（2016）苏05民终1668号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-27
案件名称
陈天岳与常熟市宇利达房地产开发置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈天岳,常熟市宇利达房地产开发置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1668号上诉人（原审原告）陈天岳。被上诉人（原审被告）常熟市宇利达房地产开发置业有限公司，住所地常熟市荷香馆2号2幢。法定代表人仇月明，该公司总经理。委托代理人孔靖岳，江苏海容律师事务所律师。委托代理人严鸿，江苏海容律师事务所律师。上诉人陈天岳因与被上诉人常熟市宇利达房地产开发置业有限公司（以下简称宇利达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟民初字第00584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年，陈天岳等人向宇利达公司购买常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋。房款支付情况如下：2006年6月23日，陈燕（系陈天岳女儿）预缴房款820000元；2006年9月29日，陈燕付房款400000元；2007年2月16日，陈燕付房款150000元；2007年4月5日，陈燕付房款200000元；2007年6月12日，陈天岳付房款50000元；2007年6月30日，陈燕付房款28000元。上述六笔款项合计为1648000元，收款人均为何振峰。其中2007年6月30日的28000元系以存单支付，因何振峰不知道密码，后将存单退回，该28000元并未支付。陈天岳实付购房款1620000元。2007年7月17日，常熟市房管局对常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋权属情况登记如下：所有权证号为00000940，所有权人陈天岳、陈燕、黄利峰、姚翠媛，房屋坐落莫城恩潭新村五区6幢，房屋权属为共同共有，房屋共3层，合计604.85平方米，其中150.55平方米规划用途为车库，阁楼135.59平方米，规划用途为住宅，318.71平方米规划用途为成套住宅。现陈天岳及其家人居住在该房屋中。编号为苏常农税字0084069号中华人民共和国契税完税证明载明，常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋缴纳契税60432元。2010年，陈天岳向常熟市地税局举报宇利达公司，常熟市地税局于2010年11月2日作出答复，其中关于房款部分主要内容为：宇利达房地产开发置业有限公司账上记载，公司共收到陈天岳房款1583139.35元，其中住宅1115485元，阁楼169487.50元，车库225825元，代收印花税755元，房屋维修基金11154.85元，契税60432元。……陈天岳购买的此幢别墅，原来是周良军预定的，后转给了陈天岳。房款总额为165.3万元是由何振峰经手，并开具了收款收据（非地税监制），收据上只有何振峰个人签字，确实存在差价（1653000-1583139.35）元=69860.65元。该局于2011年1月5日出具关于回复陈天岳的补充说明，其上载明：对陈天岳购买房产与宇利达房地产开发置业有限公司收取的房款与购房合同、房管部门的备案价格以及周边房价一致，未发现多收房款少开发票的偷税问题。后陈天岳向常熟市地税局举报王兴根开发房地产伪造合同、契税申报是伪造的等事项，常熟市地税局于2011年7月18日作出答复。主要内容为：你购买房屋一事，我局已多次与您沟通，按我国购买商品房规定的购买商品房支付房款外，还应付契税、政府规费和办理产权证前期相关费用。你认为购买房屋合同是伪造的，不是我们地税局可以认定的，但房屋产权证是您和产权共有人一起到房管部门申领的，申领时要缴清各项税款、费用，并共同签字确认才能领到房屋产权证。你所反映契税申报是伪造的，这不是事实。2012年5月28日，陈天岳向苏州市地税局监察部门反映所购房屋多缴契税，苏州市地税局于2012年6月4日作出书面回复。主要内容为：经向我局稽查局、税政一处和常熟局了解，契税缴纳是按照政策规定执行的。2012年5月，陈天岳向常熟市公安局经济犯罪侦查大队报警，控告被合同诈骗，2012年7月19日，常熟市公安局以没有犯罪事实为由决定不予立案，并出具不予立案通知书，陈天岳不服，提起复议，2012年8月2日，常熟市公安局出具复议决定书，决定维持不予立案决定。2012年7月20日，陈天岳至常熟市人民检察院反映其在购买常熟市恩潭新村房屋过程中，存在合同诈骗，经向公安机关报案，公安机关认为没有犯罪事实未立案，要求检察院立案监督，常熟市人民检察院开展了调查，并于2012年10月12日出具书面信访答复函，主要内容为：无证据证实常熟市莫城恩潭新村五区6幢该房在交易过程中存在合同诈骗的犯罪事实，公安机关对信访人报案不予立案，符合相关法律规定。后陈天岳向中共常熟市虞山镇纪律检查委员会反映王兴根开发房地产有关问题，中共常熟市虞山镇纪律检查委员会于2013年4月9日作出书面答复。主要内容为：对于陈天岳和宇利达房地产开发置业有限公司之间的房款纠纷，不是虞山镇纪委的责任范围。后陈天岳向常熟市房产管理处要求重新测绘房屋，2014年1月17日，常熟市房产管理处作出书面回复，主要内容为：2013年8月9日，常熟市房屋产权登记发证中心对莫城恩潭新村五区6幢进行了现场复测。经现场复测，该幢房屋建筑面积为606.63平方米。其中：半地下室为150.553平方米，一、二层总建筑面积为321.254平方米，阁楼134.824平方米。测量结果符合GB／T17986.1-2000《房产测量规范》规定，原房屋建筑面积计算精度符合国家规定的精度要求。2014年10月31日，陈天岳向常熟市财政局反映常熟市莫城恩潭新村5区6幢契税完税情况存在异议，常熟市财政局于2014年11月3日出具书面情况说明，载明该笔契税征收程序合法合规，手续齐全完备。2015年1月20日，陈天岳向苏州市常熟地税局稽查局反映宇利达公司开发恩潭新村的涉税问题，苏州市常熟地方税务局稽查局于2015年2月3日出具书面材料予以答复，主要内容为：经核实，宇利达房产公司实际收到莫城恩潭新村五区6幢购房款合计1583139.35元已全部入账，其中开具销售不动产发票1510797.50元、代收印花税755.00元、代收房屋维修基金11154.85元、代缴契税60432.00元（2007年6月25日开具，契税申报编号200707576），不存在少开发票情况。你所反映的何振峰从你处代收房款1653000.00元与宇利达房产公司实收房款1583139.35元之间差额69860.65元，宇利达房产公司确认未收到此款。经核实，2007年3月28日，宇利达房产公司就莫城恩潭新村五区6幢开具销售不动产通用发票（发票号码000××××3558号），购房人姓名：陈燕。2007年7月16日，因你们提出要追加购房人陈天岳，公司开具红冲发票（发票号码000××××3701号）并作废原发票。同日，公司重新开具销售不动产通用发票（发票号码：00013702号），购房人：陈天岳、陈燕，与你现在持有的发票原件号码一致。你所反映的宇利达房产公司重复开具发票问题不存在。2015年陈天岳向中纪委信访，常熟市虞山镇人民政府于2015年4月15日出具书面答复意见。主要内容为：经查王兴根确系虞山镇莫城管理区建管所退休工作人员。但恩潭新村五区6幢该处房产系常熟市宇利达房地产开发置业有限公司投资建设的。公司取得莫城恩潭新村地块的相关开发手续完备。您所述由王兴根开发的房子与事实不符。您在信中所述合同诈骗、虚假签名等事项，相关职能部门已对您进行过答复。常熟市地方税务局稽查局在相关报告中也指出何振峰在收款和上缴房款中确实存在差价，该差价是否构成侵权，您可通过法律渠道主张自己的合法权益。审理过程中，陈天岳提交自常熟市房管局调取的编号为Y2007000086《常熟市商品房买卖合同》，该合同载明：2007年3月18日，陈天岳、陈燕（买受人）向宇利达公司（出卖人）购买常熟市莫城恩潭新村五区6幢别墅，房屋建筑面积为604.85平方米，金额为1510797元。该合同中对买受人付款、出卖人交房、违约责任等事项作出约定。在该合同尾部，出卖人处宇利达公司签章，买受人处有陈天岳、陈燕的签字。陈天岳陈述，对其提交的商品房买卖合同的真实性不予认可，该份合同尾部买受人处的签字不是其本人所签，其举证的目的是为了证明有人在签订合同过程中造假；同时陈天岳对该合同中的房价1510797元亦不予认可，认为房价应为150万元。陈燕确认，该份合同买受人处的“陈燕”签名是其本人所签。审理过程中，陈燕、姚翠媛、黄利峰均表示不参与诉讼，由陈天岳自行诉讼，结果由陈天岳自负；陈天岳自述，我在2007年8、9月份到宇利达公司讨要说法，接待我的是一个老头，至少来了10趟，后我又拿到一份商品房买卖合同，中间隔了4年，大概是2011年7、8月份我又来找宇利达公司讨要说法。以上事实，有收据、常熟市房屋权属登记查询结果、常熟市地方税务局关于宇利达房地产开发置业有限公司情况调查的报告、关于回复陈天岳的补充说明、江苏省苏州地方税务局稽查局的答复、关于多缴契税问题的答复、常熟市公安局不予立案通知书、复议决定书、常熟市人民检察院信访答复函、中共常熟市虞山镇纪律检查委员会关于反映莫城管理区王兴根开发房地产有关问题的答复、常熟市财政局关于莫城恩潭新村5区6幢契税完税情况的说明、常熟市房产管理处答复、常熟市虞山镇人民政府关于陈天岳诉求事项的答复意见及原审法院庭审笔录在卷予以佐证。审理过程中，原审法院调取了常熟市人民检察院关于何振峰、姚翠媛、时晓英、王兴根、张金元的询问笔录，具体情况如下：何振峰于2012年7月9日陈述：陈天岳在我丈人王兴根开发的房地产项目购买恩潭新村6幢别墅，王兴根是挂靠在常熟市宇利达房地产置业公司的，我曾帮丈人负责销售，陈天岳与宇利达公司签了一份合同，而且肯定是陈天岳的老婆来签的，但签的是其女儿陈燕的名字。后来我晓得他家办房产证时产权人上添加大人的名字，要求更改合同的款项，加上二个大人的名字，包括发票上添名字也是一样的道理。后来合同更改，他们家长字是怎么签的我就不清楚了。付款付的是存单，我每次给他们开收款收据，同时给他讲清以后统一再开正规发票，收款收据只是一种凭证。我一共收了160多万房款，其中有一张28000元的存单，当时我开给他收据，但是因为密码不对领不出，我把存单退还给了陈天岳家。我开了151万多点的房子款发票、房子纳税6万多元，还有接水电费用、物业管理费，具体金额不详，还有他家围墙、围墙贴面、围墙栏杆、院子门的石墩、一扇电动移门，这些设施开具的统一费用款，因为这些项目是7家别墅统一施工的，无法给每一户开具发票。宇利达公司并未收取不该收的钱款。姚翠媛于2012年7月12日陈述，陈天岳是我丈夫。2007年，其家购买了别墅，当时是周良军放弃了该房，我找开发商收款人何振峰那儿交钱。我签了第一份合同，为了办房产证，宇利达公司要求添加我们家人的名字，所以又签了第二份合同，宇利达公司的时晓英是知道这个事情的。这套房总共花了160多万元，其中有28000元存单对方领不出钱还给我们了。房产证是我们全家一块儿去领的。交房时，围墙、围墙贴面、围墙栏杆、院子电动门等设施都是开发商替我们建设的，具体房款和税款是多少我不清楚。后姚翠媛拒绝签字，其表示怕陈天岳知道今天对你们讲了这些话，他会和我吵死。时晓英于2012年7月4日陈述，我于2006年9月来宇利达公司任职一般文员，主要是管理档案。陈燕先签订了一份商品房买卖合同，后来因为要办房产证，陈天岳的老婆来找我公司要求添加她老公陈天岳，她还问我行不行，我当时不清楚，就问房管局，对方说可以的。我告诉她，叫她带上女儿及老公的身份证，写份申请人要求增加买受人名字，盖上公司的章，让她们到房管局去办理同时带好原来那份陈燕的合同，房管局要收回的。后来重新签订了陈燕、陈天岳两人名字的合同，先有房管局审批同意后，我们才能打得出两个买受人的合同。但后来具体谁让陈燕、陈天岳签名我就不清楚了。但是我敢保证，添加买受人的意思绝对是买房方的要求，我不可能造假的。王兴根于2012年9月28日陈述，恩潭新村是宇利达公司造的，我是建环办的普通职工，因为工作关系和宇利达公司熟悉，宇利达公司让我帮忙管管这个工程。我女婿何振峰是我让他帮忙管理的。何振峰不是宇利达公司的员工，帮忙一年半拿了五六万元。陈天岳这个房子是周良军定的，当时也出了80万定金，后周良军的儿子不想要这个房子，周良军老婆与陈天岳老婆都在农机厂工作，熟悉的，所以陈天岳家要房子就拿了周良军家的，具体手续是何振峰操作的。因为周良军预付80万定金，当时讲好给点利息的，所以在陈天岳家这套房子开发票，房产公司了解里面这个情况，订合同收钞票就比其他人便宜5万左右，这些钞票是要给周良军的。这个情况陈天岳是不知道的，他老婆知道。后来给了周良军家2万多元，是何振峰给的，本来讲好是5万元的，因为涉及到28000元存款没有付，也就没有给。陈天岳付的房款里，有2万多是给周良军家了，另外代收代付水电费1500元左右，发票给住户的，二年物业费800元，还有围墙、电动移门，因为恩潭新村7家小别墅要另外造围墙等设施，就另外收钞票，7家按面积平摊的，这个工程大概付掉十几万，可能没有开发票，这些付款是何振峰从预付房款中出的，当时有记录的，后来办公室搬掉，这些资料估计没有了。各家的围墙的不包含在房款中的，所以后来要收的。张金元于2012年7月13日陈述，我住在莫城恩潭××××幢，当初是花了165万元买的，交了6万多的税，房款是150多万，不超过155万元，具体金额记不清了。房子买得相当合算，现在升值一倍多。当初交房时，开发商讲，除了房税外还有接水、电的费用，二年的物业费，还有为围墙设施，包括围墙、围墙贴面、围墙铁栏杆、电动移门等，是7幢别墅统一建设的，具体金额记不住了。对于上述询问笔录，均经庭审举证质证。陈天岳认为都是伪证，均不予认可。宇利达公司均予以认可。原审法院认为，上述证据均系常熟市人民检察院依职权调查形成，均为有效证据采信，可以作为定案依据。原审原告陈天岳的诉讼请求为：宇利达公司退还多支付的122000元。原审法院认为：陈天岳的家庭成员包括姚翠媛、陈燕、黄利峰。2007年该家庭由陈天岳、陈燕出面向宇利达公司购买涉案房屋，双方形成房屋买卖关系，由陈天岳、陈燕交付了购房款，宇利达公司交付了房屋。涉案房屋的所有权人为陈天岳、姚翠媛、陈燕、黄利峰。姚翠媛、陈燕、黄利峰在诉讼过程中表示不参与诉讼，对陈天岳主张权利未持异议。关于陈天岳主张返还多交付的购房款122000元及利息的诉讼请求，首先，陈天岳主张返还多付的购房款，其对应付房款、实付房款均负有举证责任，实付房款扣除应付房款的差额即为返还的多付购房款金额。陈天岳提供的现有证据仅证明实付房款162万元，关于应付房款，其虽提交了商品房买卖合同，但对该合同的真实性不予认可，且对该合同中约定的房款1510797元亦不予认可，其认为应付房款为150万元，但未能提供任何证据予以证明。其次，关于已付购房款是否合理，税务等机关的回复中已经明确，宇利达公司收取的房款与房管部门备案价格以及周边房价一致，未发现多收房款的问题。陈天岳交付的款项中除房款1510797.50元外，还包含代收印花税755元、代收房屋维修基金11154.85元、代缴契税60432元。此外，何振峰、王兴根、陈天岳的配偶姚翠媛、张金元均在调查笔录中陈述，除了购房款、税款外，还有接水、电的费用、二年的物业费、围墙设施（包括围墙、围墙贴面、围墙铁栏杆）等费用，莫城恩潭新村五区8幢住户张金元陈述，买房花了165万元，房款是150多万元，与陈天岳支付的总价款相当，故陈天岳购买常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋实付162万元具有合理性。再次，关于宇利达公司认为陈天岳的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院认为，涉案房屋的登记日期为2007年7月17日，房屋登记以权利人申请为前提，作为权利人之一的陈天岳于房屋登记之日起即应当知道是否多付房款的情况，其自述于2007年8、9月份开始至宇利达公司讨要说法，后直至2011年7、8月份再次找宇利达公司讨要说法，其中大约间隔了4年。陈天岳提供的证据表明，其在2010年开始向有关部门反映情况，尽管并未直接主张返还多付的购房款，但与所购房屋有关，可以认定陈天岳在主张权利，但即使认定其于2010年再次主张权利，仍然超过诉讼时效，现宇利达公司提出超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院予以采信。审理过程中，陈天岳申请对涉案《常熟市商品房买卖合同》中其签名进行鉴定，法院认为无此必要性。综上，对陈天岳要求宇利达公司返还购房款122000元及利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回陈天岳的诉讼请求。案件受理费2740元，由陈天岳负担。陈天岳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、陈燕与王兴根签的合同约定150万元包一切费用，陈天岳实际支付了1625000元，原审判决只认定1620000元。二、一审法院不同意进行笔迹鉴定。三、2007年3月18日的合同写明房价1510797.5元，而发票开的是住宅1115485元，阁楼169487.5元，车库225825元。四、一审判决认定第一张发票开具是在2007年3月28日，之后开红冲发票，在2007年7月16日重新开具发票，而税票是在2007年6月25日开具的。五、时晓英在2012年7月4日陈述要带好原来陈燕签名的合同，还要写一份申请，但陈天岳的假申请是2007年9月20日，而房产证上的日期是2007年7月23日，法院没有验笔迹就认定是陈天岳签的。六、王兴根在2012年9月28日陈述他是建设办的普通职工，说是帮宇利达公司管这个工程，法院有没有到当地去了解。七、法院看的是假证据，地税还做了伪证。八、陈天岳和王兴根签的合同变成了陈天岳、陈燕与宇利达公司签的合同，地税在2010年11月2日回复确实存在差价69860.65元。九、国土局的地基调查表上陈天岳的签名和发票是第二联，房产局的发票是第四联，但国土局说所有材料是房管局复印的。十、6份收据中有份82万元的收据写明房子是陈天岳定的，陈天岳支付了1653000元，二证上写明户主是陈天岳。十一、常熟市商品房结算清单写明总价1511552.5元，代收印花税755元，11154.85元维修基金，共应结算1522707.35元。请求撤销原判，宇利达公司返还多收的购房款122000元及利息，一、二审诉讼费由宇利达公司负担。被上诉人宇利达公司二审答辩认为陈天岳的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明：陈天岳在一审审理期间申请对其提供的商品房买卖合同上陈燕的签名进行笔迹鉴定。一审中，陈天岳称涉案房屋是王兴根造的，房价应该是150万元。二审中，陈天岳称涉案房屋是向王兴根购买的，没有和王兴根或宇利达公司签订房屋买卖合同，总共支付房款1653000元，其中28000元的存单已经归还，有一笔5000元安装大门的费用没有收据；有部门回复房款已经转给宇利达公司，故要求宇利达公司返还房款。本院认为：陈天岳主张其向王兴根购买了涉案房屋，但未能提供房屋买卖合同或其他证据证明双方存在房屋买卖关系。一审中陈天岳向法院提供了由“陈天岳”、“陈燕”签名的与宇利达公司的商品房买卖合同，又否认该合同的真实性，并申请对陈燕的签名进行鉴定。而陈燕在一审中确认其签名真实，故法院未进行司法鉴定并无不当。陈天岳认为其支付的房款进入了宇利达公司账户，房屋总价应当是150万元，要求宇利达公司返还其122000元。但陈天岳未能举证证明其与王兴根约定的房价为150万元，并且其作为购房者，除房款外，还应当缴纳印花税、契税、房屋维修基金等费用。一审中证人何振峰等证实陈天岳在购房时还支付了接水电费用、物业管理费等。因此，陈天岳认为宇利达公司多收取122000元未能尽到举证责任，其主张依据不足。陈天岳上诉认为其支付了5000元电动门款，但未能提供付款凭证，上诉理由依据不足。关于本案的诉讼时效，涉案房屋在2007年7月17日由常熟市房管局进行权属登记，陈天岳已经交清房款及印花税等其他相关费用，如宇利达公司多收取了房款，陈天岳此时应当知道其权利受到了侵害。陈天岳在一审中陈述2007年8、9月份到宇利达公司讨要说法，后拿到商品房买卖合同，中间隔了4年，到2011年7、8月份又向宇利达公司讨要说法，故一审判决认定陈天岳主张权利已经超过诉讼时效并无不当。综上，陈天岳的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2740元由上诉人陈天岳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一六年四月十一日书 记 员 吉宇璐 关注公众号“”