（2016）闽0303民初342号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-07-30

案件名称

莆田市涵江区涵东街道卓坡社区居民委员会与王建忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

莆田市城厢区人民法院

所属地区

莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

莆田市涵江区涵东街道卓坡社区居民委员会,王建忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

福建省莆田市涵江区人民法院民事判决书（2016）闽0303民初342号原告莆田市涵江区涵东街道卓坡社区居民委员会，住所地莆田市涵江区。法定代表人黄其涵，主任。委托代理人王金禹，福建思阳律师事务所律师，代理权限特别代理。被告王建忠，男，1981年8月15日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。原告莆田市涵江区涵东街道卓坡社区居民委员会（下称卓坡社区）与被告王建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理。依法由审判员王洪应适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓坡社区的委托代理人王金禹和被告王建忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年1月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2012年1月1日起至2017年1月31日止；2012年2月1日至2014年1月31日的租金每月10300元（人民币，下同），2014年2月1日至2015年1月31日的租金每月11330元，2015年2月1日至2016年1月31日的租金每月12463元，2016年2月1日至2017年1月31日的租金每月13709元；租金于每月3日前付清，超过一个月未付租金的，甲方有权解除合同并取消担保金；担保金5万元。合同签订后，被告按约交纳租金至2014年8月，尚欠9月份租金1000元。之后，经双方协商，被告愿意把5万元担保金抵付租金，自2015年2月始被告就拒付租金。双方于2015年10月经涵江区涵东街道办事处和莆田市公安局涵东派出所协调解除合同，原告收回租赁物，但被告对尚欠的租金99704元仍拒付。故请求判令：1、解除原、被告双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》；被告支付2015年2月至9月的房屋租金计99704元和赔偿金3万元。诉讼期间，原告变更诉讼请求为，请求被告支付2015年2月至9月的房屋占用费计99704元。被告辩称，原告于2015年7月12日强制停掉被告承租房屋的水电，故租金只能按12463元（5个月＋12天／30）计算，即67300.2元。在本院审理过程中，原告卓坡社区在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1、原告组织机构代码证一份，欲证明原告主体资格；2、建设工程施工合同一份，欲证明涉案房屋是属于原告所有；3、房屋租赁合同一份，欲证明：原、被告于2012年1月1日签订房屋租赁合同，约定租期五年，自2012年2月1日起至2014年1月31日止，每月租金10300元，自2014年2月1日起至2015年1月31日止，每月租金11330元，自2015年2月1日起至2016年1月31日止，每月租金12463元，自2016年2月1日起至2017年1月31日止，每月租金13709元，每月3日前付清当月租金，超过一个月未付租金，甲方有权解除合同并取消担保金等。对原告提供的上述证据，被告质证时没有异议。本院审查认为，原告提供的上述证据，被告质证时均无异议，本院予以采信。被告在本院指定的举证期限内对其主张没有提供证据.根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，归纳本案争议焦点如下：被告尚欠原告多少房屋占用费？围绕上述争议焦点，本院分析认定如下：原告认为，被告尚欠原告租金99704元。被告认为，租金只能按67300.2元计算。本院认为，房屋占用费参照原、被告双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，自2014年2月1日起至2015年1月31日止的每月租金11330元，2015年2月1日起至2016年1月31日的每月租金12463元。原告于2015年10月收回租赁物，故2014年10月至2015年1月的租金为11330元4=45320＋被告尚欠的2014年9月份租金1000元计46320元。2015年2月至9月的租金为12463元9月=112167元。所以，被告拖欠的租金为46320元＋112167元=158487元，扣除担保金5万元，实欠108487元。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：原、被告于2012年1月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将自建的坐落涵江区人民街一幢临街四坎店面七层房屋出租给被告经营旅店，租期五年，自2012年1月1日起至2017年1月31日止；自2012年2月1日起至2014年1月31日止的租金每月10300元，自2014年2月1日起至2015年1月31日止的每月租金11330元，自2015年2月1日起至2016年1月31日的每月租金12463元，自2016年2月1日起至2017年1月31日止的每月租金13709元；每月3日前付清租金，如超过一个月未付租金，则原告有权解除合同并取消担保金；被告应交付担保金5万元。合同签订后，被告按约交纳租金至2014年9月份（其中9月份尚少租金1000元）。之后，经双方协商，被告愿意把5万元担保金抵付租金，自2015年2月始被告拖欠租金，原告于2015年10月收回租赁物，并于2016年1月13日向本院提起诉讼。另查明，原告自建该幢房屋至今未取得建设工程规划许可证。综上所述，本院认为，原告出租给被告的上述房屋，至今未取得建设工程规划许可证，根据《》第的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。对于无效合同，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用租赁物期间的占有使用费。房屋占有使用费，如上分析，被告尚欠108487元，原告按99704元计算，是对自己权利的处分，予以照准。被告抗辩主张租金只能按67300.2元计算，没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。原告变更诉讼请求，没有加重被告的负担，予以照准。故原告请求被告支付房屋占有使用费99704元，合法有理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：被告王建忠应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市涵江区涵东街道卓坡社区居民委员会房屋占有使用费人民币99704元。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2293元，减半收取人民币1146.5元，由被告王建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员　　王洪应二〇一六年四月十一日书记员　　詹云卿附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。微信公众号“”