（2016）川0402民初632号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-09-28
案件名称
杜辉与攀枝花市元亨实业有限责任公司、攀枝花市元亨商业经营管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜辉,攀枝花市元亨实业有限责任公司,攀枝花市元亨商业经营管理有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0402民初632号原告杜辉，男，1975年11月23日生，汉族，住攀枝花市东区。委托代理人曾勇，四川三才律师事务所律师。被告攀枝花市元亨实业有限责任公司，住所地：攀枝花大道中段54号。法定代表人尹兴明，董事长。被告攀枝花市元亨商业经营管理有限责任公司，住所地：攀枝花市东区江南三路三村。法定代表人熊波，总经理。二被告共同委托代理人蒲颖殊，四川渡攀律师事务所律师。本院于2016年1月21日立案受理原告杜辉诉被告攀枝花市元亨实业有限责任公司（下称元亨实业公司）、攀枝花市元亨商业经营管理有限责任公司（下称元亨商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员杨定涛适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告杜辉及其委托代理人曾勇，被告元亨实业公司、元亨商业公司的共同委托代理人蒲颖殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜辉诉称，2007年6月6日，杜辉与元亨实业公司签订了《商品房买卖合同》，约定杜辉于签约当日一次性付款424385元购买元亨实业公司的商铺。同时，还约定了双方之间的其他权利及义务。同日，杜辉与元亨商业公司签订《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》，约定杜辉将其购于元亨实业公司的广场商铺授权委托给元亨商业公司经营管理，由元亨商业公司向杜辉支付收益金，双方同时约定了委托经营期限为2007年6月7日至2017年6月6日。合同签订当日，杜辉即将购房款424385元支付给元亨实业公司，然而时至今日元亨实业公司仍未能按约办理房屋产权证书。杜辉遂诉至法院，请求：1.判令解除杜辉与元亨实业公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除杜辉与元亨商业公司签订的《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》；3.判令元亨实业公司返还杜辉购房款424385元，并自2007年6月6日起按同期银行贷款利率7.2%支付原告利息（暂计至2016年1月19日为267277.67元）；4.判令元亨实业公司返还杜辉代为办理房地产权属证书所收费用31053元，并自2011年3月14日起按同期银行贷款利率6.45%支付原告利息（暂计至2016年1月19日为9858.81元）；5.判令元亨实业公司与元亨商业公司连带支付杜辉2007年6月7日至2009年6月6日两年的收益金90120元，并自2007年6月6日起按同期银行贷款利率7.2%支付杜辉利息（暂计至2016年1月19日为56757.58元）；6.判令元亨实业公司与元亨商业公司连带赔偿杜辉收益金损失331702元，并支付收益金利息26835.23元；7.判令本案诉讼费由元亨实业公司、元亨商业公司承担。本案在审理过程中，杜辉当庭要求变更其诉讼请求，即将其第三项诉讼请求变更为“判令元亨实业公司返还杜辉购房款424385元，并自2007年6月6日起按同期银行存款利率5.76%支付原告利息（暂计至2016年3月29日为218575.25元）”；第四项诉讼请求变更为“判令元亨实业公司返还杜辉代为办理房地产权属证书所收费用31053元，并自2011年3月14日起按同期银行存款利率5.5%支付杜辉利息（暂计至2016年3月29日为8738.83元）”；第五项诉讼请求变更为“判令元亨公司与元亨商业公司连带支付杜辉2007年6月7日至2009年6月6日两年的收益金90120元，并自2007年6月6日起按同期银行存款利率5.76%支付杜辉利息（暂计至2016年3月29日为46415.4元）”；杜辉的其他诉讼请求不变。被告元亨实业公司、元亨商业公司辩称，对杜辉与元亨实业公司签订《商品房买卖合同》，与元亨商业公司签订《元亨家居广场统一经营管理协议》、《元亨家居广场授权委托经营协议》；杜辉已按约支付购房款；元亨实业公司未能按约办理房屋产权证书等事实无异议。但认为，杜辉与元亨实业公司及元亨商业公司签订合同后，元亨实业公司因开发元亨家居广场而与仁寿县双良房地产开发有限公司发生诉讼，在诉讼阶段，案涉的出售给杜辉的房屋被攀枝花市中级人民法院查封冻结，因而导致元亨实业公司不能办理房屋产权过户。之后，仁寿县人民法院根据四川省高级人民法院的生效判决将案涉房屋查封拍卖，并过户到了案外人名下。元亨实业公司在得知拍卖事项后，提出了执行异议，但被驳回。如今，当初仁寿县人民法院赖以执行的生效判决被四川省高级人民法院裁定撤销后，被攀枝花市中级人民法院重审作出的新的生效判决推翻，但是原判决所导致的后果到目前还未进行处理。所以客观上，杜辉因上述事实确实遭受了损失。二被告同意杜辉的第一项及第二项诉讼请求。元亨实业公司同意返还杜辉购房款，但认为杜辉主张的购房款利息有违约金的性质，应当按照同期银行存款利率计息，且利息总额以不超过购房款本金的30%为宜。元亨实业公司同意返还杜辉为办理房屋权属证书而向元亨实业公司缴纳的费用，但认为具体金额因以票据为准，且该笔费用不应当计算利息。二被告认为杜辉第五项诉讼请求中主张的收益金实际上是预期利益，二被告可以考虑酌情认可，但该笔费用不应当计息。二被告不同意杜辉的第六项诉讼请求，并认为本案是商品房买卖合同纠纷，承担违约金责任的方式，主张违约一方只能选择违约金或者选择赔偿损失，所以原告第六项诉讼请求系重复主张。经审理查明，2007年6月6日，杜辉与元亨实业公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1.元亨实业公司将位于攀枝花市东区的商铺出售给杜辉；2.杜辉于签约当日一次性支付优惠后的总房款424385元；3.元亨实业公司于2007年9月30日前将商铺交付杜辉使用；4.元亨实业公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因元亨实业公司原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由元亨实业公司承担全部责任，杜辉有权终止合同，即元亨实业公司须在杜辉提出终止合同要求之日起30日内将其已付房款退还并按银行同期存款利率付给利息；5.杜辉委托元亨实业公司办理房屋权属证书，元亨实业公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由元亨实业公司提供的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属证书并交付杜辉；6.由元亨实业公司于合同生效之日起30日内向攀枝花市房屋产权监理部门申请登记备案，若因元亨实业公司的原因逾期未办理合同登记备案手续造成杜辉损失的，元亨实业公司应当承担赔偿责任。同日，杜辉与元亨商业公司签订一份《元亨家居广场统一经营管理协议》和一份《元亨家居广场授权委托经营协议》，主要内容为：1.杜辉授权委托元亨商业公司经营管理攀枝花市东区商铺，期限自2007年6月7日起至2017年6月6日止；2.租金收益起止期限自2009年6月7日起至2017年6月6日止，双方对此期间的年收益金（含税）数额予以明确；3.《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力。当日，杜辉一次性支付购房款424385元。之后，元亨商业公司将2007年6月7日至2009年6月6日两年的收益金90120元支付元亨实业公司用以抵扣杜辉剩余购房款。同时查明，2010年6月9日，元亨商业公司支付杜辉2010年6月7日至2011年6月6日期间的收益金32976元（税前）{合同金额54579元（税前），已付金额32976元（税前），差额21603元（税前）}，2012年6月6日，元亨商业公司支付杜辉2010年6月7日至2011年6月6日收益金差额21603元（税前）。2010年6月9日，元亨商业公司支付杜辉2011年6月7日至2012年6月6日收益金32976元（税前）{合同金额58946元（税前），已付金额32976元（税前），差额25970元（税前）}，2012年6月6日，元亨商业公司支付杜辉2011年6月7日至2012年6月6日收益金差额25970元（税前）。2012年6月6日，元亨商业公司支付杜辉2012年6月7日至2013年6月6日收益金41772元（税前）{合同金额63661元（税前），已付金额41772元（税前），差额21889元（税前）}。2011年6月9日，元亨商业公司与杜辉签订《元亨家居广场的补充协议（二）》，约定：按市场租赁金额支付收益，元亨商业公司向杜辉返款总金额与原《授权委托经营协议》中约定的收益总金额形成的差额，由元亨商业公司作为欠款在协议期内逐步返还，无差额按原协议执行。2011年3月14日，杜辉向元亨实业公司缴纳了产权税、维修基金、所有权登记费、产权证交易费、国有土地使用证工本费、国土证交易费、测量费、等共计31053元。另查明，四川省仁寿县人民法院依据四川省攀枝花市中级人民法院（2005）攀民初字第96号民事判决书，于2011年4月20日委托四川罡仪拍卖有限公司拍卖被执行人元亨实业公司位于攀枝花市攀枝花大道中段的房产。2011年10月17日，四川省仁寿县人民法院作出执行裁定确认竞买成功的房屋所有权及相应的其他权利归六位竞买者，财产权也随之转移。案涉的杜辉购买的房屋为郭子蓉竞买成功，且经执行，房屋产权已登记在郭子蓉名下。上述事实有双方当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《元亨家居广场统一经营管理协议》、《元亨家居广场授权委托经营协议》、元亨家居广场收益计算单、承诺书、收据、攀枝花市房屋产权档案、（2012）攀东民初字第537号民事判决书、（2009）仁寿执字第416-7号执行裁定书等证据在案佐证。本院认为，杜辉与元亨实业公司签订《商品房买卖合同》并购买位于攀枝花市东区的商铺以及杜辉与元亨商业公司《元亨家居广场统一经营管理协议》、《元亨家居广场授权委托经营协议》并授权其经营管理而收取收益等事实均属实。对杜辉的各项诉讼请求，本院做如下认定：一、对原告杜辉的第一、二项诉讼请求。1.因元亨实业公司与案外人产生纠纷，导致杜辉购买的上述房屋被法院依法执行，且财产权已发生转移，双方的合同目的已然难以实现；2.《商品房买卖合同》明确约定：“如因元亨实业公司原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷额，由元亨实业公司承担全部责任，杜辉有权终止合同。”；3.杜辉与元亨商业公司约定《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》系《商品房买卖合同》的附件；4.二被告亦当庭明确表示同意。基于此，对杜辉要求解除与元亨实业公司签订的《商品房买卖合同》、解除与元亨商业公司签订的《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》的诉讼请求，本院予以支持。二、对杜辉的第三、五项诉讼请求。对杜辉要求返还购房款424385元的诉讼请求，因二被告不持异议，且符合事实，本院予以支持。对杜辉要求返还2007年6月7日至2009年6月6日的收益金90120元的诉讼请求，本院认为该款项系杜辉应得的收益，且已以抵扣购房款的名义支付给元亨实业公司，故元亨实业公司应予返还。杜辉要求元亨商业公司对该笔款项承担连带偿还责任，与该款项已抵扣购房款的事实不符，不应支持。对杜辉要求按照同期存款利率5.76%的标准计算购房款424385元及收益金90120元的利息，本院认为该笔收益金有购房款的性质，且《商品房买卖合同》第十二条的约定：“如因元亨实业公司原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由元亨实业公司承担全部责任，杜辉有权终止合同，即元亨实业公司须在杜辉提出终止合同要求之日起30日内将其已付房款退还并按银行同期存款利率付给利息”。因此，元亨实业公司应当按照合同的约定承担支付利息的违约责任，但杜辉主张的金额应计算为（424385+90120）×4.95%÷365×3218＝224537.03元。元亨实业公司提出的该项利息应以不超过购房款的30%为宜的主张，与合同约定不符，且无法律依据，不应采纳。三、对杜辉的第四项诉讼请求。杜辉要求返还其缴纳给元亨实业公司的，由元亨实业公司代收的办理房屋产权证书的费用31053元，符合事实，有书证为凭，应予支持。杜辉要求元亨实业公司按照金融机构同期存款利率5.5%的标准支付从2011年3月14日起至2016年3月29日的利息8738.83元，基于元亨实业公司占用杜辉资金的事实，应予支持，但金额应计算为31053×5.5%÷365×1842＝8619.12元。四、对杜辉的第六项诉讼请求。杜辉要求二被告连带赔偿其收益金损失331702元及收益金利息26835.23元，缺乏依据。首先，案涉房屋于2011年10月17日被四川省仁寿县人民法院裁定执行后，财产权随之发生转移，杜辉实际没有获得案涉房屋的产权，《商品房买卖合同》的合同目的已然不能实现，《元亨家居广场授权委托经营协议》得以履行的前提条件已不存在，事实上已经不能履行。因此，杜辉依法应采取措施防止该损失的进一步扩大，但杜辉并未及时采取措施防止损失的进一步扩大。对由此扩大的损失，依法应由杜辉自行承担。其次，元亨实业公司未能为杜辉办理房屋产权过户登记手续，违反了合同约定，应承担违约责任。但是元亨实业公司的这一违约行为应承担的责任，合同已有明确的约定，即按购房款金额参照金融机构同期存款利率支付利息。综上，本院对杜辉要求元亨商业公司、元亨实业公司连带支付收益金损失及利息的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除杜辉与攀枝花市元亨实业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除杜辉与攀枝花市元亨商业经营管理有限责任公司签订的《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》。三、攀枝花市元亨实业有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向杜辉支付购房款424385元、利息185207.43元，合计609592.43元。四、攀枝花市元亨实业有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向杜辉支付收益金（2007年6月7日～2009年6月6日）90120元、利息39329.6元，合计129449.60元。五、攀枝花市元亨实业有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向杜辉支付办理房屋产权证书的费用31053元、利息8619.12元，合计39672.12元。六、驳回杜辉的其他诉讼诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7971元，保全费5000元，杜辉负担2177元，攀枝花市元亨实业有限责任公司负担10794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 杨定涛二〇一六年四月十一日书记员 段明鑫