（2015）高新民初字第6373号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-19
案件名称
杨琴与肖蓉及第三人成都富森美家居实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨琴,肖蓉,成都富森美家居实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第6373号原告杨琴，女，汉族，1981年9月11日出生，住成都市武侯区永康路***号*栋*单元**楼**号。委托代理人王庭君，四川蜀天律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人谢文强，四川蜀天律师事务所律师。一般授权代理人。被告肖蓉，女，汉族，1972年2月4日出生，住成都市高新区紫荆北路**号*单元*号。委托代理人杜静，四川昊通律师事务所律师。特别授权代理人。第三人成都富森美家居实业有限公司。住所地：成都高新区都会路**号*楼。法定代表人刘兵，经理。本院于2015年9月10日受理了原告杨琴诉被告肖蓉及第三人成都富森美家居实业有限公司（以下简称富森美公司）房屋租赁合同纠纷一案，由本院代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年10月16日、2016年1月19日两次公开开庭进行了审理。原告杨琴的委托代理人王廷军、被告肖蓉的委托代理人杜静均到庭参加了诉讼，原告杨琴的委托代理人谢文强、被告肖蓉于2015年10月16日到庭参加诉讼，第三人富森美公司的法定代表人刘兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琴诉称，2015年3月24日，原告杨琴与被告肖蓉签订《店铺转让协议》，约定被告肖蓉将其租赁的位于成都市高新区盛和二路18号富森美家居家具MALL一楼1033号的“华伦世家”店铺转让给原告杨琴，转让费1063705元；店铺转让后，原告杨琴从被告肖蓉租赁到期之日起续签以后的合同；被告肖蓉应协助原告杨琴办理该店铺在商场的过户手续。原告杨琴于被告肖蓉于第三人富森美公司的租赁合同到期日前，向第三人富森美公司申请续签租赁合同，遭到拒绝。2015年7月2日，原告杨琴以公证形式向第三人富森美公司、被告肖蓉申请续签租赁合同，均未得到答复。被告肖蓉未按照合同约定履行协助原告杨琴与第三人富森美公司签订租赁合同，导致原、被告之间的店铺转让协议不能实现合同目的。原告杨琴诉至法院请求判令解除原告杨琴与被告肖蓉签订的《店铺转让协议》；被告肖蓉退还原告杨琴的店铺转让费1063705元，并支付从2015年7月5日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息。被告肖蓉辩称，1、原、被告签订的《店铺转让协议》合法有效，虽未征得第三人富森美公司的同意，但第三人富森美公司并未主张解除合同收回房屋。2、原告杨琴不能行使法定解除权解除《店铺转让协议》。原告杨琴认为被告肖蓉未能协助其与第三人富森美公司签订租赁合同违反了《店铺转让协议》约定的义务，属于根本性违约，但按照第三人富森美公司的规定，商场每年5月份签订下一年的合同，被告肖蓉与第三人富森美公司签订了下一年的租赁合同，原告杨琴全部知晓，且保险合同“肖蓉”的签名也是原告杨琴所签；原告杨琴主动提出由于家庭等原因不愿意继续经营商铺，询问被告肖蓉能否退场，被告肖蓉征求第三人富森美公司的同意后，第三人富森美公司同意撤场。故原告杨琴不继续经营是其自愿放弃，不是被告肖蓉不履行协助义务所导致，原告杨琴不能据此解除合同。3、原告杨琴已经依据《店铺转让协议》取得店铺的经营权，被告肖蓉也未从转让店铺中获得任何利益。原告肖蓉解除合同无事实及法律依据，其诉讼请求不应得到法院支持。第三人富森美公司未向本院提交书面的陈述意见。经审理查明，被告肖蓉承租了第三人富森美公司位于成都市高新区盛和二路18号富森.美家居家具MALL一楼1033号店铺，用于经营“华伦世家”家居。2014年3月24日，被告肖蓉（甲方）与原告杨琴（乙方）签订《店铺转让协议》，约定甲方将其经营的“华伦世家”店铺转让给乙方，店铺建筑面积411平方米，甲方保证乙方同等享用甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；该协议第二条约定，甲方已签订租赁合同，租期到2015年7月5日止，店铺转让给乙方后，乙方从甲方租赁到期之日起续签以后合同；该合同第三条约定，转让后店铺现有的装修、装饰以及其他所有设施全部归乙方所有；该合同第四条约定，乙方在2015年3月24日前一次性向甲方支付转让费共计1063705元，上述费用包括：房租、商场保证金、所有存货、装修、装饰及其他相关费用，除此之外，甲方不得向乙方索要任何其他费用；该合同第五条约定，甲方应协助乙方办理该店铺在商场相关过户手续，以及与厂家协商，乙方享有一切原享有的权利，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。被告肖蓉按约向原告杨琴交付讼争商铺，原告杨琴于2015年3月25日向被告肖蓉支付了转让费1063705元，诉讼中原、被告认可该费用包括截止2015年7月5日的房屋租金20万元、店铺内存货折价50万元、店铺装饰装修折价30万元、保证金63705元。2015年5月28日，被告肖蓉与原告杨琴一起到第三人富森美公司续签下一年度商铺租赁合同，被告肖蓉向第三人富森美公司提出能否由原告杨琴与第三人富森美公司签商铺租赁合同，第三人富森美公司告知需要办理相关手续才能由原告杨琴签合同，后仍由被告肖蓉与第三人富森美公司签订商铺租赁合同，同时更换了经营保证金收据并交纳了投保财产综合保险的保险费，原告杨琴持有经营保证金的收据原件。2015年6月初，原告杨琴向被告肖蓉提出准备撤场，被告肖蓉向第三人富森美公司提出后，第三人富森美公司同意撤场，至2015年7月初，原告杨琴腾退了讼争商铺。2015年7月3日，原告杨琴向第三人富森美公司寄送了《关于续签商铺租赁合同的申请书》，申请第三人富森美公司与原告杨琴签订讼争商铺租期在2015年7月5日后的租赁合同，同时向被告肖蓉寄送了《函告》，要求被告肖蓉协助原告杨琴于2015年7月5日前与第三人富森美公司签订租赁讼争商铺的租赁合同，2015年7月17日，原告杨琴再次向被告肖蓉寄送《律师函》，要求被告肖蓉承担返还转让费的违约责任。另外，第三人富森美公司在每年五月份与商家续签下一年度租赁合同。该公司不允许商铺承租人私下转租，商铺承租人如要转租商铺，需向第三人富森美公司提出书面申请，第三人富森美公司须审查备案，主要审查经营的产品是否为合法工厂生产、是否符合国家要求，一般均会同意商铺转租。以上事实有双方当事人提交的身份证、常住人口信息；店铺转让协议、转让费转账凭证；缴纳保证金收据、财产综合险投保确认单；微信聊天记录、录音资料；公证书、邮件查询记录；调查严永忠、杨小青的笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告肖蓉承租讼争商铺后与被告肖蓉签订的《店铺转让协议》属于商铺转租协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，虽然被告肖蓉在转让时未取得第三人富森美公司的同意，但第三人富森美公司并未以此为由主张解除租赁合同收回商铺，故该店铺转让协议应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订店铺转让协议后，原告杨琴交付了转让费，被告肖蓉也交付了商铺。按照原、被告签订的店铺转让协议约定，被告肖蓉应协助原告杨琴办理该店铺在商场的过户手续，同时由原告杨琴在租期到期日即2015年7月5日后与第三人富森美公司签订商铺租赁协议，被告肖蓉退出租赁关系。但在被告肖蓉与第三人富森美公司的租赁合同到期前，原、被告到第三人富森美公司处续签商铺租赁协议，被告肖蓉向第三人富森美公司提出能否由原告杨琴与第三人富森美公司签商铺租赁合同，第三人富森美公司告知需要办理相关手续才能由原告杨琴签合同，后仍由被告肖蓉与第三人富森美公司签订商铺租赁合同，结合第三人富森美公司陈述的对转租商铺的审查备案条件，由原告杨琴与第三人富森美公司签订商铺租赁合同没有障碍，原、被告双方均在场，经过协商确定仍由被告肖蓉与第三人富森美公司签订商铺租赁协议，原告杨琴明知此种做法与《店铺转让协议》的约定不符，但未提出异议，还持有更换后的经营保证金原件，同时在被告肖蓉与第三人富森美公司签订新的商铺租赁协议后，原告杨琴仍继续使用商铺，应视为原、被告对《店铺转让协议》第二条约定的变更。被告肖蓉与第三人富森美公司续签商铺租赁协议，不应认定为违反《店铺转让协议》的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，原告杨琴主张其提出与第三人富森美公司签订店铺转让协议，被第三人富森美公司拒绝，导致与被告肖蓉的《店铺转让协议》不能继续履行，原告杨琴据此行使单方解除权，解除与被告肖蓉之间的《店铺转让协议》。本院认为，被告肖蓉与第三人富森美公司续签租赁协议后，并未影响原告杨琴对商铺的使用，双方变更了店铺转让协议的内容不会导致《店铺转让协议》履行不能。原告杨琴在2015年6月向被告肖蓉提出撤场，被告肖蓉向第三人富森美公司提出后该公司同意撤场，应视为原、被告之间的店铺转让协议已经终止履行，被告肖蓉与第三人富森美公司之间的商铺租赁协议也已经终止履行，原、被告及第三人富森美公司协商解除了三方之间的店铺租赁及转让协议。原告杨琴在2015年7月再提出与第三人富森美公司建立租赁关系的申请，属于新的要约，能否签订店铺租赁协议与被告肖蓉无关。故原告杨琴主张解除店铺转让协议的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原、被告之间的《店铺转让协议》在2015年6月双方同意撤场时已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的《店面转让协议》解除后，因为被告肖蓉收取的转让费为店铺物品折价款、店铺装修折价款以及截止2015年7月5日的租金、经营保证金，原告杨琴受让店铺及店内物品后，有自有处分权，原告杨琴自愿放弃经营，店内物品应由其自行处置；同时对于店铺的装修部分，因导致合同解除并非被告肖蓉、第三人富森美公司的违约行为所致，也应其自行拆除，损失由其自行承担；原告杨琴使用商铺截止2015年7月初，与店铺租赁期限相当，即使未使用至2015年7月5日也是其自身放弃经营所致，同时按照租赁行业习惯，不能使用商铺的租期很短的情况下退租，出租人不会退还剩余的租金，故原告杨琴不能向被告肖蓉要求返还多支付的租金。原告杨琴受让了被告肖蓉向第三人富森美公司缴纳的经营保证金，因原告杨琴已放弃经营，现经营行为终止，第三人富森美公司应向被告肖蓉退还，被告肖蓉也应向原告杨琴退还，但原告杨琴应当配合交付经营保证金的原件。被告肖蓉没有举证证明第三人富森美公司退还租赁保证金的条件，故被告肖蓉应当在本判决生效后退还。因原告杨琴没有及时向被告肖蓉提出退还经营保证金的请求，同时也未按照财务部门的习惯做法及时交付经营保证金原件，故原告杨琴主张的支付利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告肖蓉于本判决生效后十日内退还原告杨琴经营保证金63705元；二、驳回原告杨琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7272元，由被告肖蓉负担436元，原告杨琴负担6836元（原告杨琴已预交14544元，本院将在本判决生效后退还原告杨琴7272元，被告肖蓉于本判决生效后十日内向原告杨琴支付436元）。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 梁林军二〇一六年四月十一日书 记 员 刘苡辰速录书记员代长江 来自：