（2016）赣0791民初123号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-11-24
案件名称
赣州市锦泰物业管理有限公司与黄佐宏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州市锦泰物业管理有限公司,黄佐宏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百二十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初123号原告赣州市锦泰物业管理有限公司，住所地：赣州市迎宾大道8号锦绣星城8#楼会所。法定代表人王文响，系公司执行董事。委托代理人谢斌斌、刘传标，江西南芳律师事务所律师，特别授权。被告黄佐宏，男，汉族，1974年9月26日生，住赣州市。原告赣州市锦泰物业管理有限公司诉被告黄佐宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赣州市锦泰物业管理有限公司的委托代理人谢斌斌、被告黄佐宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市锦泰物业管理有限公司诉称：被告是赣州市迎宾大道8号锦绣星城小区19栋803室业主。2008年7月，原告与赣州锦晖实业有限公司签订锦绣星城物业管理服务合同，承担该小区前期物业管理服务工作。2010年10月8日被告入住时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业管理费的收取金额、时间、违约金以及二次供水等事项。被告自2013年1月1日起未缴纳物业管理费，截止起诉时，共拖欠物业管理费5065.20元，水费704.97元。原告为维护自己的合法利益，特诉至法院，请求判决：1、依法判令被告支付原告物业管理费5065.20元、水费704.97元，支付拖欠物业管理费违约金至付清之日止（暂计算至起诉时为8874.23元），合计人民币14644.4元；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄佐宏辩称：我从未收到过业主委员会的催款通知，因此原告起诉的条件和资格并不具备，应当驳回原告的诉讼请求。原告未履行前期物业管理协议的义务，业主拒交物业管理费于法有据。原告的物业管理十分混乱，小区开放式大门，出入人员没有登记，也没有门禁卡，没有保安巡逻，犯罪分子可以随意出入每一栋楼，致使业主财产接连被盗。原告仍不采取防范和改进措施，置业主的生命财产安全不顾，诸多业主财产受到重大损失。被告楼上业主违章搭建，原告作为管理者和服务者却置之不理，物业服务存在严重瑕疵。原告擅自给业主断水断电，服务质量越来越差。原告要求被告支付滞纳金，违反法律规定。原告从未在2015年12月11日前向被告主张过物业费，因此本案已过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告是赣州市迎宾大道8号锦绣星城小区19栋803室业主。2008年7月，原告与赣州锦晖实业有限公司签订《锦绣星城物业管理服务合同》，承担该小区前期物业管理服务工作。2010年10月8日被告入住时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业管理费按建筑面积交纳，具体标准为小高层1.00元／㎡／月，业主或物业使用人应在每季的首月10日前履行交费义务，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主、物业使用人从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，二次供水按政府2003年（766）号文件公示分摊。另查明，自2013年1月1日起至2016年1月20日，被告拖欠物业管理费5065.20元，拖欠截止到2015年11月5日的水费704.97元。被告认为原告提供的物业服务质量差，不能达到《前期物业管理服务协议》中约定的服务标准，例如被告楼上业主违章搭建，物业未及时制止；小区发生过多起偷盗事件，被告家中被小偷偷盗造成了财产损失；小区大门人员随意进出，单元门无作用；车辆乱停乱放，进出困难；垃圾乱堆乱放；酒店排烟管从单元门上方直接通过，导致油烟味重，噪音大；原告擅自给业主断水断电。经业主向原告反映，要求原告采取措施改进物业服务，但原告仍没有改进，服务质量越来越差，因此被告拒绝交纳物业管理费。以上事实，有当事人的庭审陈述，原告提交的物业管理服务合同、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、收费通知单和被告提交的小区照片、业主举报信、报警记录等相关证据证实，足以认定。本院认为：原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因原告自身提供的物业服务存在瑕疵，未尽到合格的物业管理服务义务，原告主张被告支付拖欠的物业管理费5065.20元，本院部分支持物业管理费4052.16元。被告未按时交纳物业管理费，主要原因系原告未提供合格的物业服务，原告过错在先，要求被告支付违约金8874.23元，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付水费704.97元，为被告已经实际使用的水费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄佐宏于本判决生效后十五日内向原告赣州市锦泰物业管理有限公司支付物业管理费4052.16元、水费704.97元，合计人民币4757.13元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由原告赣州市锦泰物业管理服务有限公司承担116元，被告黄佐宏承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 陈小金人民陪审员 廖肇忠人民陪审员 谢健萍二〇一六年四月十一日代理书记员 查亭亭 来源：百度“”