（2016）皖11民终120号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-24
案件名称
滁州市机电工程学校与朱克英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱克英,滁州市机电工程学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖11民终120号上诉人（原审被告）：朱克英，女，1968年8月11日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。委托代理人：张青，安徽伟诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滁州市机电工程学校，住所地安徽省滁州市，组织机构代码08365861-6。法定代表人：吴大明，该校校长。委托代理人：沈冰翔，该校总务处主任。委托代理人：童超，安徽会峰律师事务所律师。上诉人朱克英为与被上诉人滁州市机电工程学校房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年11月12日作出的（2015）琅民一初字第01301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人朱克英的委托代理人张青，被上诉人滁州市机电工程学校的委托代理人沈冰翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年7月20日，滁州市第一职业高级中学作为甲方，朱克英作为乙方，双方签订了一份房屋租赁合同，约定：一、甲方出租校园西侧门面房，由乙方租赁，合同期为二年，自2008年7月20日起至2010年7月19日止，期满由甲方无条件收回。若要继续租赁，需要提前二个月预约签订合同。二、乙方每月向甲方交纳房租3400元整。房租每半年预交一次，交清房租后方可使用……三、乙方如有以下各条之一者，甲方有权随时终止合同，无条件收回房屋，在保障甲方权益前提下，酌情退还或扣除保证金：1、乙方所欠房租或水电费达二个月，经甲方催促仍不交纳者……。合同到期后，双方未签订新的租赁合同，朱克英继续承租房屋至今，并按照3740元／月支付房租至2014年12月31日。根据滁州市人民政府滁政办（2012）18号《转发市财政局等部门关于进一步加强市直事业单位房产租售管理意见的通知》，滁州市机电工程学校委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司滁州分公司对朱克英承租的门面房租金进行评估，评估价格为10705.32元／月，且在2015年1月至2015年5月期间内租金无明显变化。原审法院另查明：2013年5月14日，滁州市第一职业高级中学名称变更为滁州市机电工程学校。朱克英承租的门面房位于安徽省滁州市定远路349-17、349-18号。原审法院认为：朱克英与滁州市第一职业高级中学于2008年7月20日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，朱克英继续使用房屋至今，并按照3740元／月向滁州市机电工程学校支付房租至2014年12月31日，房屋租金标准发生变化，双方形成新的租赁关系，但租赁期限为不定期。滁州市机电工程学校依法有权随时要求朱克英返还承租房屋，并给付房屋租金至交还房屋之时。滁州市机电工程学校未举证证明其已在诉讼前向朱克英送达了房屋评估报告书及情况说明，故本案应自滁州市机电工程学校起诉之日起按新评估价格每月10705.32元支付租金，即朱克英自2015年1月1日起至2015年7月2日按3740元／月的标准支付租金，自2015年7月3日起至房屋实际返还之日止按10705.32元／月支付租金。滁州市机电工程学校要求朱克英返还房屋的实质即为解除租赁关系，故对朱克英辩称直接要求返还房屋违反法定程序不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审判决：一、朱克英于本判决生效后三十日内返还滁州市机电工程学校所有的位于滁州市定远路349-17、349-18号门面房并支付租金（自2015年1月1日起至2015年7月2日按3740元／月支付租金，自2015年7月3日起至房屋实际返还之日止按10705.32元／月支付）；二、驳回滁州市机电工程学校其他诉讼请求。案件受理费1560元，由滁州市机电工程学校负担300元，朱克英负担1260元。朱克英上诉称：1、原审判决认为房屋租金标准发生变化，双方形成新的租赁关系，但租赁期为不定期错误。滁州市机电工程学校单方提高租金，朱克英一直未予认可，原审法院不能强制朱克英按照滁州市机电工程学校单方要求来履行合同，故原审判决朱克英按照滁州市机电工程学校单方租金标准支付房屋租金无法律依据；2、原审法院判决朱克英在三十日期限内返还滁州市机电工程学校房屋不合理，应给予朱克英一年的时间来处理其对外发放的储值卡事宜。故请求撤销原判，改判朱克英按照3740元／月的租金标准在一年内返还房屋。滁州市机电工程学校在庭审中辩称：1、滁州市机电工程学校在接到市委市政府相关文件后即委托有资质的评估机构对案涉房屋进行评估，并于2014年年初开始进行公开招租事宜，朱克英及其他承租人亦对此知晓，若各承租人对新的租金标准不满意可退还房屋，但朱克英既不交纳房租，亦不退房，说明朱克英对新的租金标准认可，且朱克英虽对滁州市机电工程学校新的租金价格不认可，但其也未向法院申请重新评估。另外，无论本案房屋租金有无变化，双方均是不定期租赁关系；2、朱克英要求一年内返还房屋无依据，朱克英已知晓招租事宜两年有余，朱克英有充分时间处理后续经营事宜，故请求驳回上诉，维持原判。双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：2015年7月2日后朱克英占有案涉房屋费用及返还期限如何确定。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因双方房屋租赁合同期满并未续签，故双方间应为不定期租赁关系，租金应依照原合同标准执行，且依照相关规定，滁州市机电工程学校有权随时解除双方的租赁合同。朱克英对承租户意见书真实性并无异议，且结合朱克英在二审上诉状中的陈述，能够认定朱克英对滁州市机电工程学校提高租金的事宜是知晓的，其仅是对新的租金标准不认可，因双方对新的租金标准并未达成合意，且无证据证明滁州市机电工程学校通知提高租金的时间及通知解除双方租赁关系的时间，故原审法院以滁州市机电工程学校起诉之日，即2015年7月2日，作为双方租赁关系解除之日，并无不当。因双方房屋租赁关系已于2015年7月2日解除，并未签订新的房屋租赁合同，但朱克英实际占有使用案涉房屋，故朱克英应支付案涉租赁房屋2015年7月2日之后的占有使用费。本案中，朱克英虽对新的房屋租金标准不认可，但案涉房屋新的租金标准系滁州市机电工程学校委托有资质的评估机构作出，且朱克英并未举证证明该评估价格高于案涉房屋的市场租金价格，其原审中亦未向法院申请重新对案涉房屋的租金标准进行评估，故原审法院参照滁州市机电工程学校委托专业价格评估机构作出的新的租金标准计算朱克英房屋占有使用费正确。因双方租赁关系已于2015年7月2日解除，原审判决将后续房屋的占有使用费表述为租金不当，但判决结果正确，本院依法予以维持。对于朱克英主张应给予其一年时间返还案涉租赁房屋的上诉请求，因无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。朱克英的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费671元，由上诉人朱克英负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬代理审判员 付广永代理审判员 郭东武二〇一六年四月十一日书 记 员 吴 敬附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：