（2015）泰商初字第93号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-04-29

案件名称

梁恩嘉诉泰来县惠城房地产有限公司一审民事裁定书

法院

泰来县人民法院

所属地区

泰来县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁恩嘉,泰来县惠诚房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

黑龙江省泰来县人民法院民 事 裁 定 书（2015）泰商初字第93号原告梁恩嘉，个体户，住所地齐齐哈尔市。委托代理人刘志彬，黑龙江京诺律师事务所律师。被告泰来县惠诚房地产开发有限公司，住所地泰来县先锋街1委1组，组织机构代码56988XXXX。法定代表人李会成，职务公司经理。委托代理人张世龙，黑龙江致远律师事务所律师。原告梁恩嘉与被告泰来县惠诚房地产开发有限公司（以下简称惠诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁恩嘉及其委托代理人刘志彬，被告惠诚公司委托代理人张世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁恩嘉起诉称，原告与被告签订了房产买卖合同，原告为了保证自己的排他物权，与被告在房产产权管理部门做了商品房预告登记手续。但时隔7个月，被告一直不通知原告办理交付房产手续，原告多次找被告，被告总是无理拒绝。依据《物权法》和《民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院判令被告立即交付泰来县大兴镇东方红2号综合楼BB幢1单元000205室。诉讼费由被告承担。理由是：1、争议楼房物权人是张亚洲和王少忠；2、此房销售是惠诚公司的密钥系统有效地打开，并输入购房人、楼房和价格的信息后完成的，该行为是惠诚公司有效售楼行为；3、王少忠有权处分该房屋；4、姜苹是张亚洲雇佣的会计，张亚洲与惠诚公司有挂靠协议，姜苹出面办理向原告售楼事宜，是代表张亚洲和惠诚公司；5、该房屋买卖行为被行政机关认可；6、王少忠与姜苹销售行为构成了惠诚公司的表见代理，惠诚公司没有撤销权；7、原告购买没有过错，属于善意购买。本院认为，王少忠采用伪造被告公司公章及法定代表人名章方式，与原告签订的房屋买卖合同，非被告惠诚公司行为，侵害了被告的合法权益，故其合同效力，因行为人王少忠行为的违法性，应为无效。原告与王少忠依此合同在房管部门办理的预告登记亦不具有法律拘束力。故原告以惠城公司为被告并要求被告惠诚公司履行合同义务，无事实证据和法律依据，本院不予支持；公安机关对嫌疑人王少忠立案侦查后，通过侦查手段所采集的证据效力，要远大于原告所举证买卖合同的效力。从公安机关采集的嫌疑人王少忠的供述，及相关人员的证词判断，证据间能够相互印证，并形成证据链，证明原告签订房屋买卖合同的目的，不是用于居住或投资，而是为避免借贷风险并为债权实现作担保，王少忠与原告之间的真实意思应为民间借贷。而原告与王少忠之间签订房屋买卖合同，并办理预告登记，是一种担保形式的设定，即用以后转让的所有权为担保，对担保物所享有的权利处于期待状态，故房屋买卖合同设置的担保应属后让与担保。由于让与担保违反物权法定原则，并不被我国法律所认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。经法庭向原告释明，原告坚持要求被告履行房屋买卖合同，并办理过户登记手续的诉讼主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款之规定，裁定如下：驳回原告梁恩嘉的起诉。案件受理费4643元，本院决定免予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审　判　长　　潘振生代理审判员　　王　岩人民陪审员　　鲁桂凤二〇一六年四月十一日书　记　员　　周佳琦 搜索“”