然气入户费3270元、有线电视入户费300元、维修基金7397元，于2012年10月29日向逸泉置业公司交付了房款369834元、工本费120元。三、驻马店市地方税务局契税税务分局于2012年10月20日向王亚平王亚平出具7396.68元的契税完税证。四、诉讼中，王亚平提交驻马店市中信物业管理有限公司出具的装修押金1000元收据一份、驻马店市中信物业管理有限公司出具的1540元（物业费1340元、公共能源费200元）收据一份、驻马店市中信物业管理有限公司出具的垃圾清运、监管、出入证700元收据一份。王亚平提交上述证据用以证明：王亚平的损失。逸泉置业公司的质证意见为：真实性有异议，三项费用是由驻马店市中信物业管理有限公司向王亚平出具，并且装修押金应当退还或抵入装修费之中。关于垃圾清运监管出入证费用，如果垃圾不是驻马店市中信物业管理有限公司负责清运，该费用应当退还，关于物业费，诉争房屋现由王亚平居住，向物业公司交纳物业费理所当然。五、诉讼中，王亚平主张逸泉置业公司向其返还强制执行公证费100元、抵押费363元，未提交相关证据。六、诉讼中，逸泉置业公司认可王亚平所购买的位于逸泉玫瑰苑第一幢1单元29层2902号房所占用的土地使用权年限为40年，规划用途为公寓。七、诉讼中，王亚平明确其第二项请求中要求逸泉置业公司向其赔偿已付购房款369834元的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，并称逸泉置业公司在销售房屋时提供虚假的预售许可证明，未提交相关证据。八、诉讼中，逸泉置业公司申请：对王亚平的装修价值进行鉴定。本院依法委托驻马店市正永信资产评估事务所进行鉴定。2015年6月16日，驻马店市正永信资产评估事务所作出驻正永信评报字（2015）第041号资产评估报告书一份，评定结论为：经评定估算，委估资产的市场价值为人民币151814.87元。原审法院认为，逸泉置业公司将其开发的位于逸泉玫瑰苑小区第一幢1单元29层2902号房出售给王亚平，双方并签订商品房买卖合同一份。本案中，逸泉置业公司与驻马店市国土资源局的国有建设用地使用权出让合同中约定“其他普通商品住房用地70年，其他商服用地40年”，而逸泉置业公司与王亚平签订的商品房买卖合同中约定诉争房屋的“土地使用年限自2010年12月至2080年12月”、“用途为住宅”，即70年的住宅用地使用年限。诉讼中，逸泉置业公司认可王亚平的房屋所占用的土地使用权年限为40年，规划用途为公寓。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。综上，逸泉置业公司故意隐瞒本案诉争房屋所占用的土地使用年限为40年、规划用途为公寓这一事实，在其与王亚平签订的商品房买卖合同时，将土地使用年限写为70年、用途为住宅，致使王亚平在误以为本案诉争房屋所占用的土地系70年的土地使用年限而与其签订商品房买卖合同，其行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，现王亚平请求撤销其与逸泉置业公司签订的商品房买卖合同，于法有据，予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返。故王亚平请求逸泉置业公司返还购房款369834元及该款的利息损失，于法有据，予以支持。利息损失从2012年10月29日起计至款清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。因王亚平购买本案诉争房屋而向逸泉置业公司交付了维修基金7397元、天然气初装费3270元、有线电视入户费300元、工本费120元，现商品房买卖合同已撤销，王亚平请求逸泉置业公司返还维修基金7397元、天然气初装费3270元、有线电视入户费300元、工本费120元，于法有据，予以支持。关于王亚平请求逸泉置业公司赔偿契税7396.68元。因王亚平购买房屋后将契税7396.68元交付给了驻马店市地方税务局契税税务分局，故逸泉置业公司不负有直接返还契税的义务，鉴于王亚平、逸泉置业公司之间的商品房买卖合同已经被撤销，逸泉置业公司应协助王亚平办理退还契税手续，所退还契税归王亚平所有。关于王亚平请求逸泉置业公司向其返还强制执行公证费100元、抵押费363元，未提交相关证据加以证明，不予支持。关于王亚平请求逸泉置业公司赔偿装修费168067.9元。王亚平购买本案诉争房屋后对本案诉争房屋进行了装修，后经驻马店市正永信资产评估事务所进行评估，评定结论为：经评定估算，委估资产的市场价值为人民币151814.87元。故逸泉置业公司应向王亚平赔偿装修损失151814.87元，王亚平请求超出该部分的数额，与事实不符，不予支持。关于王亚平请求逸泉置业公司赔偿其装修押金1000元、物业费1340元、公共能源费200元、垃圾清运、监管、出入证700元，因上述费用不是逸泉置业公司收取的，且王亚平已入住使用诉争房屋，故王亚平请求逸泉置业公司向其赔偿上述费用，无事实依据，不予支持。诉讼中，王亚平以逸泉置业公司在销售房屋时提供虚假的预售许可证明为由而请求逸泉置业公司向其赔偿已付购房款369834元，因王亚平未有证据证明逸泉置业公司在销售房屋时提供虚假的预售许可证明，故王亚平的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、撤销王亚平与河南逸泉置业有限公司于2012年10月29日签订的商品房买卖合同。二、限河南逸泉置业有限公司于本判决生效后十日内向王亚平返还购房款369834元并赔偿该款的利息损失（利息损失，从2012年10月29日起计至款清之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）。三、限河南逸泉置业有限公司于本判决生效后十日内向王亚平返还维修基金7397元、天然气初装费3270元、有线电视入户费300元、工本费120元。四、限河南逸泉置业有限公司于本判决生效后十日内协助王亚平办理退还契税手续，所退还契税归王亚平所有。五、限河南逸泉置业有限公司于本判决生效后十日内向王亚平赔偿装修费151814.87元。六、驳回王亚平的其他诉讼请求。逸泉置业公司如未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13520元，由王亚平负担5000元，由河南逸泉置业有限公司负担8520元。宣判后，上诉人逸泉置业公司不服，上诉至本院。其上诉称：其只是代收人，不是实际收费人，原审法院判令其返还维修基金、天然气初装费、有线电视入户费、工本费没有法律和事实依据。原审法院判令其装修费用过高，应扣除折旧费、可移走部分的费用和房屋使用费部分。王亚平应将房屋交还给逸泉置业公司，并按出租房屋的市场价格支付费用。被上诉人王亚平辩称，原判正确，应予维持。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，根据我国有关法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因王亚平是基于购买本案诉争房屋而交付维修基金、天然气初装费、有线电视入户费、工本费及装修和购置包括部分可移动的物品，因商品房买卖合同已被撤销，故原审法院判决逸泉置业公司返还王亚平维修基金、天然气初装费、有线电视入户费、工本费及赔偿包括所购置的部分可移动物品费用处理结果适当，予以维持。驻马店市正永信资产评估事务所驻正永信评报字（2015）第041号资产评估报告书结论为：委估资产的市场价值为人民币151814.87元。该报告评定估算的是委估资产的市场价值，故原审法院依据该评定结论，判决让逸泉置业公司赔偿装修费151814.87元是有依据的。因为逸泉置业公司在一审时，未就王亚平应将房屋交还给逸泉置业公司，并按出租房屋的市场价格支付费用一事提起反诉，故本案对此不予审理，逸泉置业公司可另行主张权利。综上所述，上诉人逸泉置业公司上诉理由不足，不予支持，原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人河南逸泉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 强代理审判员 呼小伟代理审判员 王 威二〇一六年四月十一日书 记 员 刘 青 关注公众号“”