（2016）苏02民终463号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-28
案件名称
易星与陈雪花、胡建明房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
无锡市崇安区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈雪花,易星,胡建明
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终463号上诉人（原审被告）陈雪花。委托代理人沈竹，江苏景丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）易星。委托代理人朱启明，上海市中茂（无锡）律师事务所律师。原审被告胡建明。上诉人陈雪花因与被上诉人易星、原审被告胡建明房屋迁让纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2015）崇民初字第1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：无锡市德兴巷5－801室房屋的原所有权人为仇苏芳和吴建斌，2011年12月12日，民生银行就该房设立了60万元的最高额抵押，抵押期限2011年12月13日至2014年12月13日。2012年9月25日，吴建斌、仇苏芳与胡建明、陈雪花签订房屋租赁协议1份，载明吴建斌、仇苏芳为出租方、甲方，胡建明、陈雪花为承租方、乙方，甲方将德兴巷5-801房屋出租给乙方居住或出租使用，租赁期限180个月，自2012年9月25日至2027年9月24日等，月租赁1800元内容。2012年12月31日，胡建明、陈雪花就该房屋设立了75万元抵押，抵押期限2012年12月31日至2014年12月31日。2013年10月23日，崇安区人民法院经胡建明、陈雪花申请查封了该房屋，2013年11月5日，北塘区人民法院经民生银行申请轮候查封了该房屋。2013年12月16日，民生银行将吴建斌、仇苏芳、无锡市利源正堂保健品有限公司（以下简称利源正堂公司）诉至北塘区人民法院，北塘区人民法院于2013年12月16日作出（2013）北商初字第0522号民事判决书，载明“经审理查明：2011年12月12日，原告民生银行与被告吴健斌、仇苏芳签订《个人额度借款合同》，同日，吴健斌、仇苏芳、利源正堂公司与民生银行订立一份《最高额担保合同》，约定担保的主债权是吴健斌、仇苏芳与民生银行订立的《个人额度借款合同》项下民生银行无锡分行的全部债权，吴健斌、仇苏芳以其所有的坐落本市德兴巷5-801、5-802号房产作抵押担保，双方办理了抵押登记，民生银行于2012年12月25日向吴健斌放款100万元；判决如下：一、吴健斌、仇苏芳于判决生效之日起10日内返还中国民生银行股份有限公司无锡分行借款本金100万元及相应利息（截止2013年10月21日为4707元；并以100万元为本金，支付自2013年10月22日起至判决本金给付之日止期间的利息，利率按合同利率7.5%上浮50%计算）；四、如吴健斌、仇苏芳未能履行上述义务，中国民生银行股份有限公司无锡分行有权就吴健斌、仇苏芳为其借款设定抵押的坐落无锡市德兴巷5-801、5-802的房产在最高额抵押权范围内，经双方协议折价或依法拍卖、变卖后所得的价款优先受偿”等内容。2015年2月20日，经北塘区人民法院组织拍卖，易星拍得该房屋。2015年3月5日，北塘区人民法院出具（2014）北执字第351号执行裁定书，载明“申请执行人民生银行，被执行人吴建斌、仇苏芳、无锡市利源堂保健品有限公司，2015年2月20日崇安区人民法院分别以48.4万元及30万元为保留价第三次拍卖该房屋，经拍卖，易星以54.4万元买受无锡市德兴巷5－801室房产”等内容。2015年4月16日，易星要求胡建明、陈雪花搬离涉案房屋事宜，胡建明、陈雪花未同意易星的要求。后易星诉至原审法院，请求依法判令：胡建明、陈雪花立即归还无锡市德兴巷5-801室房屋并支付房屋占有使用费（自2015年4月16日起至实际返还之日止，按每月1800元计算）。以上事实，有房屋权属证明、租赁协议、民事裁定书、判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：法院生效判决已经确认民生银行对涉案房屋有抵押权，且该判决书已发生法律效力，故法院对胡建明、陈雪花主张民生银行的抵押权已经消灭的抗辩不予支持。民生银行抵押权设立在先，胡建明、陈雪花的租赁协议签订在后，民生银行为实现抵押权诉至法院，法院据此对涉案房屋进行了拍卖，易星亦依法取得房屋所有权，故对易星要求胡建明、陈雪花返还房屋，支付房屋占有使用费的主张予以支持。胡建明、陈雪花对每月1800元的房屋占有使用费虽有异议，经法院限期未申请评估，法院对其异议不予支持。综上，原审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：胡建明、陈雪花于判决发生法律效力之日起十日内将无锡市德兴巷5-801室房屋归还易星，并支付房屋占有使用费（自2015年4月17日起至实际返还之日止，按每月1800元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1070元（含公告费1000元），由胡建明、陈雪花负担。该款已由易星预交，胡建明、陈雪花于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付易星。陈雪花不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案民生银行向案外人吴健斌、仇苏芳2012年12月25日出借的100万元发生在其租赁涉案房屋之后，故民生银行抵押权未设立在其房屋租赁之前，根据买卖不破租赁的法理，其无需向易星归还涉案房屋、支付占用使用费。2、即便应支付占有使用费，亦应当从法院生效之日计算。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或驳回易星的原审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人易星承担。被上诉人易星辩称：1、民生银行与案外人吴健斌、仇苏芳签订的系最高额担保合同，担保的系民生银行与吴健斌、仇苏芳订立的《个人额度借款合同》项下的民生银行全部债权，故抵押权设立在胡建明、陈雪花与吴健斌、仇苏芳签订的租赁合同之前，租赁合同对其不具有约束力。2、其于2015年4月16日要求胡建明、陈雪花搬离涉案房屋，但胡建明、陈雪花未同意，故占有使用费应从2015年4月17日起算。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告胡建明未作答辩。二审查明事实与原审已查明事实一致。本院认为：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，根据民生银行与吴健斌、仇苏芳于2011年12月12日签订的《个人额度借款合同》、《最高额担保合同》，涉案房屋系对双方签订的借款合同项下的民生银行全部债权进行担保，抵押权设立在胡建明、陈雪花与吴健斌、仇苏芳签订的租赁合同之前，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条，胡建明、陈雪花无权基于其与吴健斌、仇苏芳的租赁合同对抗现房屋所有权人易星主张权利，胡建明、陈雪花应依法归还房屋并支付占有期间使用费。占有房屋使用费的起算应从权利人主张权利之日起开始计算，经核实，2015年4月16日易星已向胡建明、陈雪花提出搬离涉案房屋的要求，但胡建明、陈雪花无正当理由拒绝搬离，故原审以2015年4月17日开始计算房屋占有使用费，并无不当，陈雪花上诉称应以判决生效之日起计算，本院不予支持。综上，上诉人陈雪花的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人陈雪花负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴代理审判员 李 杨代理审判员 宁尚成二〇一六年四月十一日书 记 员 周喆菁 来源：百度搜索“”