（2016）川2022民初407号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-09
案件名称
乐至县龙城物业管理有限责任公司与周春物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
乐至县人民法院
所属地区
乐至县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐至县龙城物业管理有限责任公司,周春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2016）川2022民初407号原告乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地乐至县天池镇北郊二组（晶鑫怡园办公楼二楼）。法定代表人曹曦，总经理。委托代理人廖健全，四川精略律师事务所律师。被告周春，女，生于1987年1月9日，汉族，四川省安岳县人，村民。委托代理人曾晓林，四川博鉴律师事务所律师。原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城物业）诉被告周春物业服务合同纠纷一案，原告于2016年1月27日诉讼来院，本院同日立案受理，依法由审判员任军适用简易程序于2016年3月21日公开开庭进行审理。原告龙城物业的委托代理人廖健全，被告周春及委托代理人曾晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙城物业起诉称：根据《物业管理条例》的相关规定，原告与资阳市晶鑫实业有限公司乐至分公司（以下简称晶鑫公司）签订了《晶鑫·龙城府邸前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），根据合同约定，原告受托对龙城府邸小区进行了前期物业管理服务，同时约定物业管理费收费标准为商业无电梯每月0.6-1.00元／㎡。被告是龙城府邸小区xx栋x楼xx号业主，房屋建筑面积为76.99平方米，系商业无电梯房屋。被告从2013年1月至2015年12月拒交物管费1656元，经原告电话、书面等方式催收无果，现诉至法院。原告要求：1、被告支付拖欠原告的物管费1656元；2、被告支付从欠费之日起至交清之日止的物业管理费滞纳违约金2270元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告周春辩称：第一、原、被告之间曾经签订《[晶鑫·龙城府邸]小区物业服务公共协议》（以下简称《物业公共协议》），原告并没提供该协议；第二、原告收取物管费主要义务是保安、清洁服务，被告所有的门市距小区南门较远，被告房屋处没有监控，被告房屋没有享受到保安、清洁服务，原告也未提供证据证明被告房屋享受了监控、清洁和保安服务。原告所述对整个小区实施了物业管理，享受了物业服务的人应当付物管费，没有享受的人就不应当交纳物管费；第三、对违约金及应收物管费的算法是错误的，希望由原告提供计算方式；第四、如果原告与开发商签订的前期服务协议，但是被告与原告在交房时签订的协议约定服务期限到2014年，服务期限已到，因此原告不能再要求被告支付物管费。第五，2014年4月前的物管费已过诉讼时效，原告主张的该部分物管费不应得到支持。经审理查明：龙城府邸小区由晶鑫公司承建。2010年6月19日，晶鑫公司与原告签订了《前期物业合同》。合同与本案有关的内容：原告为龙城府邸提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。服务事项为房屋建筑主体部位的小型维修、养护和管理；共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物小型维修、养护和管理；共用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，但不包含业主、使用人人身与财产保险盒财产保管责任。原告与业主另签订合同的除外。物业管理服务收费标准：多层住宅每月0.6元/平米、高层住宅每月1.2元/平米、商业无电梯每月0.6-1.0元/平米、有电梯每月1.5-1.8元/平米（如出台政府指导价则按新标准执行）。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10日。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入驻龙城府邸小区，对小区进行物业服务。被告购买龙城府邸小区21栋1楼14号商业房屋后，与原告签订了《物业公共协议》，该协议系《前期物业合同》的组成部份，是对《前期物业合同》条款的细化。该协议约定，被告同意该小区的物业依法由晶鑫公司委托被告进行为期四年的前期物业服务，同意由原告对该物业进行统一的物业服务。被告系龙城府邸小区21栋1楼14号商业房屋业主，房屋建筑面积为76.99平米。被告从2013年1月起未交纳物业管理费，截止2015年12月共计欠原告物业管理费1662.98元。经原告催收后，被告仍未交纳物管费。原告遂提起诉讼。诉讼过程中，原告自愿放弃向被告主张支付滞纳违约金的权利。另查明：2013年6月25日乐至县政府为规范物业管理企业收费标准，制发了（2013）第46号《关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知》的文件。议定县城小区前期物业收费标准多层为0.4元-0.6元/平米·月、高层（8层以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/平米·月。上述事实，有原、被告的陈述、双方当事人身份信息、房屋所有权查询单、《晶鑫·龙城府邸前期物业服务合同》、业主临时规约、商品房买卖合同、乐至县人民政府（2013）第46号文件、催收通知书、《[晶鑫·龙城府邸]小区物业服务公共协议》、收据、业主手册、缴费收据、乐至县龙城物业管理有限责任公司工资表、考勤表、监控视频截屏图等证据予以证实。本院认为，原告与龙城府邸小区建设单位晶鑫公司乐至分公司签订《前期物业合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。被告虽不是该合同的当事人，但被告购买该小区的房屋时起，概括的承受了该合同的权利与义务。因此《前期物业合同》对被告有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《前期物业合同》约定的委托管理期限为合同签订之日起至项目开发结束，召开业主大会并且业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。原、被告签订的《物业公共协议》约定的是同意该小区的物业依法由晶鑫公司委托被告进行为期四年的前期物业服务，但并没确定前期物业服务的终止时间。《物业公共协议》系《前期物业合同》的组成部份，是对《前期物业合同》条款的细化，因此，前期物业服务的终止时间应按《前期物业合同》确定。如果业主对前期物业服务不满意，可待业主大会成立后，依法定程序进行更换。故被告辩称的前期物业服务时间为四年，四年后的物业管理费原告不应收取的辩解理由不成立，本院不予支持。关于原告应否收取物业管理费的问题。《前期物业合同》合法有效，应受法律的保护，原、被告均应履行《前期物业合同》确定的权利与义务。原告依照合同的约定，履行了管理义务，被告理应按照合同的约定履行给付物业管理费。被告从2012年1月起未交纳物业管理费，构成违约，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告收取物业服务费主要义务是保安、清洁服务，被告所有的门市距小区南门较远，被告房屋处没有监控，被告房屋没有享受到保安、清洁服务，原告也未提供证据证明被告房屋享受了监控、清洁和保安服务。原告所述对整个小区实施了物业管理，享受了物业服务的人应当付物管费，没有享受的人就不应当交纳物管费。原告所提供的物业服务是对整个小区的物业服务，而非对某一个业主服务，原告请求被告交纳物业服务费的权利为契约请求权，其依据的是《前期物业合同》，因此只要原告依照《前期物业合同》的约定提供了相应服务，其便已尽到了合同义务，不存在违约行为。因此原告的辩解理由不成立，本院不予支持。被告系龙城府邸小区21栋1楼14号商业用房业主，房屋建筑面积为76.99平方米，依照合同约定每月每平方米应交纳物管费0.6元，现原告要求被告按每月每平方米0.6元交纳，不违反法律规定，本院予以准许。以此计算，被告拖欠2013年1月至2015年12月的物业管理费为1662.98元（36月×76.99平米×0.6元/平米·月），现原告要求被告支付物管费1656元，低于被告应交纳的费用，原告对自己民事权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。关于逾期交纳物业管理费的违约金，在诉讼过程中原告自愿放弃，系是原告对自己民事权益的自由处分，本院予以准许。关于部份物业服务费是否超过诉讼时效的问题。物业费的收取是依据《前期物业合同》，该合同虽约定物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10日，但被告从2013年1月起便未交纳物业服务费，因此被告欠费是一个持续性的过程，应将从2013年1月至2015年12月期间产的所有物业服务费视为一个整体来确定诉讼时效，故被告辩称的2014年4月前的物管费已过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告周春在本判决生效之日起10日内向原告乐至县龙城物业有限责任公司交纳2013年1月至2015年12月的物业管理费1656元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半交纳25元，由被告周春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 任 军二〇一六年四月十一日书记员 刘云蛟 微信公众号“”