（2016）藏26民终7号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-08
案件名称
瞿鄂青与刘尚昆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
林芝县人民法院
所属地区
林芝县
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
瞿鄂青,刘尚昆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
西藏自治区林芝市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）藏26民终7号上诉人（原审原告）瞿鄂��，男，1978年6月28日出生，藏族，户籍地西藏自治区林芝市巴宜区，经商，现住西藏自治区林芝市巴宜区。委托代理人罗征炬，西藏尼洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘尚昆，男，1968年11月9日出生，汉族，户籍地四川省成都市，经商，现住西藏自治区林芝市巴宜区。原审原告瞿鄂青与原审被告刘尚昆房屋租赁合同纠纷一案，前由西藏自治区林芝市巴宜区人民法院于2015年12月25日作出（2015）林民二初字第132号民事判决。宣判后，原审原告瞿鄂青不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理，原审原告瞿鄂青及其委托代理人罗征炬、原审被告刘尚昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年3月1日，原告瞿鄂青与被告刘尚昆签订《商铺租赁���同》，对租赁物、种类、租金、违约责任等均作了约定，租期为十年，即自2012年3月1日起至2022年3月1日止。同日，双方手写补充协议约定2014年3月起每三年涨一次房租，具体涨幅根据当时市场行情而定。而后，双方未对租金涨幅达成一致意见。原审法院判决认定：案涉房屋租赁合同属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该院予以认定，对于解除权，双方约定了相关生效条件，但条件未达到，故解除权不得随意行使。且依法成立的合同，对双方具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，因证据不足以证明其事实主张，故负有举证责任的原告承担不利后果。因约定不明需双方另行补充约定，故为维护社会经济秩序，保护���同当事人的合法权益，对于原告的诉讼请求，因无法律及事实依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》第九十条之规定判决如下：驳回原告瞿鄂青的全部诉讼请求。案件受理费3530.00元，由原告瞿鄂青负担。上诉人瞿鄂青不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实及理由如下：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、双方签订的租赁合同第八项补充协议及条款约定：“2012年3月1日至2014年2月30日每月房租为3000元，以后每三年涨一次房租，具体涨幅根据当时市场行情而定”。2014年2月30日以后，上诉人多次找被上诉人协商增长房租一事，但是被上诉人还是按照以前的3000元每月（7.5���每平方）交纳房租，2015年3月上诉人根据当时市场行情定为8000元每月，并短信通知被上诉人，但对方拒不履行，已经构成违约。同时，根据双方签订的商铺租赁合同第二项第四条：“乙方拖欠租金累计超过30日的，甲方有权提前终止合同，收回商铺”。二、双方签订的商铺租赁合同第二项第四条规定：“乙方未经甲方同意擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用的，甲方有权提前终止合同，收回商铺”。合同签订后并非被上诉人在使用房屋，而是第三人在使用，商铺营业执照上的法定代表人也并非被上诉人，根据双方签订的商铺租赁合同及合同法的规定，上诉人有权提前解除合同，收回商铺。三、双方签订的商铺租赁合同第一项第二条约定：“未经上诉人同意，被上诉人不得擅自改变或者破坏商铺结构及配套设施，被上诉人因装修需改变商铺结构或原有配套设施时，须征得消防部门及上诉人书面同意后方可经行”。一审庭审中被上诉人也承认未经上诉人书面或口头同意私自装修，根据上诉人提交的照片中现场的装修状况和堆放的建筑材料可以证实被上诉人是大规模的装修，已经破坏了商铺的配套设施，而并非一般的必要装修。根据合同法第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。瞿鄂青向本院提交工商公示信息一份，证明刘尚昆将所租赁的房屋转让的事实。被上诉人刘尚昆针对上诉人瞿鄂青的上诉答辩称：不认可上诉人的主张。首先，双方未就房屋租金数额达成一致的主要原因是上诉人提出的房租太高，被上诉人认为房租的价格为2014年至2016年每月6000元、2017年至2019年每月8000元、2020年至2022年每月10000元比较��理。被上诉人所租赁的商铺一楼是楼道，租金应该比其他商铺便宜。双方一直在就房租问题进行协商，第一次协商时上诉人提出房租每月10900元，第二次协商时上诉人提出房租每月9000元，两次均未达成协议。第三次上诉人直接发短信告知被上诉人房租每月8000元。其次，并未将房屋转让给他人。所租赁的商铺是被上诉人和黄邦武合伙经营“黄老五石锅府”，该店铺一直由黄邦武在管理，营业执照上登记的经营者就是黄邦武本人。第三，因所租商铺的楼道滑倒过游客及卫生间有漏水，故，被上诉人对卫生间进行了维修及换了楼道的地砖。第四，不应交滞纳金。即使双方并未就房租的数额达成一致，但是被上诉人仍按照3000元每月在交纳房租。如果之后双方就房租问题达成一致，被上诉人将补交房租差价。本案争议焦点为：被上诉人刘尚昆是否违约的问题。上诉人瞿鄂青认为，其多次找被上诉人协商房租，但是被上诉人每次都是按照3000元每月支付房租。上诉人根据市场行情确定了房租并通知了对方，对方没有按照通知的房租支付。根据法律规定，上诉人有权提前收回商铺。与上诉人签订合同的是刘尚昆，而商铺实际经营者是黄邦武。被上诉人擅自转租、转让或转借房屋构成违约。一审庭审中被上诉人也承认未经上诉人书面或口头同意私自装修，根据上诉人提交的照片显示的现场的装修状况和堆放的建筑材料可以证实被上诉人是大规模的装修，已经破坏了商铺的配套设施，而并非一般的必要装修。综上，被上诉人的上述行为，违反了合同约定，构成根本性违约。被上诉人刘尚昆认为，商铺一直是黄邦武在管理经营，双方就房租的问题一直在协商，但是没有达成协议。房租要在双方协商的基础上确定，不能完全按照附近房租及上诉人单方意思来确定。本院认为，上诉人瞿鄂青主张被上诉人刘尚昆有转租、转让或转借商铺的行为，应提供房屋转租合同等予以证明，仅仅根据租赁合同是刘尚昆签订，工商公示信息上的经营者为黄邦武，以及视听资料录音、书证短信内容，无法证明所租赁商铺已被转租、转让或转借的事实。根据双方签订的商铺租赁合同第二条：“商铺结构及配套设施为框架、左右隔墙、屋内卫生间及进出水管、水表、电表、配电线（箱）、消防栓。”上诉人瞿鄂青提交的证据13张照片无法看出刘尚昆改变或破坏商铺结构及配套设施。双方签订的商铺租赁合同第八条约定：“2012年3月1日至2014年2月30日每月房租为3000元，以后每三年涨一次房租，具体涨幅根据当时市场行情而定。”但是并未约定2014年3月1日起房租的具体数额。双方对2014年3月1日���的房租具体数额属约定不明，应另行补充约定。综上，上诉人主张被上诉人违约的诉讼请求本院不予支持，上诉人主张解除合同的诉讼请求亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于合同的约定解除及合同的法定解除的条件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，瞿鄂青因对其主张的事实未提供充分且有利的证据予以支持，应承担举证不能的法律责任。综上所述，本院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照原判决执行，二审案件受理费3530元，由上诉人瞿鄂青承担。本判决为终审判决。审 判 长 松吉卓玛代理审判员 孙 丹 华代理审判员 荣 小 华二〇一六年四月十一日书 记 员 次仁拉姆