（2016）粤06民终29号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-23
案件名称
雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司与伍叶球物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司,伍叶球
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第一百二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终29号上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：冯欣，该公司总经理。委托代理人：莫文瑾，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省雷州市。委托代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍叶球，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人伍叶球物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年8月12日，雅居乐物业公司向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）伍叶球按每月715.81元的标准向雅居乐物业公司支付自2013年3月6日起的物业服务费以及每日欠费金额千分之一的滞纳金，物业服务费暂计至2015年8月、滞纳金暂计至2015年8月5日，共为30313.12元；（二）伍叶球承担本案诉讼费。原审法院查明：伍叶球于2008年10月14日与佛山市雅居乐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市禅城区##（佛山雅居乐花园）##房屋，并于2009年5月19日办理收楼手续。涉案房屋经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，其建筑面积为223.69平方米。2007年6月8日，涉案小区的建设单位佛山市雅居乐房地产有限公司（甲方）与雅居乐物业公司（乙方、前称中山市雅居乐物业管理有限公司佛山分公司）签订《前期物业管理委托合同》，由雅居乐房地产有限公司委托雅居乐物业公司对雅居乐花园提供前期物业管理服务事宜。合同主要约定有：一、委托管理事项主要有房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；向业主和物业使用人收取物业管理服务费、合理的水电公摊费用等费用；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。二、委托管理期限自2007年12月1日起至小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效时止。三、物业管理服务费按建筑面积计收：带电梯住宅1.7元／月／平方米、低层住宅3.2元／月／平方米、商铺1.8元／月／平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金。四、物业管理服务质量需达到房屋外观整齐、无乱搭建，公共环境干净、整洁，绿化长势良好、无枯萎现象，业主和物业使用人对乙方满意率达98%等。2008年10月14日，雅居乐物业公司（甲方、前称中山市雅居乐物业管理有限公司佛山分公司）与伍叶球（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定有：一、物业管理服务内容包含房屋公用部分及设施的维护与管理；房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；住宅区公用设施、公共场所（地）的维护和管理，公用设施、公共场所（地）包括区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化、文化娱乐体育场所、停车场等；环境卫生，包括楼宇清洁、公共场所清洁；房屋装饰装修管理。二、物业服务质量为：房屋外观良好、整洁、无妨碍市容和观瞻；设备运行状态良好，使用正常，维修及时；环境卫生定期消杀、垃圾及时清理、环境整洁等。三、物业管理服务费用，乙方于每月5日前交纳上月应交费用，各项收费标准按照建筑面积计算，带电梯住宅1.7元／月／平方米，低层住宅3.2元／月／平方米，商铺1.8元／月／平方米，公共水电费分摊按佛山市政府部门的规定进行分摊。四、违约责任。乙方违反协议，不按本协议收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；乙方装修时违反《装修管理协议》、《装修指南》以及法律、法规有关规定的，甲方有权要求乙方整改、恢复原状、赔偿经济损失；乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备，甲方有权责令整改、恢复原状、赔偿经济损失。2013年12月13日、2014年4月21日、2014年9月19日，雅居乐物业公司三次通过邮寄方式向伍叶球发出《律师函》，告知伍叶球欠缴物业管理费的金额并敦促其缴交。雅居乐物业公司提交的《收费通知书》显示伍叶球拖欠雅居乐物业公司2013年3月至2015年8月共30个月的物业管理费总额为21474.30元，每月缴费标准均为715.81元。伍叶球对该欠费时段和欠费金额予以确认。伍叶球房屋所在区域为别墅区，雅居乐物业公司认为是独栋别墅，伍叶球则认为是连排别墅并认为其他业主的加扩建行为影响其房屋安全。雅居乐物业公司提供的《违章施工整改通知书》显示，涉案小区内与伍叶球相邻的16、17、18、19座的业主在2012年至2014年间，具有在各自房屋前花园或楼层上未经审批／批准进行加扩建的行为。伍叶球提供的照片显示其所在房屋后花园沟渠处垃圾存在未及时清理的情形。诉讼中，原、伍叶球一致确认，伍叶球涉案房屋之物业管理费的收费标准为3.2元／月／平方米；伍叶球还确认其房屋应自2010年3月起缴纳物业管理费。诉讼中，雅居乐物业公司陈述：1.就涉案小区部分业主在私家花园的违法建设，雅居乐物业公司已向相关业主发出整改通知书；就伍叶球主张的其房屋后花园河沟被占用问题，雅居乐物业公司已向城市管理部门报告。2.伍叶球所述的房屋后花园河沟原本属于雅居乐物业公司维护范围，由于其他业主的违建，雅居乐物业公司无法进入进行垃圾清理与环境维护。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，雅居乐物业公司于2007年6月8日与涉案小区开发商佛山市雅居乐房地产有限公司所签订的《前期物业管理委托合同》、于2008年10月14日与伍叶球所签订的《前期物业管理服务协议》均是合同当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对雅居乐物业公司及作为小区业主之一的伍叶球均具有约束力，雅居乐物业公司以及作为小区业主之一的伍叶球均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于伍叶球需要交纳的物业管理费具体数额问题。首先，对于伍叶球欠缴物业管理费的时段及约定的收费标准，原、伍叶球双方陈述一致，原审法院确认该事实，即本案中伍叶球欠缴物业管理费的时段为2010年3月至2015年8月，计费标准为3.2元／月／平方米，伍叶球房屋建筑面积为223.69平方米。其次，结合原、伍叶球提供的证据及双方陈述可知，伍叶球的房屋位于该小区别墅区，其相邻房屋存在未经报批的加扩建行为，雅居乐物业公司未能进行有效制止并责令恢复原状，亦未提供证据证明其已向有关行政执行机构报告或请求处理；另外，伍叶球房屋所在区域亦存在环境卫生未得到及时清理及绿化景观用地被部分业主占用的情形。而制止相关业主加扩建、占用公共绿化景观用地和维持小区环境整洁卫生是雅居乐物业公司的服务内容，故雅居乐物业公司并未能全面履行其物业管理服务义务使其服务质量符合《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》约定的标准，其该时段的物业管理费按约定标准全额收取与其服务内容与质量不符，但伍叶球抗辩认为雅居乐物业公司未尽服务义务的事项仅为雅居乐物业公司物业服务的一部分内容，因此原审法院酌定雅居乐物业公司主张时段（2010年3月至2015年8月）伍叶球应缴物业管理费按2.9元／月／平方米计算。再根据约定的计算方法，2010年3月至2015年8月间伍叶球应缴物业管理费为19461.03元（223.69平方米×2.9元／月／平方米×30个月）。关于雅居乐物业公司主张的滞纳金。鉴于伍叶球抗辩认为雅居乐物业公司未尽物业管理服务义务，经查属实，在双方就物业管理服务质量和应收费用达成一致意见之前，伍叶球拒绝支付理由亦属正当，故对于雅居乐物业公司该项请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、伍叶球于判决发生法律效力之日起十日内，向雅居乐物业公司支付佛山市禅城区####房屋2010年3月至2015年8月的物业管理服务费19461.03元；二、驳回雅居乐物业公司的其他诉讼请求。一审适用简易程序，案件受理费减半收取279元，由雅居乐物业公司负担100元，伍叶球负担179元。上诉人雅居乐物业公司提起上诉称：（一）《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，雅居乐物业公司和伍叶球应根据约定履行各自的义务。根据前述合同的约定，涉案房屋的物业服务费是3.2元／月／平方米，双方对此均无异议。《佛山市物业管理办法》第二十二条的规定，只有经小区全体业主投票，且投票结果符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”方可变更物业服务费的收费标准。但原审法院在双方均无异议的情况下将该收费标准直接更改为2.9元／月／平方米，属于影响整个小区业主利益的事项，认定事实不清，适用法律错误。退一万步讲，即使雅居乐物业公司的服务存在瑕疵，伍叶球可以要求雅居乐物业公司赔偿损失或者要求改正，原审法院无权擅自更改双方约定的收费标准。（二）根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第九十一条的规定，伍叶球不同意其邻居的加建行为属于相邻权纠纷，其应向相邻业主主张权利，而不能以此为由拒付物业服务费。本案是物业服务合同纠纷，不同于相邻权纠纷。雅居乐物业公司已发函告知伍叶球的相邻业主整改并向城管部门报案，部分业主已予以签收，城管部门也到现场进行了处理，因此雅居乐物业公司已履行了应尽的物业服务义务。但雅居乐物业公司不享有强拆权，无法自行将相邻业主加建的建筑物拆除。原审法院认为雅居乐物业公司因未能令相邻业主恢复原状，所以未尽物业服务义务，属于认定事实不清，且错误的加重了物业管理公司的管理义务。（三）雅居乐物业公司已向业主提供了优质的服务，伍叶球也享受了此服务，应依约按时交纳物业服务费。截止本案起诉之日，伍叶球已拖欠物业服务费30个月，构成对雅居乐物业公司和全体业主的违约，亦对雅居乐物业公司的日常经营管理造成严重影响。综上，请求撤销原审判决，改判支持雅居乐物业公司的全部诉讼请求。被上诉人伍叶球答辩称：涉案小区违建问题长达四五年，十分严重，对楼宇安全造成很大隐患，雅居乐物业公司对此明知却没有及时制止，严重影响了伍叶球的涉案房屋，特别是屋后河沟严重堵塞，卫生状况差，其向雅居乐物业公司投诉后仍未处理。原审法院现场勘查时也证实了雅居乐物业公司未尽服务义务。因此，请求雅居乐物业公司完善小区的绿化、环境、卫生服务后再缴纳物业服务费。上诉人雅居乐物业公司在二审期间向本院提交了如下证据：证据1.NO.110402违章施工整改通知书、NO.120913违章施工整改通知书及照片、NO.1212222违章施工整改通知书及照片；证据2.照片两张；证据1、证据2拟证明雅居乐物业公司已向违章加建的业主发放了整改通知书，并向佛山市禅城区环境保护和城市管理局举报，该局也到现场进行了处理，故雅居乐物业公司已尽到物业服务义务。被上诉人伍叶球对上述证据的质证意见是：确认雅居乐物业公司曾向部分业主发放了整改通知书，也确认管理部门曾到一两户业主处取证，但没有实质效果，违建问题依然严重。经审查，伍叶球对雅居乐物业公司提交的上述证据的真实性无异议，本院予以采信。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：雅居乐物业公司于2011年4月28日、2012年9月13日、2012年12月22日分别向与伍叶球相邻的的有关业主发放违章施工整改通知书。二审法庭调查中，伍叶球和雅居乐物业公司均确认因相邻业主违建将涉案房屋屋后的水沟截断围闭，导致雅居乐物业公司无法从公共通道进入该水沟进行垃圾清理和环境维护。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，雅居乐物业公司于2007年6月8日与涉案小区开发商佛山市雅居乐房地产有限公司所签订的《前期物业管理委托合同》、于2008年10月14日与伍叶球所签订的《前期物业管理服务协议》均是合同当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据约定履行各自的义务。本案雅居乐物业公司要求伍叶球按照合同支付所欠缴的物业服务费，而伍叶球抗辩其可拒绝支付物业服务费。根据双方涉案合同的约定，雅居乐物业公司应依约向伍叶球提供物业服务，包括对涉案房屋屋后的水沟进行垃圾清理和绿化维护，伍叶球应依约于每月5日前按照3.2元／月／平方米的标准向雅居乐物业公司缴纳上月的物业服务费。本案事实表明，雅居乐物业公司未对涉案房屋后的水沟进行垃圾清理和环境维护，即雅居乐物业公司履行义务不完全符合合同约定。首先，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据合同法的上述规定，伍叶球可行使先履行抗辩权拒绝支付雅居乐物业公司就该履行义务所对应的物业服务费。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，反之，如果业主拒交或欠交物业费确有正当理由的，则对物业服务企业有关请求应不予支持。而本案中，雅居乐物业公司对于伍叶球所居住的涉案房屋的水沟未进行清洁和维护的行为，已经构成违约，伍叶球拒付该履行义务所对应的物业服务费具有正当理由。因雅居乐物业公司已提供除该事项以外的其他物业服务，故伍叶球并不能拒付全部物业服务费，而仅能对雅居乐物业公司未履行部分行使相应的抗辩权。原审法院经过现场勘查，结合案件具体情况酌定伍叶球按照2.9元／月／平方米的标准支付欠缴时段的物业服务费，处理恰当，本院予以维持。应明确的是，对该物业服务费的酌减并非是改变或降低双方之间关于物业服务费收费标准的约定，酌减部分所对应的只是伍叶球就目前雅居乐物业公司未提供涉案房屋屋后河沟的垃圾清理和绿化维护义务而可拒绝交纳的相应的物业服务费，但在雅居乐物业公司履行该义务后，伍叶球仍应按照3.2元／月／平方米的标准向雅居乐物业公司交纳物业服务费。雅居乐物业公司上诉主张，其未对涉案房屋屋后的水沟进行绿化、清洁维护系因相邻业主违建将水沟截断围闭，导致雅居乐物业公司无法从公共通道进入该水沟，如果认定其未尽物业服务义务，将加重其管理义务，并提交的相关证据以证明其已经对相关违建业主进行多次劝阻，并向行政管理部门报告。对此，本院认为，首先，对于涉案房屋屋后水沟进行绿化、清洁维护是雅居乐物业公司根据合同应当履行的合同义务，雅居乐物业公司未履行该义务，法院根据双方合同的约定和法律的规定确定伍叶球有权拒绝支付该部分的物业服务费并不存在另行给雅居乐物业公司设定其他合同义务或者加重其合同义务的问题。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即便由于其他业主的原因造成雅居乐物业公司无法履行其和伍叶球之间的物业服务合同所约定的合同义务而违约，雅居乐物业公司仍应向伍叶球承担违约责任。关于雅居乐物业公司主张的滞纳金，如前所述，因双方就雅居乐物业公司是否已履行合同约定的物业服务义务存在争议，在雅居乐物业公司履行义务不完全符合合同约定，双方对于支付物业服务费未达成一致意见的情况下，伍叶球欠付物业服务费具有正当理由，故原审法院对雅居乐物业公司的该诉请不予支持并无不当，本院予以维持。综上，雅居乐物业公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71.3元，由上诉人雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红代理审判员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一六年四月十一日书 记 员 梁启星 微信公众号“”