（2016）鲁0104民初901号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-04-18
案件名称
济南华舜物业管理有限公司与吕秀兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南华舜物业管理有限公司,吕秀兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初901号原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人隋阳，总经理。委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。委托代理人于合双，山东才有律师事务所律师。被告吕秀兰，女，1959年1月29日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托代理人杨昌科（被告吕秀兰之夫），男，1957年3月15日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告吕秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理。本案依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人于合双、被告吕秀兰的委托代理人杨昌科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与某家园小区的开发商济南某房地产开发中心签订《某家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的某家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费814.98元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。被告吕秀兰辩称：一、原告起诉金额814.98元与事实不符，不予认可。二、原告陈述的事实与理由不符，不是我拒交服务费，而是原告不配合结算相关服务费；不是欠费影响了服务质量，而是劣质的服务影响了业主交费的热情；小区内经常发生入室盗窃案，我也是受害者。三、我认可的欠费额为72.55元，具体计算过程是：1.应交2014年1-10月份物业服务费776.20元（每年931.40元，每月77.62元），原告于11月份撤出，未提供服务不应再收取当月的费用；2.原告应退还我预购电卡费353.65元（643度×0.55元＝353.65元）；3.原告应退回我预交的“电改分摊费”350元；4.实际欠费额是72.55元（776.20元-353.65元-350元＝72.55元）。其中第3项电改分摊费，我认为不合理，因为用电是先买后用，室外照明，每季度都是按时交纳，不存在电损问题，故不应交纳。请求法院审理查明判决。我同意按判决执行，随时可以结清。经审理查明，济南市某家园小区坐落于济南市，济南某房地产开发中心为该小区的开发单位。原告华舜物业在本案审理中提供济南某房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）于2001年8月1日签订的《某家园物业服务委托合同》，约定甲方将某家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至某家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。原告华舜物业提交《某物业费收缴明细表》，主张被告吕秀兰居住于某家园小区201号，房屋面积为143.74平方米，单价为0.54元，其说明于2014年11月19日退出某家园小区，要求被告吕秀兰支付的物业服务费是计算至2014年11月15日，为814.98元；其还说明要求被告吕秀兰支付的违约金为自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按日百分之三标准计算。被告吕秀兰对原告华舜物业提供的《某家园物业服务委托合同》质证认为不清楚，说明中间换过一次物业；其对原告华舜物业所述其房屋面积、物业服务费交纳标准无异议。但认为原告华舜物业在2014年11月就没有提供物业服务，因此物业服务费只应交到2014年10月份。以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《某家园物业服务委托合同》、《某物业费收缴明细表》及双方当事人的陈述为凭。被告吕秀兰就其答辩所称原告华舜物业应退回预购电卡费353.65元说明没有单据；就其答辩所称原告华舜物业应退回的预交“电改分摊费”350元提供原告华舜物业于2013年10月21日出具的收据，其上载明收款事由为“改表电分摊”，金额为350元。原告华舜物业对被告吕秀兰答辩所称的预购电卡费确认有此事，并在2016年3月22日的开庭审理中说明在三日之内就被告吕秀兰所说的643度数是否准确进行落实，但其后未向本院反馈落实情况；其对被告吕秀兰答辩所称收取的预交“电改分摊费”350元及被告吕秀兰提交的2013年10月21日收据无异议，说明该费用为电费分摊的费用。原告华舜物业就此费用的收取提供2013年10月13日的《通知》、《某家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》，载明某家园2011年1月至2013年9月电费误差为205753.60元；提供2013年10月25日加盖济南供电公司印章的《2011年1月至2013年10月济南某房地产开发中心（某家园）电量电费明细》，载明自2011年1月至2013年10月期间每月的电量、电费数额；其还提供某家园小区内各楼电表费用清单。其结合以上证据对收取被告吕秀兰的该费用说明当时分摊的电费是每户按照640度计350元收取。被告吕秀兰对原告华舜物业提供的以上清单、通知等质证说明不知道相关情况，并认为如果分摊也是应当都分摊。以上事实有原告华舜物业提供2013年10月13日的《通知》、《某家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月济南某房地产开发中心（某家园）电量电费明细》、某家园小区内各楼电表费用清单，被告吕秀兰提供2013年10月21日收据及双方当事人的陈述为凭。本院认为，原告华舜物业与某家园小区的开发单位济南某房地产开发中心于2001年8月1日签订《某家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。被告吕秀兰虽在对该合同质证时表示不清楚，但从其提供的2013年10月21日收据并结合其答辩所述，其实际应知晓原告华舜物业在某家园小区内提供物业服务的事实，双方之间存在着物业服务合同关系。就本案审理中双方的诉、辩称及各自提供的证据，本院认为需要查明并认定以下事实：一、原告华舜物业提供物业服务的截止时间，此关系到被告吕秀兰应向其交纳物业服务费的时间及数额。原告华舜物业主张其于2014年11月19日退出了某家园小区，并要求被告吕秀兰交纳至2014年11月15日的物业服务费用。被告吕秀兰则认为原告华舜物业提供的物业服务截止于2014年10月底，其交纳物业服务费用亦应以此为期限。就此本院认为，原告华舜物业自行主张其提供物业服务至2014年11月19日，要求被告吕秀兰支付至2014年11月15日止的物业服务费，被告吕秀兰虽不予认可，但被告吕秀兰未就此提供反证，原告华舜物业的该项自认可予确认。依此结合被告吕秀兰居住房屋的面积和其交纳物业服务费的标准，原告华舜物业要求其交纳2014年1月-11月15日间的物业服务费814.98元符合合同约定。对此本院予以支持。二、被告吕秀兰答辩所称的预购电卡费353.65元及预交“电改分摊费”350元是否应当抵扣物业服务费的问题。被告吕秀兰答辩提出了预购电卡费353.65元，其是按643度（单价每度0.55元）计。原告华舜物业对该项事实进行了确认，并在本案开庭审理时说明三日内落实具体数额向本院反馈，但后其未予反馈。对此本院认为，原告华舜物业对被告吕秀兰所述该项事实予以确认，但在本院限定期限内未予反馈，故本院对被告吕秀兰的该项辩称意见予以采信，对该数额予以认定，且应从被告吕秀兰应交纳的物业服务费中进行抵扣。被告吕秀兰另就答辩所称的预交“电改分摊费”350元提供了相应收据，原告华舜物业予以认可。其并就收取该费用的依据提供了2013年10月13日的《通知》、《某家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月济南某房地产开发中心（某家园）电量电费明细》、某家园小区内各楼电表费用清单等证据，对此本院认为一是其提供的证据多为其自制登记表，本身并不能确认电量损耗电费分摊的数额，二是即使存在着电量损耗，其作为物业服务企业要求将电费分摊给小区业主也缺乏依据。故本院确定该费用亦应从原告华舜物业主张的物业服务费中抵扣。综上，被告吕秀兰应交2014年1月-11月15日间的物业服务费814.98元，扣减预扣电卡费353.65元及“电改分摊费”350元，其还应向原告华舜物业交纳111.33元。原告华舜物业还要求被告吕秀兰按日支付百分之三的违约金，鉴于本案审理查明被告吕秀兰未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，本院对原告华舜物业的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：一、被告吕秀兰于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2014年1月至2014年11月15日间的物业服务费111.33元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告吕秀兰负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 杨春疆二〇一六年四月十一日书记员 刘 微 来源：百度搜索“”