（2016）豫01民终2146号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-03
案件名称
李洁与王锦鹏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李洁,王锦鹏,侯华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终2146号上诉人（原审原告）李洁，女，1981年4月7日出生，汉族。委托代理人师登科，河南中豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）王锦鹏，男，1974年11月20日出生，汉族。委托代理人魏晔，河南佐达胜律师事务所律师。原审第三人侯华，男，1981年7月22日出生，汉族。上诉人李洁与上诉人王锦鹏、原审第三人侯华房屋租赁合同纠纷一案，李洁于2013年06月07日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、请求判令被告支付欠付的租赁费1287440.8元，逾期支付租金的违约金515293元，共计1802733.8元；2、请求判令履约保证金20万元归原告所有；3、由被告承担本案诉讼费用。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年07月10日作出（2014）开民初字第3252号民事判决。李洁、王锦鹏不服，向本院提起上诉。本院于2016年01月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李洁及其委托代理人师登科，上诉人王锦鹏及其委托代理人魏晔，原审第三人侯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年4月6日，原、被告双方签订《租赁合同》，载明：原告将位于郑州市郑东新区宝龙城市广场一层商铺中的A1001号店铺租赁给被告使用，合同约定租赁期限是10年，自2010年4月6日至2020年7月1日止，合同签订日即为实际交付日，开始计算租金及物业费等相关费用；免租期86天，从租赁起始日开始计算；履约保证金为20万元，于合同签订当日支付，且在合同届满被告无违约时予以退还；租期内第一、第二租赁年度租金为120万元，第三年度租金为139.2万元；被告每一年支付一次租金，应于每年7月1日前支付当年租金；如被告逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项的3‰作为违约金；被告应在签订合同当日向原告支付20万元作为履约保证金，在合同期限内，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项。后被告于2010年4月13日向原告交付履约保证金20万元，于2011年7月2日分四笔向原告支付2011年7月1日起至2012年7月1日止的租金共计1199900元。2013年6月3日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，并通过邮寄和在A1001号店铺门口张贴的方式进行送达，河南省郑州市惠济公证处对上述过程作出（2013）郑惠证民字第925号公证书。原告认为被告拖欠截至2013年6月3日的租金，遂诉至该院。被告提交2012年5月9日其与侯华签订的《﹤租赁合同﹥终止协议书》，原告称，原告未授权侯华与被告签订《﹤租赁合同﹥终止协议书》，拒绝对该终止协议进行追认。侯华称，侯华是在星公馆KTV做夜场的，经常喝酒，有天晚上喝的晕晕的，被告找到侯华说物业不让搬一楼的东西，让侯华签个名，物业就让他搬，于是侯华就签名了，内容侯华没有看。是针对A1001店铺签订的。星公馆KTV老板是赵遵凤，与原告是母女关系。侯华与李洁没有上下属关系，与被告是朋友也是邻居，被告当时没有说代李洁签字，就说让签字，侯华就签了，当时没有征得李洁同意。另查明，本案所涉及的房屋的业主系齐章洪，齐章洪于2010年4月1日将上述房产出租给原告使用，期限为2010年4月1日起至2013年7月1日止。在2013年9月6日郑州市公安局郑东分局经侦大队对齐章洪的房屋出租管理人杨二琴所作的询问笔录中载明：李洁实际交回A1001号店铺使用权的时间为2012年底或2013年初，通过与李洁口头约定的方式将A1001号店铺收回，未签订房屋租赁解除协议；李洁于2012年10月停止支付物业费，2012年10月1日至2013年5月的物业管理费由房东直接向物业缴纳。原审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间签订的《租赁合同》内容不违反法律、法规禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告与侯华签订的《﹤租赁合同﹥终止协议书》并没有原告的授权，也未得到原告的追认，且侯华与原告并不存在亲属关系或隶属关系，因此，被告提交其与侯华签订《﹤租赁合同﹥终止协议书》并不能证明其与原告就解除事项已经达成一致意见，被告也未提交相关证据证明其已向原告实际交还租赁物，故对被告有关双方租赁合同系于2012年5月9日解除的主张，该院不予采信。原告提交的公证书虽显示其于2013年6月3日向被告发出解除租赁合同通知，但郑州市公安局郑东分局经侦大队对房屋业主的出租管理人杨二琴所作的询问笔录显示李洁实际交回A1001号店铺使用权的时间为2012年底或2013年初，故该院认定涉案房屋系于2013年1月1日被房屋业主收回，此后，被告亦无法使用房屋，不应再产生租赁费用，但2012年7月1日至2013年1月1日期间共计六个月的租赁费，被告仍应支付给原告，因第三年度租金为139.2万元，半年为69.6万元。对原告要求履约保证金20万元归原告所有的诉请，因履约保证金并没有定金的作用，该费用应冲抵租金，对原告该项请求不予支持。上述半年租金69.6万元，在扣除被告缴纳的履约保证金20万元后，下余49.6万元，被告仍应支付给原告，故对原告请求被告支付欠付的租赁费1287440.8元，该院予以部分支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金515293元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。该院认为，因被告未按约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。违约金应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑本案实际情况，该院酌定为10万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告王锦鹏支付原告李洁房屋租金496000元，及违约金100000元，共计596000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告李洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22822元，由原告李洁负担9000元，由被告王锦鹏负担13822元。李洁上诉称，其一，原审法院认定《房屋租赁合同》在2013年1月1日终止无任何依据，严重错误。首先，房屋业主对杨二琴授权管理房屋出租事宜的时间为2013年6月6日，而本案中上诉人李洁向上诉人王锦鹏发送解除合同通知书的时间是2013年6月3日。在杨二琴接受委托前本案租赁合同已经终止，杨二琴对本案租赁事宜并不了解，采纳其证言明显错误。其次杨二琴的笔录中没有具体的时间点仅说明2012年底或2013年初，故原审法院依据一个模糊的时间段得出一个具体的时间点明显无任何依据。其二，原审法院在明确上诉人王锦鹏存在违约行为的前提下，却不按《租赁合同》中的约定及法律规定判定违约金数额，自行酌定违约金的数额明显错误。其三，本案《租赁合同》第5.1条明确约定履行保证金不予冲抵租金或其他未付款项（应付款）。在第10.2条第二项中明确约定如发生上述（10.1条之规定，其中第一项为乙方（上诉人王锦鹏）未能支付、不支付或者延期支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金）违约情况，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方（上诉人李洁）有单方解除合同的权利，并要求没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。故原审法院认定履约保证金20万元无定金作用，应冲抵租金明显错误。综上，请求撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费用由上诉人王锦鹏承担。王锦鹏答辩称，其也认为原判认定2013年1月1日为房屋租赁合同解除之日没有事实依据。原判认定的违约金也是错误的。上诉人王锦鹏不应承担违约责任。王锦鹏上诉称，其一、上诉人王锦鹏租用上诉人李洁承租的房主齐章洪的房屋，该房屋位于郑东新区宝龙城市广场一层商铺A1001号，租赁期限为10年。因经营需要，2012年5月王锦鹏提出终止租赁合同，李洁表示同意，后王锦鹏将终止协议书签字后交给侯华，即李洁开办的星公馆的总经理，侯华在协议书上签字，并声称是李洁同意他代签的。王锦鹏于是将房屋交与李洁，并到物业处结清物业水电等费用。之后，李洁恶意隐瞒上诉人王锦鹏已将房屋于2012年5月退还给她的事实，隐瞒其于2012年10月就停止支付物业费、将房子退还给原房主齐章洪的事实、利用假意通知再次解除协议的手段，在退房近一年后采用否认侯华签字、否认合同解除、利用诉讼的方式，达到占有上诉人巨额财产的目的。对此，一审法院认定上诉人王锦鹏与李洁的租赁关系在2013年1月1日解除没有充分的事实和理由，判决推论和表述逻辑是错误的。其二，原审法院程序严重违法，原审法院采用原一审中未质证的所谓李洁不予追认的调查笔录，原审法院直接采用及利用自己对李洁委托代理人所陈述的情况作出的笔录来认定案件事实，这不符合案件可查清的事实真相，更不符合法律的规定。综上，请求撤销原审判决并依法改判，被上诉人承担全部诉讼费用。李洁答辩称，其一，李洁并未授权侯华与王锦鹏签订该协议。其次，侯华签订该协议的行为并未得到李洁的追认。最后，王锦鹏并未举证证明在2012年5月9日将房屋交还李洁。所以原审法院认定王锦鹏提交的其与第三人侯华在2012年5月签订的《﹤租赁合同﹥终止协议书》不产生解除合同的效力正确。其二，本案租赁合同解除的时间，根据双方签订的《租赁合同》第14.3条“……本协议各方之间依据本协议进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：（2）如以信函方式邮寄（通过邮政特快专递），按正确地址投邮后第二日中午12：00”之约定，李洁在公证处的公证下按照约定通过邮政特快专递向王锦鹏提供的地址邮寄了《解除合同通知书》，并在王锦鹏经营的场所内张贴了该《解除合同通知书》，故双方《租赁合同》在2013年6月4日即行解除。在合同解除后李洁将房屋交还房主齐章洪，房主在接收房屋后开始委托物业公司和杨二琴对外招租。该店和王锦鹏提交的2013年6月6日齐章洪自主招商承诺函、齐章洪和宝龙物业商铺委托管理协议、齐章洪与杨二琴委托协议相印证。原审第三人侯华答辩称，该涉案房屋与其无关。其是星公馆的总经理，与李洁是同学关系，当时王锦鹏说需要搬东西，物业称没人签字就不同意让他们搬东西，之后王锦鹏找到我帮忙，所以我就在协议上签了字，为的是让王锦鹏能搬运物品，协议的内容我没有看，也没有和李洁进行协商。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人之间签订的《租赁合同》内容不违反法律、法规禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。上诉人王锦鹏出于自己的经营状况，于2012年5月9日将其所属物品搬出，并不再履行租赁合同，属于单方解除合同，为此给上诉人李洁造成的损失，应承担违约责任。上诉人王锦鹏称双方协商一致解除，虽有第三人侯华在终止协议书上的签字，但双方租赁合同的解除，属于对合同的重大变更，上诉人王锦鹏要求解除合同，应与上诉人李洁本人协商或与李洁有明确授权的人员协商。上诉人王锦鹏称侯华代表李洁签字同意，但侯华及李洁均对此予以否认，王锦鹏没有相应证据证明侯华得到了李洁的授权或事后的追认，故侯华在解除协议上的签字行为不能证明属于王锦鹏与李洁的协商一致。因此，对上诉人王锦鹏称双方的租赁协议于2012年5月9日解除的主张不予支持。对于上诉人李洁称双方租赁合同于2013年6月3日解除的主张，本院认为，虽然双方均没有充分的证据证明租赁合同具体在什么时间解除，但上诉人李洁在当年期房租到期后，王锦鹏没有续交租金和继续使用的房屋状况应是明知的。据公安机关对房屋出租管理人杨二琴的调查，杨二琴亦证明李洁在2012年底或2013年初已将房屋交回，故李洁交回房屋的行为应视为房屋租赁合同不能继续履行的事实依据。杨二琴的证言虽没有明确具体的时间，但在双方证据均不充分的情况下，原审法院认定的时间点较为符合客观实际，因此，原审法院对合同解除时间的认定比较合理，应予维持。上诉人王锦鹏属于单方解除合同，应承担违约责任，原判集合上诉人李洁的实际损失情况及合同的履行情况、当事人的过错程度等，以公平原则和诚信原则，酌定违约金10万元，数额适当，应予维持。上诉人王锦鹏对于2012年7月1日至2013年1月1日的房屋租金69.6万元应予支持。对于上诉人李洁要求的履约保证金20万元，因该款项没有定金的作用，且根据本案情节，原审法院判令王锦鹏支付的数额已经弥补了上诉人李洁的损失，符合公平原则，故原判判令该款项冲抵租金并无不当，应予维持。综上，上诉人李洁及上诉人王锦鹏上诉理由均不能成立，均不予支持。原审法院认定事实清楚，判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22821.87元，由上诉人王锦鹏负担9760元，由上诉人李洁13061.87元。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员 扈孝勇审判员 王松洋二〇一六年四月十一日书记员 王子姣 更多数据：搜索“”来源：