（2016）粤18民终302号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-07-27

案件名称

郑玉葵与中国邮政集团公司清远市清新区分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑玉葵,中国邮政集团公司清远市清新区分公司,清新县缤纷购物广场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2016）粤18民终302号上诉人（原审原告）：郑玉葵，女，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司清远市清新区分公司。负责人：黎海亮。委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。委托代理人：雷冰竹，广东明典律师事务所律师。原审第三人：清新县缤纷购物广场有限公司。法定代表人：叶小青。上诉人郑玉葵因与被上诉人中国邮政集团公司清远市清新区分公司、原审第三人清新县缤纷购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法禾民初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：中国邮政集团公司清远市清新区分公司将其位于禾云镇邮政宿舍楼首层第×卡的商铺租赁给郑玉葵使用。2013年12月30日，由中国邮政集团公司清远市清新区分公司作为“出租方（甲方）”，郑玉葵作为“承租方（乙方）”，双方签订《房屋出租合同》。合同第五条“租赁期限”约定：“（一）房屋租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日，共计12个月。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前三个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。”还一并就租金标准、合同解除、违约责任等进行了书面约定。2014年10月27日，中国邮政集团公司清远市清新区分公司向郑玉葵发出书面通知：“贵方现承租我局位于清远市清新区禾云镇宿舍大楼的铺面，租赁合同期限至2014年12月31日止。由于我局生产经营需要，期满后将不再出租此物业，请配合我局办理铺面清退手续。”2015年1月29日，由中国邮政集团公司清远市清新区分公司作为“出租方（甲方）”，清新县缤纷购物广场有限公司作为“承租方（乙方）”，双方签订《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》。合同约定（摘录）：“一、甲方同意将位于清远市清新区禾云镇邮政宿舍楼的部分房地产出租给乙方升级改造使用，其中一楼9间铺面，面积为338平方米，二楼包含四套住房，面积为320平方米……二、一楼第一年租金为65元／平方（不含税），租金按每年5%递增，二楼租金2500元／月（不含税），按每年5%递增……三、乙方在签订合同之日向甲方一次性缴纳贰拾万元整作为保证金……四、（甲方）不迟于2015年2月1日前依合同将房屋交付给乙方使用……十四、双方约定其他事实：宿舍楼三楼四套宿舍不对外出租……乙方承诺对四套宿舍进行装修整治，在每个宿舍配备一台空调，同时，在顶层加建隔热层或盖隔热棚，并在建设时考虑三楼进出安全通道。另外，乙方在租赁合同期内在禾云圩镇内租赁2套房屋，安置甲方的退休工和职工，相关费用由承租方支付。”涉案商铺现仍由郑玉葵使用，租金只交至2014年12月31日。清新区禾云镇邮政宿舍楼首层一共有九间商铺，第三、七、八、九卡商铺中国邮政集团公司清远市清新区分公司已经和承租方协商好可以随时收回商铺。2014年12月23日，中国邮政集团公司清远市清新区分公司张贴《房屋招租公告》，载明：“我局拟整体出租位于清远市清新区禾云镇邮政宿舍楼（清远市清新区禾云镇商场旁）的部分房地产，出租房地产现租赁期至2014年12月31日结束。房屋类型：一楼共9间商铺，总面积为338平方米，二楼共4套住房、总面积为320平方米……采取公开招租，不达房价不成交，以达到超过房价最高房价者为中标人……报名费50000元，中标者不退还报名费，转为定金，不中标者予以退还报名费”。郑玉葵承认中国邮政集团公司清远市清新区分公司张贴过该公告，知道中国邮政集团公司清远市清新区分公司继续出租讼争商铺，但声称中国邮政集团公司清远市清新区分公司不让其参加投标。郑玉葵当庭承认无法做到中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司在《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》中约定租赁的“同等条件”。原审法院审理认为，本案是房屋租赁合同纠纷。郑玉葵与中国邮政集团公司清远市清新区分公司在自愿平等的基础上签订《房屋出租合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应恪守履行合同约定的权利义务。《房屋出租合同》第五条第（二）项约定：“在同等条件下，乙方（郑玉葵）享有优先承租权”，故本案的争议焦点在于：一、中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》是否损害了郑玉葵的优先承租权；二、郑玉葵以中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》损害了其优先承租权为由，主张该《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》无效，应否支持。根据《房屋出租合同》的约定，郑玉葵在同等条件下，享有优先承租权。因此，中国邮政集团公司清远市清新区分公司在合同到期后继续出租，应告知郑玉葵在同等条件下及时行使优先承租权。虽然中国邮政集团公司清远市清新区分公司在2014年10月27日曾书面通知郑玉葵不再出租讼争商铺，但中国邮政集团公司清远市清新区分公司决定继续出租后，在2014年12月23日对外张贴了房屋招租公告，告知招租事宜，郑玉葵亦承认中国邮政集团公司清远市清新区分公司有张贴公告，其本人知道商铺继续出租。可见，中国邮政集团公司清远市清新区分公司已经履行了告知义务。郑玉葵主张中国邮政集团公司清远市清新区分公司不让其参加投标，但没有提供任何证据予以证实，不予采信。优先承租权是由约定产生的合同权利，该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力。中国邮政集团公司清远市清新区分公司作为讼争商铺的合法权利人，依法享有对商铺占有、使用、收益、处分等权利，郑玉葵享有优先承租权不能限制合法权利人对讼争商铺的合理处分。中国邮政集团公司清远市清新区分公司在租赁合同到期后，对包括本案讼争商铺在内的九间商铺、二楼四套住房整体出租，并设定了整体招租、交纳报名费等具体的招租条件，不违反法律规定，是对其权利的正当行使。中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司最终签订《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律规定。中国邮政集团公司清远市清新区分公司当庭表示愿意按同等条件继续出租商铺给郑玉葵，但郑玉葵表态做不到中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司约定的“同等条件”。可见，郑玉葵不具有实现优先权的基础，对其要求确认优先承租权的诉讼请求不予支持。从以上分析可看出，中国邮政集团公司清远市清新区分公司已履行告知义务，最后中国邮政集团公司清远市清新区分公司整体出租九间商铺和二楼给清新县缤纷购物广场有限公司，郑玉葵已丧失优先承租权。郑玉葵以中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》侵犯其优先承租权为由，要求确认合同无效，理由不能成立。退一步讲，即使郑玉葵享有优先承租权，中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》也不当然无效。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此可知，在承租人享有优先购买权这一法定权利的前提下，出卖人与第三人之间成立的买卖合同效力并不因侵害承租人优先购买权而受影响。本案中优先承租权只是合同权利而非法定权利，其效力只限于双方当事人之间，不能约束对抗第三人。故对郑玉葵要求确认中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》无效的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院作出如下判决：驳回郑玉葵的诉讼请求。案件受理费50元，由郑玉葵负担。原审宣判后，郑玉葵不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持郑玉葵的诉讼请求，案件受理费由中国邮政集团公司清远市清新区分公司负担。主要事实和理由是：中国邮政集团公司清远市清新区分公司在招标过程中，没有主动邀请上诉人参与投标过程，没有向上诉人履行告知义务，上诉人对整个招投标过程一无所知，严重损害了上诉人的优先承租权；中国邮政集团公司清远市清新区分公司没有提交招投标记录情况，其与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》是否真实值得怀疑，有可能是中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司故意提高租赁条件来应付、忽悠上诉人，《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》是无效的。被上诉人中国邮政集团公司清远市清新区分公司答辩认为原审查明的事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人清新县缤纷购物广场有限公司经本院传票传唤，未到庭参加本案诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为郑玉葵以承租人优先权受到侵害为由请求确认中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》无效的依据是否充分。承租人优先权，主要包括有承租人的优先购买权及优先承租权。优先购买权属法律直接规定的法定权，而优先承租权属合同约定权利。《房屋出租合同》第五条第（二）项约定郑玉葵在同等条件下，享有优先承租权。因此，郑玉葵的优先承租权依法可予确认。关于郑玉葵以承租人优先权受到侵害为由请求确认中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》无效的依据是否充分的问题。郑玉葵上诉提出中国邮政集团公司清远市清新区分公司未主动履行告知义务，侵害其优先承租权。对此，如前所述，优先承租权为约定权利而非法定权利，优先承租权的具体内容及行使方式以合同约定为依据。案中双方签订的《房屋出租合同》并未对中国邮政集团公司清远市清新区分公司为郑玉葵实现优先承租权应具体履行何种告知义务作出规定，郑玉葵要求中国邮政集团公司清远市清新区分公司主动履行告知义务，邀请郑玉葵参与投标或作为监标人参与投标过程，合同依据并不充分。中国邮政集团公司清远市清新区分公司公开张贴《房屋招租公告》向不特定人邀请参与投标，郑玉葵本可参与投标，并实现同等条件下的优先承租权。因此，中国邮政集团公司清远市清新区分公司并未违反《房屋出租合同》的约定，并未损害郑玉葵的优先承租权。在中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》未有其他违反法律法规强制性规定导致无效的情况下，原审判决对《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》的效力认定准确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。郑玉葵上诉要求确认《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑玉葵负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏永术代理审判员　　郑家驹代理审判员　　何　燕二〇一六年四月十一日书　记　员　　汤有金本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。百度搜索“”