（2016）渝0105民初932号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2018-07-21

案件名称

汪川杰与余泽东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪川杰,余泽东

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十二条，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百二十九条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十四条

全文

重庆市江北区人民法院民事判决书（2016）渝0105民初932号原告汪川杰，男，1995年1月24日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人张加均，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托代理人潘阳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告余泽东，男，1969年1月20日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人黄勤，重庆必扬律师事务所律师。原告汪川杰与被告余泽东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪川杰的委托代理人张加均，被告余泽东的委托代理人黄勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪川杰诉称，2014年12月4日，被告与案外人吴先全签订《房屋租赁合同》，由被告承租吴先全位于重庆市江北区金源路X号X-X号房屋，租期3年，每月租金2500元，第二年起租金随行就市，如租金超过半个月以上未支付，出租人可不通知承租人而解除合同。2015年6月23日，原告通过购买取得了涉讼房屋的产权。被告在向原告支付了2015年6月20日至12月19日的租金后，未支付下期租金，从2015年12月20日起欠付租金。2015年12月22日，原告委托其母亲向被告送达了解除合同的通知，并告知被告缴清相关费用后搬离，租赁合同已于该日解除。被告收到通知后仍占用房屋，已构成违约，并给原告造成了损失。原告为维护其合法利益，请求1、确认《房屋租赁合同》于2015年12月22日解除；2、被告立即将位于��庆市江北区金源路X号X-X房屋移交给原告，并付清移交前产生的水电气及物业管理费（暂计算至2016年2月18日止共计562元，其中物业管理费235元，垃圾处理费56元，水费150元，电费121元）；3、被告支付原告2015年12月20日至2015年12月22日的租金250元，并从2015年12月23日起计算至房屋移交给原告之日止，按每日83元（月租金2500元除以30天）的标准，支付原告房屋占用费；4、被告承担本案诉讼费用。被告余泽东辩称，因双方未对涨租金达成一致，被告明确表示2015年12月19日后不再承租涉讼房屋，故原被告之间的房屋租赁合同已于2015年12月19日解除。被告已交付了计算至2015年12月19日止的租金及相关费用，并多次要求原告来磋商返还房屋的事宜，但原告拒接电话且拒绝返还押金，故无法完成房屋交接。被告只能于2015年12月19日单方搬离并短信通知原告，故无需支付2015年12月19日之后的租金及占用费。原告在2015年12月22日对涉讼房屋断水断电，之后不应再产生水电费，且被告不应承担该费用。经审理查明，2014年12月4日，余泽东与案外人吴先全签订《房屋租赁合同》，约定吴先全将其位于重庆市江北区金源路X号X-X的房屋出租给余泽东，租赁期自2014年12月20日至2017年12月19日止；租金每月2500元，如租期不满一个月，可按实际天数计算，租金从第二年起随行就市；租金每半年支付一次，提前一个月支付下期租金；由承租方缴纳涉讼房屋的物业管理费以及水、电、煤气等因使用该房屋所产生的有关费用。该合同第十六条（合同解除）约定，承租人如存在租金及其他债务超过半个月以上未付的行为，出租方可不通知承租人而解除租赁合同，如对出租人造成损失的，承租人还应承担赔偿经济损失的责任。该合同第十八条（租赁场所的归还）约定，合同终止时，承租人应将租赁场所内属于乙方所有的一切物品，包括装修各类设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经出租人检查认可后由出租人收回，所需费用由承租人承担。2015年6月19日，汪川杰与吴先全签订《重庆市房屋买卖合同》，购买了涉讼房屋，并于6月23日取得了涉讼房屋的产权。余泽东向汪川杰支付了2015年6月20日至12月19日期间的租金后，未再继续支付租金。2015年12月22日，汪川杰委托其母亲罗琳向余泽东当面送达了租赁合同期涨价未达成协议通知搬迁函，该函的主要内容为汪川杰、余泽东未对租金上涨达成协议；2015年12月20日起余泽东已欠租，未搬离房屋，已构成违约；现函告通知合同解除；缴清物业、水、电费后，限23号尽快把物品搬离。另查明，汪川杰、余泽东均同意解除租赁合同。汪川杰未对其主张的物管费、水��、气费以及垃圾处理费举示任何证据。余泽东主张其于2016年1月19日已实际搬离了涉讼房屋。涉讼房屋共有三把钥匙，余泽东搬离时未将钥匙直接交付给汪川杰。2016年1月20日，汪川杰将余泽东诉至本院，提起本案诉讼。上述事实有《房屋租赁合同》、房地产权证、通知搬迁函、委托书、证人证言及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，汪川杰举示了一份欠费停电提醒，拟证明涉讼房屋截止至2016年2月1日欠缴电费121元。余泽东质证后对该提醒的真实性无异议，但认为其已于2016年1月19日搬离，该提醒不能证明系搬离前所产生的电费。针对搬离涉讼房屋的时间及过程，余泽东举示一份受案回执，并申请证人李某出庭作证，拟证明余泽东的工作人员在2015年12月19日搬离时曾受到阻挠，系因汪川杰的不配合才导致拖延搬离。证人李某陈述，其作为涉讼房屋的实际使用人，在2015年12月19日搬离涉讼房屋时与汪川杰的母亲罗琳因对押金返还产生争执，罗琳带人对证人进行殴打，证人也报了警；2016年1月，证人再次要求搬离，在物业公司阻止后通过报警联系到汪川杰的亲属才完成了搬离，搬离时将三把钥匙中的一把插到了涉讼房屋的门上，两把放到了涉讼房屋里，并给罗琳发了短信。汪川杰质证认为受案回执与本案无关联，否认曾对证人进行了殴打及阻止搬离，未收到短信，搬离并未通知汪川杰，系余泽东的单方行为，不能证明已完成了房屋的交付。本院认为，汪川杰在购买了涉讼房屋后，余泽东与涉讼房屋原产权人所签订的房屋租赁合同继续有效，汪川杰与余泽东成为该租赁合同的双方。该租赁合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有��律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽双方合同约定了3年租期，但合同对第二年租金标准未作明确约定，在原被告双方未对租赁合同约定的2014年后租金数额协商一致的情况下，双方未有一方坚持要求依法定方式确定租金标准继续履行，应视为双方均同意解除合同。至于具体解除时间，余泽东在2015年12月22日收到了汪川杰发出的解除合同通知未提异议，并于其后实际搬离租赁房屋，双方之间的租赁合同依法于该日解除，故关于汪川杰要求确认租赁合同于2015年12月22日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于余泽东称在2015年12月19日已向汪川杰表明不再承租，该时间应作为解除时间的主张，因其未举证加以证明，对该抗辩意见，本院不予采纳。2015年12月20日至2015年12月22日，共计3天，该期间余泽东应付的租金数额为241.9元（月租金2500元除以31天再乘以3天），��关于汪川杰要求余泽东支付2015年12月20日至22日租金的请求，对于其中241.9元的数额部分本院予以支持，超出该数额部分的请求，本院不予支持。余泽东自认其实际于2016年1月19日搬离涉讼房屋；汪川杰明知双方对合同第二年租金标准未达成一致，并实际书面通知余泽东解除合同、要求其于2015年12月23日前搬离租赁房屋；在此前提下，汪川杰未举证证明2016年1月19日后被告继续占有涉讼房屋拒绝搬离，故本院采信被告有关其于2016年1月19日搬离涉讼房屋的主张。余泽东搬离涉讼房屋，但未完成钥匙交付等行为，未依约完成返还房屋义务，汪川杰要求其返还涉讼房屋的请求，本院予以支持。至于汪川杰要求支付房屋占有使用费的请求，本院认为，该使用费实为损失赔偿，合同解除后，缔约双方应遵循诚实信用原则，履行互相通知、协助等义务；余泽东作为承租人��虽实际于2016年1月19日搬离涉讼房屋，不再占有租赁物，但其未依约完成返还房屋的义务，亦未举证证明其合理履行了返还房屋交接手续通知等义务，对造成涉讼房屋相应损失负有过错；同理，汪川杰作为涉讼房屋产权人，在书面通知余泽东解除合同并限期搬离后，未举证证明其合理履行了返还房屋交接手续协助等义务，亦未在房屋无人占有的合理期后及时行使产权人的使用权，放任房屋空置，对涉讼房屋损失产生与扩大亦负有过错；综上，对于汪川杰要求余泽东按每日83元标准支付2015年12月23日起的房屋占有使用费的请求，本院按每日83元标准酌情主张至2016年2月23日止，共计5146元，其余房屋占用损失由汪川杰自行承担。关于汪川杰要求余泽东付清移交前所产生的水电气及物管费的诉讼请求，因其未举证证明水费、气费及物管费的实际数额，举示的欠费提醒并不足以证明该电费系在余泽东承租期间产生，故对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条（二）、第九十六条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汪川杰与被告余泽东之间的《房屋租赁合同》于2015年12月22日解除；二、被告余泽东在本判决生效之日起三日内将位于重庆市江北区金源路X号X-X的房屋返还给原告汪川杰；三、被告余泽东在本判决生效之日起三日内支付原告汪川杰2015年12月20日至12月22日期间的租金241.9元；四、被告余泽东在本判决生效之日起三日内支付原告汪川杰房屋占有使用费5146元；五、驳回原告汪川杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告余泽东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员　　王中申二〇一六年四月十一日书　记　员　　刘　培微信公众号“”