（2016）内08民终379号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-06-27

案件名称

巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限公司与王亨商品房买卖合同纠纷二审 民事判决书

法院

内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区巴彦淖尔市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司,王亨

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内08民终379号上诉人（一审被告、反诉原告）巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。法定代表人王磊，总经理。委托代理人邬瑞，法律顾问。被上诉人（一审原告、反诉被告）王亨，男，1992年6月7日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。上诉人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司（以下简称国瑞公司）与被上诉人王亨商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院(2014)临民初字第7347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理，上诉人国瑞公司的委托代理人邬瑞，被上诉人王亨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年11月9日，王亨购买了国瑞公司开发建设的位于临河区的XXXX住宅小区X号楼房屋一套，双方签订了商品房买卖合同，约定，一、商品房建筑面积161.76平方米；二、房价639761元；三、房屋交付及交付日期，2012年12月31日前交付验收合格的房屋，如遇不可抗力不能履行合同，国瑞公司在发生之日起30日内告知买受人，并按国家有关法律法规处理；四、付款形式及付款时间，王亨已交清首付款259761元，其余380000元办理贷款；五、逾期交付商品房的处理，逾期在180日内的，王亨有权向国瑞公司追究已付款利息，从2013年1月1日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定的期限，除按上述约定支付利息，国瑞公司还应按商品房价款的万分之一支付违约金；九、商品房配套设施运行的约定，燃气（气源种类）；十一、商品房交接，国瑞公司书面通知王亨办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。另查明，国瑞公司开发的瑞锦花苑住宅小区于2011年8月11月取得建设工程规划许可，19日取得施工许可，10月11月取得商品房预售许可，同年11月9日，王亨首付房款259761元，余款380000元于2012年7月11日向工商银行贷款后支付国瑞公司。2014年7月30日，国瑞公司发出交房公告，8月10日，王亨交纳了天然气初装费2900元、有线电视入网费300元后接收房屋。庭审中，国瑞公司认为延期交房的情形符合情势变更原则，提出反诉，要求将交房日期变更为2014年7月22日。又查明，2009年9月28日，巴彦淖尔市XX厅文件（巴政办发[2009]67号）转发了巴彦淖尔市XX的《关于加强管道天然气推广使用管理的意见》（简称《意见》），该《意见》规定：一、从2009年8月1日起、凡在城市（镇）规划区管道天然气覆盖供气区域内新建、扩建、改建的住宅小区或需要使用管道天然气设施的工程（包括住宅、学校、医院、宾馆、餐饮、洗浴及其他机关，企事业单位等能源用户），必须配套管道天然气设施，并作为附属工程与主体工程同时规划、同时设计、同时施工、同时验收，与主体工程一样纳入基本设施程序统一管理，2009年8月1日前已经批建但未交付使用的项目、应补充配套建设管道天然气设施，……。六、对因配套管道天然气而发生的入户安装费用，……其中“新建”居民用户住宅小区，费用计入房屋总造价，销售时不得向购房者单独收取入户安装费用。国瑞公司就XX小区天然气使用与巴彦淖尔市XX燃气有限责任公司签订了天然气供气用气协议，国瑞公司将天然气管道费按照每户2900元给付了巴彦淖尔市XX燃气有限责任公司。一审法院审理认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。王亨与国瑞公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，国瑞公司应当按照约定于2012年12月31日前书面通知王亨办理房屋交接手续，交接房屋钥匙交付房屋，其2014年7月30日以交房公告的方式通知王亨接收房屋，不符合约定的通知方式，对王亨不发生法律效力，应以王亨实际接收房屋的日期2014年8月10日为交房日期，至此，国瑞公司已逾期交房，应承担违约责任，应向王亨支付逾期交房的利息及逾期交房违约金。逾期交房的利息以已付房款639761元计算，按中国XX银行颁布的同期同类贷款利率计息，从2013年1月1日起至2014年8月10日止，最高以王亨请求的年利率0.0615为限；因双方约定的违约金数额过高，应适当减少，按照交房利息的百分之三十计付。《意见》规定，从2009年8月1日起，凡在城市（镇）规划区管道天然气覆盖供气区域内新建的住宅小区必须配套管道天然气设施，……。对因配套管道天然气而发生的入户安装费用，……其中“新建”居民用户住宅小区，费用计入房屋总造价，销售时不得向购房者单独收取入户安装费用。国瑞公司取得XX小区的工程规划许可及施工许可在《意见》的转发之后，该小区属《意见》中的新建小区，因配套管道天然气而发生的入户安装费用，应计入房屋总造价，销售时不得向王亨收取入户安装费用；另国瑞公司与王亨的合同中，关于商品房配套设施运行约定，气源种类为燃气，说明燃气管道等设施为房屋的配套设施，房价中应包涵燃气管道费。国瑞公司收取王亨的燃气管道费，违反了上述意见的规定，也违反了合同的约定，王亨要求返还燃气管道费2900元的诉讼请求应予支持。王亨返还有线电视入户费的请求无法律依据，不予支持。情势变更原则，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，因此允许当事人变更合同内容或者解除合同的原则。情势变更原则中的客观情况，泛指一切与合同有关的客观事实，如意外事件、经济危机、国家政策调整等。该案中，与瑞锦华苑小区项目配套的市政设施、供电设施、道路按期、逾期完工的情况，不属于情势变更原则中客观情况的范畴，国瑞公司是否能预见该情况，都不适用情势变更原则，国瑞公司对此的抗辩及反诉理由均没有事实和法律依据，将交房日期变更为2014年7月22日的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司支付王亨逾期交房利息，以已付房款639761元计算，从2013年1月1日起至2014年8月10日止，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计息，最高以王亨请求的年利率0.0615为限；二、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司支付王亨逾期交房违约金，按上述逾期交房利息的百分之三十计付；三、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司返还王亨天然气管道费2900元；（上述款项于该判决生效后三日内支付、返还）。四、驳回王亨要求巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司返还有线电视入户费300元的诉讼请求；五、驳回巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司对王亨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2381元，财产保全费1040元由国瑞公司负担。上诉人国瑞公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称，一、一审判决未支持上诉人要求变更交房时间的反诉请求属认定事实和适用法律错误。1、诉争开发项目上要求上诉人应尽的义务上诉人已全部完成，能预见的风险已全部消除。但因市政设施配套项目及周边市政道路的建设未能按期完工，致使诉争开发项目未能按期交付。2、市政设施配套项目及周边市政道路的建设不属于上诉人应当预见的商业风险，不能归入上诉人应承担的商业风险范畴之内。二、一审关于诉争房屋交付时间认定错误。一审判决未采信上诉人主张的2014年7月22日为交房时间属认定事实错误。三、一审判决对利息及违约金的认定不符合相关司法解释的规定。1、在房屋逾期交付问题上，上诉人无过错，不应承担责任。2、上诉人即使应承担责任，也应以给对方造成的实际损失为限。现被上诉人并无实际损失。且在被上诉人预期利益未受损的情况下，判令上诉人承担利息部分30%的违约金不合理。四、判令上诉人返还被上诉人天然气管道费于法无据。1、判令返还的理由不能成立。2、上诉人是代收行为，让上诉人返还是错误的。3、售价中并不包括天然气设施的费用。被上诉人同意交纳，双方对该事形成了新合意，是对原商品房销售合同的补充，该收取行为并未违反合同约定。3、巴政办发（2009）67号文件对巴彦淖尔市政府内部行政机关以外其他机关及人不具有约束力，不能作为定案依据。故请求撤销一审判决，支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王亨答辩称，1、上诉人要求适用情势变更原则将交房时间延期无事实依据，其理由不属于法定情势变更的客观情况范畴。2、上诉人不具备交房条件，变更交房时间无事实依据。3、一审判决认定利息违约金符合法律规定。4、房屋价格上涨与上诉人无关。故请求维持原判。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。适用情势变更原则时，有其时间要件的限制，即情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。本案中，上诉人与被上诉人之间的合同已经履行完毕，上诉人已将被上诉人所购房屋交付使用，并不存在继续履行原合同或不能实现合同目的的情形，在合同履行完毕的情况下上诉人要求将房屋交付日期予以变更的上诉理由于法无据，本院不予支持。对诉争房屋的交付方式，双方在合同中明确约定应以书面通知的方式办理房屋交接手续，故上诉人认为应以其电话和公告通知时间作为交付房屋时间的上诉理由不能成立，一审判决对交付房屋时间认定适当。上诉人未按合同约定的时间交付房屋，应承担逾期交房利息及因该违约行为而产生的违约责任，一审判决在认定双方约定违约金数额过高的情况下，酌情予以减少，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的法律规定。对于天燃气费用的问题，因双方在合同第九条“商品房配套设施运行”中约定了气源种类为燃气，说明房屋配套设施中包括燃气管道设施，可认定房屋的总造价中已包含该项费用，现再次向被上诉人收取该费用属重复收费，不符合合同约定，应予返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2381元由巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　伟　艳审　判　员　邬　忠　良代理审判员　乌力吉仗嘎二〇一六年四月十一日书　记　员　汪　乾　总 来源：百度搜索“”