（2016）苏11民终174号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-20
案件名称
王月林与王广华、王光荣农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王广华,王月林,王光荣
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终174号上诉人（原审被告）王广华，农民。委托代理人李平，江苏朱方律师事务所律师。委托代理人林春霞，江苏朱方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王月林，农民。原审被告王光荣（又名王广荣），无业。上诉人王广华因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市经济开发区人民法院（2015）镇经平民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王月林一审诉称，1994年2月，王光荣、王广华及二人母亲陆和英请施福林、赵瑞祥、王某出面与王月林多次协商，将祖遗房产二间平房以1660元卖给王月林，另要求王月林将0.22亩宅基地给王光荣新建房屋。后王月林与王广荣订立了房屋买卖契约，由中人签字确认，并按农村风俗举办了房屋买卖酒席，当日给付了购房款。2012年5月，因万顷良田项目拆迁，新区拆迁事务所凭王广华持有的该房屋宅基地使用证，将该房屋拆迁补偿款、安置平方面积补偿给王广华，侵害了王月林的合法权益。王月林诉至原审法院，请求法院判令：依法确认1994年2月25日王月林与王光荣签订的房屋买卖合同合法有效；被买卖的房屋后一进东边一间半由王广华获得的拆迁安置补偿款和安置平方归王月林享有。王光荣一审辩称，王月林与王光荣签订契约后并未给付购房款，契约并未实际履行。讼争房屋的拆迁补偿款及安置平方面积王光荣没有实际获取，因此王月林要求王光荣给付拆迁补偿款及安置平方面积无事实和法律依据，请求驳回王月林诉请。王广华一审辩称，王月林与王光荣所签房屋买卖合同是无效合同，因为讼争房屋买卖契约涉及王广华享有的宅基地使用权及房屋所有权，但处分该房屋没有经过王广华的同意，且王月林在签订契约后至今近20年时间内从未向王广华要求确认，该契约不具有法律效力；签订契约后，王月林也未向王光荣交付房款、办理交接手续，因此该契约并未实际履行；王月林在使用房屋过程中，并未实际居住，而是用于堆放杂物，介于王月林与王光荣、王广华之间的亲属关系，王广华不清楚房屋被转让是符合情理的；王月林在签订契约时虽与王广华为同村村民，但其已享有宅基地，依法不得再拥有第二处宅基地，且之后也未到有关部门办理申请宅基地等相关手续；现该房屋已由拆迁部门依法拆迁，王广华依法获得相应安置补偿利益，王广华宅基地的有效性确认已经过拆迁部门调查核实，故王月林无权要求王广华进行补偿。请求法院依法驳回王月林诉请。原审法院经审理查明，王月林与王光荣、王广华是堂兄弟关系，王光荣、王广华是兄弟关系，三人拆迁前均是镇江新区大路镇小港村卫星组村民。三人祖遗房产是共同坐落于小港村卫星组坐北朝南的两进共六间房屋，其中北面一进东边一间半房屋归王广华所有，南面一进西边一间半房屋归王光荣所有，王广华于1992年搬离祖遗房产并在本村中另选了宅基地新建房屋居住，搬离后王广华所有的祖遗房产均由王光荣居住使用。此后，王光荣需要用王月林弟弟的自留地作为宅基地新建房屋居住，经王光荣、王广华的母亲陆和英操办，王光荣与王月林于1994年2月25日签订卖房契约一份，主要约定：王光荣将祖遗北面一进东边一间半房屋、南面一进中间明间靠西的半间房屋卖给王月林，当日凭见证人说和作价1660元，当日契币凭见证人两交清楚。王光荣搬离祖遗房产后，实际占用了王月林弟弟的仍在本村中的自留地作为宅基地新建房屋居住。王光荣出卖房产后，北面一进三间房屋及南面一进东边两间房屋，共五间房屋一直由王月林占有使用。王光荣在未出卖的南面一进房屋中西边一间新建了入户门，南面一进房屋原入户门只有王月林进出使用，此后，王广华又在未出卖的一间房屋西边搭建了一间房屋用于养猪。丹徒县人民政府曾向王广华就讼争房屋颁发了编号为徒路字第11608号宅基地使用证，记载现有宅基地面积为37平方米。1993年5月20日，镇江市丹徒区人民政府向王光荣颁发了徒土宅字第930005号丹徒县村（居）民宅基地批准通知书，批准王广华使用大路镇小港村卫星村民小组宅基地127平方米，通知书载明的宅基地平面示意图显示该宅基地为王光荣新建房屋地块，不含讼争房产地块。2004年10月18日，镇江市丹徒区人民政府向王广华颁发了徒土宅（2004）字第410号丹徒县村（居）民宅基地批准通知书，批准王广华使用大路镇小港村卫星村民小组宅基地135平方米，通知书载明的宅基地平面示意图显示该宅基地为王广华新建房屋地块，不含讼争房产地块。2011年，因镇江新区万顷良田项目，大路镇小港村卫星组需拆迁安置，讼争的两进房产中，未出卖的南面一进西边一间拆迁安置利益由王光荣获取，南面一进东边两间房屋及北面一进西边一间半房屋拆迁安置利益由王月林获取，北面一进东边一间半房屋拆迁安置利益由王广华获取。王广华就讼争的北面一进东边一间半房屋总计获得了34870.65元拆迁补偿安置款、增补优惠价房建筑面积8.98平方米，优惠价房每平方米市价约为1100元。原审法院另查明，王光荣曾用名王广荣。王月林向王光荣、王广华索要讼争南面一进东边一间半房屋拆迁安置利益无果，诉至原审法院。原审法院认为，王月林与王光荣签订的卖房契约是双方真实意思表示，双方的买卖合同关系，合法有效。王月林于王光荣在卖房契约中明确房款已于契约签订当日交清，且契约见证人王某也对房款已付清予以确认，原审法院认定购房款已交付完毕，对于王光荣、王广华辩称王月林未依约交付购房款的意见不予采信。王光荣出卖讼争房屋时，王广华已搬离该房屋，并在本村中另选了宅基地新建了房屋居住，讼争房屋实际由王光荣居住使用，王月林向王光荣购买该房屋并无不当，同时，该房屋的出卖是由王光荣、王广华母亲为了王光荣取得王月林弟弟自留地作为宅基地新建房屋而操办的，王广华作为家庭成员对卖房应该知情，此外，王广华新建房屋离讼争房屋相隔距离不远，未出卖的一间房屋由王光荣新建了大门用于出入，而其他五间房屋被王月林一人占有使用，王广华直至拆迁前一直未提出异议，且结合王广华为了养猪而在讼争房屋旁新搭建一间房屋而不使用已出卖的房产的情形，可以认定王广华对于王月林与王光荣之间的卖房行为是明知并认可的，王广华辩称不知道王光荣将讼争房产出售给王月林的意见原审法院不予采信。王广华就讼争的北面一进东边一间半房屋总计获取了34870.65元拆迁补偿安置款、增补优惠价房建筑面积8.98平方米，优惠价房每平方米市价约为1100元，合计44748.65元，王广华应予以返还王月林。原审法院判决：王广华应于判决生效之日起十日内返还王月林各项拆迁安置利益共计44748.65元。上诉人王广华不服上述判决，向本院提起上诉称，原审事实认定错误，诉争房产属王广华所有，请求改判王广华无需返还任何费用。主要理由：诉争房屋在分家析产时已分到王广华名下，王广华也依法领取了丹徒县人民政府颁发的宅基地使用证，诉争房产属于王广华所有；王广华未委托王光荣出售房屋，王广华对房屋出售一事一无所知，也从未收到购房款，房屋买卖合同未经王广华确认，对王广华无效；王广华建新房后一直居住在外，王光荣后也搬离了诉争房屋，诉争房屋一直处于空置状态，拆迁时王广华查看房屋发现房屋均是堆放杂物，故王广华不可能知道房屋已卖给王月林，王月林也没有实际占有使用；诉争房屋是与其他房屋一起拆迁的，拆迁补偿款并未明确诉争房屋的拆迁数额，原审认定诉争房产拆迁利益为44748.65元，明显过高。被上诉人王月林辩称，一、王广华的房屋产权证是伪造的，证上面是37平米，实际的拆迁是60多平米。二、王广华说王光荣是其弟弟无权处分该诉争房屋，但王光荣及母亲都住在里面，王光荣住在里面结婚生子，后来因为王广华要造新房子，王广华的母亲就跟王月林商量，说把前后的房子都并给王月林，说让王月林给点地给王广华起房子，房子并给人王月林了后，根据农村习惯做了仪式，有三四个中人说和，就决定把房子作价，王月林就把地换给王广华起房屋。三、房屋已经卖给王月林20年了，王广华表示不知情是谎言。四、王月林购买房屋后，住与不住与他人无关，曾经昆山湖发大水把房屋冲毁，王月林维修过两次，王广华没有维修国。原审被告王光荣辩称，其将房子卖给王月林时，王广华不在家。卖的时候王广华把猪养在家里，自己不住在家里，自留地要起房子的时候，家里的房子漏水，王光荣想修房屋不合算了，就出去找地方起房子，于是跟王月林交易，卖房子给王月林的时候，王广华是不在家的。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，王月林与王光荣签订的卖房契约是双方真实意思表示，王月林依约给付购房款后，即对诉争房屋享有权利。双方签订卖房契约时，诉争房屋由王广华之弟王光荣实际居住使用（王广华在本村另建房屋后搬出诉争房屋），同时，诉争房屋的出卖是由王光荣、王广华的母亲为了王光荣另取得宅基地新建房屋而操办的，故本院认为，即使签订卖房契约时房屋系王广华所有，王月林向王光荣购买房屋也是善意无过失的，王月林应对房屋享有相应权利。王广华上诉认为其对卖房一直不知情，本院认为，王广华与王月林系同村人并系亲属关系，且王广华二十年间未对房屋所有权提出异议，王广华的此项上诉理由与常理不符，本院不予采信。故，诉争房屋拆迁所得之利益，应归王月林享有，原审法院对于拆迁安置利益的计算并无不当，本院予以支持。上诉人王广华的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费919元，由上诉人王广华负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊华勇代理审判员 宋 涛代理审判员 张 剑二〇一六年四月十一日书 记 员 张伟兰 关注公众号“”