（2014）江宁民初字第4060号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-06-13
案件名称
原告邱小亮与被告张普、第三人徐后梅物权保护纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱小亮,张普,徐后梅
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）江宁民初字第4060号原告邱小亮，男，1982年8月15日生，汉族。委托代理人汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。被告张普，男，1984年6月25日生，汉族。委托代理人陈锐，北京市中银（南京）律师事务所律师。第三人徐后梅，女，1974年11月21日生，汉族。委托代理人陈文东，系徐后梅公司职员。原告邱小亮诉被告张普、第三人徐后梅物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱小亮的委托代理人汪峥，被告张普的委托代理人陈锐，第三人徐后梅及其委托代理人陈文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱小亮诉称，其于2013年1月从原房主刘世宏处购得南京市×××室房屋（以下简称×××室），成为房屋所有权人，后将×××室又出售给他人。在其享有×××室房屋所有权期间，被告张普长期占用，其于2013年4月29日因索要房屋使用费发生纠纷并报警，并于2014年6月18日向被告张普发出通知要求支付房屋使用费，被告张普置之不理，侵害了其合法权益，故诉请法院判令：被告张普支付自2013年1月10日起至2014年6月18日止的房屋使用费122500元。被告张普辩称，2003年房屋所有权人将×××室房屋出租给第三人徐后梅，租期15年。2011年4月10日，其与第三人徐后梅签订房屋租赁合同，由其承租×××室房屋，租期五年，自2011年4月15日至2016年4月14日，房租每半年一付。其与徐后梅之间的转租行为合法有效，并已缴纳了房租，有权继续使用房屋；法律规定买卖不破租赁，×××室房屋产权变动不影响租赁关系；其已向第三人徐后梅支付了房租，不应再向他人支付房屋使用费；原告邱小亮购买存在权利瑕疵的房屋，损失应当向出卖方主张或由其自担；出租人出让房屋时未通知其和徐后梅，侵害了其优先购买权，其保留追诉权利。请求法院驳回原告邱小亮的诉讼请求。第三人徐后梅述称，×××室原房主刘世宏之子刘三龙拖欠其借款未还，遂将×××室房屋出租给其，由其出租并收取房租用以偿还借款，双方之间签有房屋租赁合同。其将×××室房屋转租给张普符合法律规定，张普应当按时向其缴纳房租，邱小亮无权主张房屋使用费，请求法院依法判决。经审理查明：2011年4月10日，被告张普与第三人徐后梅签订《资产租赁合同》一份，约定徐后梅将×××室房屋出租给张普使用，面积约97平方米，期限为5年，自2011年4月15日至2016年4月14日，第1、2年年租金为5.5万元，第3、4、5年年租金为6万元，每半年支付一次，双方另对各自的权利义务、违约责任、纠纷解决等进行了约定。合同签订后，×××室交付张普使用，张普已缴纳租金至2014年10月15日。2013年1月9日，原告邱小亮与刘世宏签订《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，约定由邱小亮购买刘世宏的案涉×××室房屋，面积97.52平方米，总价款98万元，并于当日在南京市江宁区住房和城乡建设局办理的交易登记备案手续，办理了过户登记手续。2014年6月26日，邱小亮与案外人严菊花、严家仁签订《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，将×××室房屋出售给严菊花、严家仁，并于2014年6月27日办理的产权过户登记手续。2013年4月9日，原告邱小亮至×××室向被告张普收取房租，双方发生纠纷报警。2014年6月18日，邱小亮向张普发出通知，载明自邱小亮2013年1月购买×××室至今，张普一直占据案涉房屋而未付房租，要求张普在10日内按照7000元/月的标准付清房租。2014年10月4日、8日，邱小亮再次至×××室向张普收取房租并要求张普搬走，双方再次发生纠纷报警。庭审中，张普提交（2010）江宁民初字第403号民事调解书，证明×××室原产权人与第三人徐后梅之间存在租赁合同关系。原告邱小亮对调解书的真实性无异议，但认为徐后梅与刘三龙之间的债权债务关系与本案无关。第三人徐后梅就其与原房主之间存在租赁合同关系，提交落款日期为2003年8月31日的房屋租赁合同，因邱小亮对房屋租赁合同真实性有异议，应邱小亮申请，本院委托鉴定机构对上述租赁合同中“刘三龙”的签名是否为原件及是否为刘三龙所写进行了鉴定，鉴定费为4260元，鉴定意见为“刘三龙”的签名系原件，但并非刘三龙所写。被告张普主张其于2015年11月初已将案涉房屋交还给第三人徐后梅，但未提交证据证明，徐后梅对此不予认可。审理中，本院向×××室原产权人刘世宏调查，刘世宏对于×××室的出租、转租及租赁合同的签订，均表示不清楚或记不得了。刘三龙到庭陈述，就×××室房屋其未与徐后梅签过任何房屋租赁合同，其认为徐后梅强占其房屋。上述事实，有南京市江宁区房地产买卖契约、房屋租赁合同、资产租赁合同、收条、接处警工作登记表、通知、调查笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，公民的合法权益受法律保护。无权处分他人财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，合同有效，否则合同无效。本案中，第三人徐后梅提交的其与×××室原房主签订的房屋租赁合同中“刘三龙”签名经鉴定非本人所签，刘世宏对此亦未追认。因此，就本案证据而言，徐后梅无合同或法律依据对×××室享有权利。进而，徐后梅无权将×××室转租给被告张普，徐后梅与张普之间的《资产租赁合同》亦为无效。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，第三人徐后梅对×××室并不享有权利，徐后梅与被告张普之间的《资产租赁合同》亦为无效，被告张普无权占有使用×××室房屋，张普占有使用了×××室，造成了原告邱小亮权利受损，×××室产权人即邱小亮有权要求张普支付其享有所有权期间的房屋使用费，即2013年1月10日至2014年6月26日期间的房屋使用费，邱小亮仅主张截止至2014年6月18日的房屋使用费，不违反法律规定，本院予以支持。本院综合×××室房屋所在地段的房屋租金，以及张普与徐后梅之间租赁合同的租金标准，酌定张普按照5000元/月的标准支付房屋使用费，经计算，金额为86500元，故对于邱小亮要求张普支付自2013年1月10日起至2014年6月18日止的房屋使用费122500元的诉讼请求，本院部分予以支持。对于张普已付徐后梅的房租，张普可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张普支付原告邱小亮房屋使用费86500元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回原告邱小亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2750元，鉴定费4260元，合计7010元，由原告邱小亮负担2289元，由被告张普负担4721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额计算向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10105901040001276审 判 长 史朝霞代理审判员 韩文涛人民陪审员 周春香二〇一六年四月十一日书 记 员 赵俊驰 来源：