（2016）苏0204民初275号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-23
案件名称
无锡市华驰物业管理有限公司与张文兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市北塘区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市华驰物业管理有限公司,张文兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《江苏省物业管理条例》：第五十六条
全文
江苏省无锡市北塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0204民初275号原告无锡市华驰物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区康桥丽景花园60号。法定代表人林启军，无锡市华驰物业管理有限公司董事长。委托代理人张森（受无锡市华驰物业管理有限公司的特别授权委托），江苏兆锦律师事务所律师。委托代理人唐修文（受无锡市华驰物业管理有限公司的特别授权委托），江苏兆锦律师事务所律师。被告张文兵。委托代理人戴瑞兵（受张文兵的特别授权委托），江苏瑞莱律师事务所律师。委托代理人杨培刚（受张文兵的特别授权委托），江苏瑞莱律师事务所律师。原告无锡市华驰物业管理有限公司（以下简称华驰物业公司）与被告张文兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由代理审判员周静适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华驰物业公司的委托代理人张森、被告张文兵的委托代理人杨培刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华驰物业公司诉称：其为无锡市康桥丽景花园小区提供物业管理服务，张文兵系该小区业主，但却拖延交纳物业管理费，经多次催交无果，现要求张文兵支付2012年1月1日至2015年8月11日期间的物业管理服务费2464元（0.5元／平方米／月＊113.73平方米＊43.33个月）。被告张文兵辩称：1、华驰物业公司在履行合同过程中未按照合同约定履行义务，小区内公共设施遭到破坏，监控设施处于瘫痪状态，监控设施的维修费用系业主自行支付，整个小区物业管理混乱。2、康桥丽景花园小区第四届业主委员会成立不合法且已被撤销备案，所以康桥丽景花园小区业主委员会主体资格自始无效，不具备签订物业服务委托合同的权利，该物业服务委托合同无效。3、物业服务委托合同约定服务期限为到2014年12月31日止，无锡市北塘区住房保障和房产管理局及无锡市北塘区北大街街道单方出具的延长服务合同期限的函不具备法律效力，对超出服务合同的期限其不予认可。经审理查明：被告张文兵于2005年5月28日办理了无锡市康桥丽景花园小区41号401室房屋的入住手续，该房屋建筑面积为113.73平方米。2011年4月15日，华驰物业公司与康桥丽景业委会签订了物业服务合同，合同约定物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，其中多层住宅以每月每平方米0.5元的标准收取，合同期限至2014年12月31日止。2015年5月11日，无锡市北塘区住房保障和房产管理局、无锡市北塘区北大街街道办事处联合向华驰物业公司发函，要求华驰物业公司在2015年8月11日前仍按照原物业服务合同为小区提供正常的物业服务，收缴的物业服务费也截止到2015年8月11日。上述事实，有房屋入住证明、物业服务委托合同、函及当事人的陈述等予以证实。本院认为：康桥丽景业委会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同，对全体业主均有法律约束力。张文兵系该小区业主，接受了华驰物业公司对该小区的物业服务，应当交纳相应的物业服务费用。关于张文兵主张华驰物业公司未按照合同约定履行义务，但其提供的证据并不能充分证明该事实主张，故不能成为其拒付物业服务费的理由。关于张文兵主张康桥丽景花园小区第四届业主委员会成立不合法且已被撤销备案，该物业服务委托合同无效。本案物业服务委托合同的委托方并不是康桥丽景花园小区第四届业主委员会，对张文兵的主张本院不予采纳。关于张文兵主张无锡市北塘区住房保障和房产管理局及无锡市北塘区北大街街道单方出具的延长服务合同期限的函不具备法律效力，对超出服务合同的期限其不予认可。根据《江苏省物业管理条例》的规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力，故对张文兵的该项主张本院不予采纳。同时需要指出，物业公司在履行物业服务合同时，除了应当尽职尽责履行职责外，以人为本、业主利益优先的服务理念，充分有效的、合理妥善的服务方式也必不可少。由于物业服务对象除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责。因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费用的行为，既不符合权利、义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的实现。故张文兵应向华驰物业公司缴纳2012年1月1日至2015年8月11日期间的物业服务费2464元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款之规定，判决如下：张文兵于本判决发生法律效力之日起十日内，支付无锡市华驰物业管理有限公司2012年1月1日至2015年8月11日期间的物业服务费合计2464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张文兵负担。本判决为终审判决。代理审判员 周静二〇一六年四月十一日书 记 员 秦莹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《江苏省物业管理条例》：第五十六条物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：