（2016）鲁16民终463号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-27
案件名称
陈红宇与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈红宇,滨州市中博房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终463号上诉人（原审原告）陈红宇，居民。委托代理人程增刚，山东鼎杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）滨州市中博房地产有限公司。住所地：滨州市经济开发区现代物流中心园区。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人吴娜娜，该公司职工。上诉人陈红宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨民二初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2009年6月6日，陈红宇（买受人）与滨州市中博房地产有限公司（出卖人，以下简称中博公司）协商签订商品房买卖合同（合同编号：滨博003006），约定买受人购买的商品房为位于滨州市渤海二十四路长江四路与长江五路之间滨州中博国际商贸城第2座1层B1568号房；该商品房用途为商业；该商品房建筑面积共19.54平方米；按建筑面积计算，单价为每平方米5499元，总金额107450元，于2009年6月6日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述商品房买卖合同签订后，陈红宇依约于2009年6月6日向中博公司交付购房款107450元。2009年6月6日，陈红宇（乙方）与中博公司（甲方）签订补充协议，约定就乙方购买的中博国际商贸城的2号商贸楼1层B1568号商铺，建筑面积19.54平方米，单价8620元／平方米，总价168435元；为了更好的发展并规范管理市场，乙方在签订商品房买卖合同时，甲方在上述价格基础上给予36%的优惠，即优惠后商铺单价5499元／平方米，总价107450元，同时乙方自愿将该商铺委托给甲方免费经营管理六年，自2009年12月31日起至2015年12月31日止，并与甲方签订经营管理合同……同日，陈红宇（甲方）与中博公司（乙方）签订经营管理合同，约定，甲方委托乙方全权处理与该商铺验收、交楼等一切手续；甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营，该经营期限自2009年12月31日起至2015年12月31日止。涉案房屋所在2号楼竣工验收日期为2014年12月17日，房权证登记时间为2015年1月24日。审理过程中，同意支付陈红宇逾期交房违约金23531.55元（以购房款107450元为基数，自2010年1月1日起至2012年12月31日止，按日万分之二计算）。原审认为，陈红宇与中博公司在平等、自愿基础上签订的商品房买卖合同、补充协议及经营管理合同，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同签订后，陈红宇依约支付了全部购房款。按合同及补充协议约定，中博公司应于2009年12月31日前交付房屋，陈红宇委托中博公司免费经营管理六年，期限自2009年12月31日起至2015年12月31日止。关于陈红宇主张的逾期交房违约金。原审法院认为，根据补充协议及经营管理合同约定，陈红宇委托中博公司免费经营管理六年，是对房屋交付对象的变更，也就是说自2009年12月31日起至2015年12月31日止，涉案房屋由中博公司免费经营管理。中博公司同意支付以购房款107450元为基数，自2010年1月1日起至2012年12月31日止，按日万分之二计算得出的逾期交房违约金23531.55元，是对其权利义务的合法处分，是有效的民事行为。对陈红宇的该项主张原审法院部分予以支持23531.55元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈红宇支付逾期交房违约金23531.55元；二、驳回原告陈红宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由原告陈红宇负担437元，被告滨州市中博房地产有限公司负担388元。宣判后，陈红宇不服，上诉称，一、一审判决认定涉案房屋由被上诉人免费经营管理期间，不存在违约行为，系认定事实错误。根据合同约定及相关法律规定，被上诉人如逾期交房将承担支付违约金等违约责任。而主张逾期交房违约金是因房屋所有权所带来的权益，该权益应由房屋的买受人享有，与房屋的经营管理权无关。即使涉案房屋由被上诉人代为验收、管理，只要存在违约行为就应承担违约责任。对此一审法院认定错误。二、一审判决认定事实不清。在本案一审审理过程中，被上诉人只提供了涉案房屋整栋楼的竣工验收和房权证登记证书，并未提交该房屋已经交付的相关证据，竣工验收日期不应视为房屋的交付日期，而涉案房屋是否交付以及何时交付，被上诉人在一审时并未举证证实，对此一审法院并未作出认定，系认定事实不清，理应纠正。三、原审法院在其本院已有类似案件作出生效判决的情况下，在本案中又做出大相径庭的判决，实为不妥，应依法予以纠正。综上，请求撤销滨城区人民法院（2015）滨民二初字第87号民事判决，依法改判为支持上诉人的全部诉讼请求；判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人中博公司辩称，依据合同法的规定，原审判决合法、合理、合情，我方要求维持原审判决。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人以被上诉人逾期交房为由要求被上诉人向其支付违约金能否成立。本院认为，首先，上诉人主张逾期交房违约金的依据是双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，出卖人应当在2009年12月31日前将房屋交付于买受人，但双方在当日签订的《经营管理合同》中对交付对象和交付期限有了特别的约定。《经营管理合同》第一条约定“在不损害甲方根本利益的前提下，甲方委托乙方全权处理与该商铺验收、交楼等的一切手续”，第六条约定“甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营，该经营期限自2009年12月31日起至2015年12月31日止”。根据上述约定，本案房屋由被上诉人接收并免费经营管理六年。在经营管理期限届至前，上诉人不应向被上诉人主张向其交付房屋，只能在经营管理期限届满后方可主张交付，因此上诉人要求被上诉人提交向其交付的证据，缺乏依据，上诉人以此主张原审认定事实不清，不能成立。其二，交付房屋的目的是对房屋进行占用、使用、收益、处分，享有房屋所有权所带来的权益。本案中，上诉人作为房屋所有权人将该房屋六年的占用、使用、收益的权利已交由被上诉人行使。即使本案楼房于2014年12月份方经验收为合格，但竣工验收时间的延后，不影响买受人在经营管理期限届满后对涉案房屋权利的行使和利益的享有，未损害到上诉人的根本利益，因此，上诉人据此主张被上诉人逾期交房亦不能成立。综上，上诉人以被上诉人未按期交付房屋为由要求上诉人承担违约责任，不能成立。但被上诉人在原审中自愿向上诉人支付部分违约金，系对其权利的自主处分，原审据此支持上诉人的部分请求，亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由上诉人陈红宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 高立俊审 判 员 王正真代理审判员 张 珊二〇一六年四月十一日书 记 员 董学学 来源：百度搜索“”