（2016）云0802民初298号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-28
案件名称
王滨与饶明生、饶明德确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
普洱市思茅区人民法院
所属地区
普洱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王滨,饶明生,饶明德
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初298号原告（反诉被告）王滨，男，生于1975年1月13日，汉族，初中文化，无业，现住普洱市思茅区。被告（反诉原告）饶明生，男，生于1957年11月27日，汉族，大专文化，普洱市畜牧局公务员，现住普洱市思茅区。被告（反诉原告）饶明德，男，生于1965年4月24日，彝族，大专文化，兽医，现住普洱市孟连县。原告王滨与被告饶明生、饶明德，反诉原告饶明生、饶明德与反诉被告王滨确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月27日受理本诉，2016年2月26日受理反诉。并于2016年3月2日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王滨、被告（反诉原告）饶明生、饶明德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王滨诉称，2008年4月16日原、被告签订《房地产买卖合同》，将王滨位于普洱市思茅区思茅镇平原一社老荒田的土地使用证号为思翠集用（2004）字第00122号集体土地转证给被告。转让金为20万元，已支付19万元并将该宗土地的土地使用权证一并交于被告。后经王滨多方咨询，了解到买卖的该宗土地系集体土地，不能买卖，签订的买卖合同系无效合同，后王滨多次找饶明生、饶明德，提出解除双方的买卖合同并退还已收的土地款19万元，但二人不同意王滨的要求。王滨起诉，请求判令：王滨与饶明生、饶明德2008年4月16日签订的《房地产买卖合同》无效。被告（反诉原告）饶明生、饶明德反诉及答辩称，王滨、饶明生、饶明德签订《房地产买卖合同》后，饶明生、饶明德按约定将转让金交付王滨，且超过约定付款金额多支付滨9万元（合同约定为先付百分之五十，即10万元，余款办完手续付清）。王滨为饶明生、饶明德作了该转让土地上的挡墙，支付给了王滨20800元，共计支付王滨210800元。后王滨以种种理由推托，不配合协助办理建房手续。王滨用饶明生、饶明德支付的转让金集资了茶马古镇另一房产后，将转让土地上的房屋出租给收废品老板，收取租金。现该土地一直由王滨控制，2013年12月间王滨在该地上挖基坑准备建房，饶明生、饶明德知道后，多次电话联系王滨商谈，都被推托，甚至遭到王滨家人的辱骂。王滨骗取饶明生、饶明德的信任签订合同。王滨自开始就知道该宗土地不能买卖，其出卖土地，是因茶马古镇的集资建房急需钱，以出让宅基地采取假订合同，达到长期占用原告资金目的。饶明生、饶明德的资金是向他人所借，土地未取得，资金被占用，且每月还支付大笔利息。导致《房地产买卖合同》无效，王滨应负主要责任。饶明生、饶明德反诉，请求判令：1、王滨归还饶明生、饶明德转让金19万元、挡墙工程款20800元、移电杆费用200元，并按银行同期利率支付利息101500元、资金占用费26万元，共计572300元。原告（反诉被告）王滨反诉答辩称，造成《房地产买卖合同》无效的责任问题，王滨只是小学文化的农民，对国家法律法规的了解认知程度的局限性，决定了王滨不知道该合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设….”。签订合同过程中，王滨也始终未隐瞒任何事实。在合同签订后，王滨经多方咨询才知道合同无效，并积极、主动纠正双方的无效民事行为，多次与对方协商解除合同事宜，遭拒绝后，王滨先后两次起诉，请求确认合同无效。故王滨对合同无效不承担任何责任。饶明生作为国家干部身份决定性其对国家法律法规的掌握、熟悉程度，应知道本案中的买卖土地行为系无效的民事行为，饶明生不但不制止，还积极促成了合同的成就，对造成合同无效有不可推卸的全部责任。王滨同意返还购地款19万元及挡墙工程款20600元。合同无效的损失，应是赔偿王滨造成该宗土地闲置近7年多的经济损失，王滨保留该损失起诉的权利。饶明生、饶明德要求赔偿的银行利息及资金占用费361500元，且不说该损失是否存在，如存在，银行利息与资金占用费属一类损失，属重复计算，因造成合同无效的过错方是饶明生、饶明德，故造成的一切损失均应由饶明生、饶明德承担。原告（反诉被告）王滨为证明自己的本诉诉讼主张和反诉抗辩理由，向本院提供了以下证据材料：1、《房地产买卖合同》1份（原件），证明王滨与饶明生、饶明德签订的合同无效。2、（2013）思民初字第918号受理案件及缴款通知书1份、（2015）思民初字第1657号民事裁定书1份（原件），证明王滨两次起诉过本案，又撤诉。被告（反诉原告）饶明生、饶明德质证，对第1组证据材料无异议，第2组证据材料中，2013年王滨是否起诉过不知道，2015年的《民事裁定书》认可。被告（反诉原告）饶明生、饶明德为证明其反诉请求及本诉抗辩理由，提交以下证据材料：1、居（村）民小组《证明》1份（原件），证明村民小组同意王滨转让土地使用权给饶明生、饶明德。2、《房地产买卖合同》1份（原件），证明双方签订过土地转让协议。3、收条、收据共5份（原件），证明饶明生、饶明德已支付王滨转让费及修挡墙费用共计210600元。4、集体土地使用权证1份（原件），证明饶明生、饶明德支付款项给王滨后，王滨将土地使用权证抵押给饶明生、饶明德。5、普洱瑞明会计咨询有限公司出具的资金占用审计报告1份（原件），证明资金占用费和利息的计算依据。6、阳光新城2008年与2012年商品房购销合同各1份（原件），证明2008年与2012年商品房转让的差价。7、照片16张（原件），证明虽土地转让给饶明生、饶明德，但王滨未将土地移交，一直由王滨使用，王滨在该地上挖地基建盖房子。王滨质证对第1、2、3、4组证据材料无异议，第5、6组证据材料不认可，第7组证据材料，真实性认可，但不认可证明内容。本院对原告（反诉被告）王滨、被告（反诉原告）饶明生、饶明德举证的证据材料认证如下：王滨举证的2组证据材料，因饶明生、饶明德无异议，属共认证据材料，本院予以采信。饶明生、饶明德举证的7组证据材料，第1、2、3、4组证据材料，王滨无异议，且与本案有关联性，本院予以采信，第5组证据材料，属饶明生、饶明德单方委托计算利息和资金占用费，无事实和法律依据，本院不予采信，第6组证据材料，与本案无关联性，本院不予采信，第7组证据材料，对照片真实性，因王滨无异议，本院对真实性予以采信。根据庭审，本院确认如下法律事实，王滨是普洱市思茅区思茅镇平原村民委员会一组村民，2004年12月王滨取得该社老荒田的236平方米，用途为划拨住宅的集体土地使用证（证号：思翠集用（2004）字第00122号），2008年4月16日王滨与饶明生、饶明德签订《房地产买卖合同》，约定王滨将思翠集用（2004）字第00122号集体土地使用证中的土地转让饶明生、饶明德，转让金为20万元，分两次付清，即2008年5月30日前支付10万元，余款在转让合同的有关过户手续办理结束时付清，在饶明生、饶明德付清转让金后，王滨将地产完全交给饶明生、饶明德永久性使用。…。合同签订后,2008年6月13日普洱市思茅区思茅镇平原村民委员会一组出具《证明》给普洱市国土资源局思茅区分局，同意王滨转让以上宅基地，同意变更土地使用权人为饶明生。饶明生、饶明德已支付王滨土地转让金19万元（2008年5月28日支付10万元，2008年6月13日支付8万元，2009年4月8日2000元、2009年8月16日8000元），2009年5月18日支付王滨做该土地上的挡墙工程款20600元，王滨认可饶明生、饶明德已支付该土地上的移电杆费200元。王滨、饶明生、饶明德均认可，该土地因属集体土地，无法办理土地过户手续，至今以上土地仍由王滨管理、使用。王滨曾于2013年、2015年起诉过饶明生、饶明德本案纠纷，后又撤诉。另查明饶明生、饶明德不是普洱市思茅区思茅镇平原一社的村民。本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”饶明生、饶明德不是普洱市思茅区思茅镇平原一社的村民，无权享有该村民小组的宅基地使用权，不能转让农村宅基地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：….（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告签订的《房地产买卖合同》因违反禁止性法律规定，本院确认为无效合同。饶明生、饶明德要求返还购地款及赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王滨因合同收取的饶明生、饶明德的转让金190000元，推挡墙工程款20600元，移电杆费200元，合计210800元应予返还饶明生、饶明德。造成合同无效，王滨与饶明生、饶明德均有过错，王滨占用饶明生、饶明德的土地转让的相关费用，确给饶明生、饶明德造成资金占用的损失，本院确定该损失参照人民银行同期贷款利率计算至饶明生、饶明德提起反诉之日止（2016年2月26日），并由王滨与饶明生，饶明德各承担50%的损失。具体分段计算为：1、2008年5月28日至2016年2月26日按本金10万元计算，为49348.93元；2、2008年6月13日至2016年2月26日按本金80000元计算，为39204.56元；3、2009年3月8日至2016年2月26日按本金2000元计算，为866.74元；4、2009年5月18日至2016年2月26日按本金20600元计算，为8793.31元；5、2009年8月16日至2016年2月26日按本金8000元计算，为3297.71元，以上5项合计101511.25元。由王滨赔偿饶明生、饶明德50%即50755.63元。饶明生、饶明德反诉的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王滨与被告（反诉原告）饶明生、饶明德签订的《房地产买卖合同》无效。二、原告（反诉被告）王滨于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）饶明生、饶明德土地转让相关费用210800元及资金占用费50755.63元，共计261555.63元。三、驳回被告（反诉原告）饶明生、饶明德其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）王滨承担25元，被告（反诉原告）饶明生、饶明德承担25元；反诉案件受理费4761.50元，由原告（反诉被告）王滨承担2176元，被告（反诉原告）饶明生、饶明德承担2585.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审判员 刘晓玲二〇一六年四月十一日书记员 罗银云 来自