（2015）攸法民一初字第1534号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-08-22

案件名称

李标与攸县东兴房地产开发有限责任公司、徐明科等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

攸县人民法院

所属地区

攸县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李标,攸县东兴房地产开发有限责任公司,徐明科,罗清,陈志,谢红妮

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十九条

全文

湖南省攸县人民法院民事判决书（2015）攸法民一初字第1534号原告李标，男，1989年8月14日出生，汉族，湖南省攸县人。委托代理人陈亮，湖南华安律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告攸县东兴房地产开发有限责任公司，住所地：攸县江桥街道西阁社区大安组33号。法定代表人肖斐然。被告徐明科，男，1981年1月26日出生，汉族，湖南省攸县人。被告罗清，男，1981年7月26日出生，汉族，湖南省攸县人。被告陈志，男，1980年12月15日出生，汉族，湖南省攸县人。被告谢红妮，女，1973年10月23日出生，汉族，湖南省攸县人。原告李标与被告攸县东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴公司）、徐明科、陈志、罗清、谢红妮商品房销售合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员刘抚男担任审判长，审判员康莎、人民陪审员皮运连组成的合议庭于2016年1月28日、2016年4月11日两次公开开庭进行了审理。书记员阳银兰担任庭审记录。原告李标的委托代理人陈亮、被告徐明科到庭参加了第一、二次庭审，被告谢红妮到庭参加了第一次庭审，被告攸县东兴房地产开发有限公司、陈志、罗清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了此案。现已审理终结。原告李标诉称：2011年9月5日，原告李标与被告东兴公司签订《买卖协议》，约定由原告购买被告东兴公司开发的御景豪庭A栋101至114号十四空门面，合同约定总房款为1470万元，签订时支付735万元，余款在办理好房屋产权登记后付清。同时，鉴于在合同签订前，上述房屋已经由被告徐明科出租的事实，合同约定在原告交清首期735万元房款后开始收取租金。合同签订当日，原告就付清了735万元房款。2012年5月份，房屋登记至原告名下。但一直以来，被告东兴公司未将房屋交付给原告，也没有任何个人或单位向原告支付过房屋租金。东兴公司在与原告签订房屋买卖协议前，已由被告徐明科将房屋出租给被告陈志、罗清，约定年租金为43.98万元，被告陈志、罗清在承租后又将部分房屋（十四空中的十空）转租给被告谢红妮，被告谢红妮使用该十空房屋至今。原告认为，原告已经购买涉案房屋并依法取得了房屋产权，可是被告东兴公司未交房屋交付给原告，其他被告占用原告的房屋没有支付相应租金，以致原告对房屋名义上拥有所有权，实际却无法实际使用和收益。为此，五被告应当共同对原告应收租金承担支付责任，同时，鉴于房屋实际承租人并未依照约定交付租金，原告有权依法解除原租赁合同。为维护原告的合法权益，故起诉，请求判令：1、解除被告徐明科与被告陈志、罗清签订的《房屋租赁合同》，由被告攸县东兴公怀将上述房屋交付给原告；2、由被告东兴公司、徐明科、陈志、罗清、谢红妮共同向原告支付房屋租金131.94万元。原告李标为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《买卖协议》1份，拟证明2011年9月5日，被告东兴公司与原告签订买卖合同，约定被告东兴房地产公司将诉争房屋即御景豪庭A栋101-114号十四空门面转让给原告的事实；2、付款凭据5份（华融湘江银行转账汇款回单1份、收条3张、收据1份），拟证明原告向被告东兴公司支付了购房款，并自2011年9月6日起即取得房屋租金收取权的事实。3、房屋权属证明1份，拟证明涉案房屋的所有权分别于2012年5月18日、2012年7月23日过户至原告名下的事实；4、徐明科与陈志、罗清签订的《房屋租赁合同》、陈志与谢陈昊签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《营业执照》各1份，拟证明在原告从被告东兴公司购买涉案房屋之前，被告徐明科已将涉案房屋出租给被告陈志、罗清。陈志、罗清后又将其中一部分房屋转租给被告谢红妮的事实。被告徐明科辩称：第一，与李标形成房屋买卖合同关系的是徐明科，而不是被告东兴公司，将诉争房屋过户给原告的是徐明科；第二，2012年3月26日，诉争房屋门面的产权登记在原告李标名下，从该日起，原告取得了房屋所有权，同时向承租人收取租金的主体是原告李标，我没有义务向原告支付租金；第三，2013年下半年，我已告知原告李标的父亲李德龙，要求他将房款付清，同时也告知租金由原告本人收取。被告徐明科未向本院提供证据。被告谢红妮辩称：希望他们将房主明确，明确租金交付的对象。被告谢红妮未向本院提供证据。被告东兴房地产公司、陈志、罗清未予答辩，亦未向本院提供证据。本院在庭审中组织双方当事人对对方的证据进行了质证，当事的质证意见如下：被告徐明科对原告的证据1的真实性和证明目的均有异议，认为起初协商由徐明科将房屋卖给肖斐然，然后由肖斐然再卖给李标，对协议内容并不知情。事实上是徐明科将诉争房屋门面卖给原告的，被告东兴公司仅为担保人;对证据2不知情;对证据3的真实性无异议;对证据4中陈志、罗清签订的租赁协议无异议，其他协议不清楚，但知道后来转租给谢红妮的情况。被告徐红妮对原告的证据1、3、4无异议；对证据2不知情。并认可其与谢陈昊等人是从陈志、罗清手上租赁房屋经营至尊车友洗车服务中心，2012年1月1日谢陈昊退股，由其独自承租的事实。本院结合原、被告双方在庭审中的举证、质证情况，对当事人的证据分析和认定如下：原告提供的证据1、2、4系真实的，予以采用，其证明目的需结合本院调取的其他证据予以综合认定；证据3符合证据的有效要件，予以采信。在审理过程中，为查明案件事实，本院调取了本案所涉房屋的产权登记及变更登记相关材料，原告李标及被告徐明科均无异议。经审理查明：2008年下半年，被告徐明科与东兴公司签订合同购买东兴公司开发的御景豪庭小区A栋14空门面房屋。2009年12月，被告徐明科与被告陈志、罗清签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给陈志、罗清。双方约定交房时间为2009年12月31日，3个月后开始支付租金。租期10年，自2010年3月8日至2020年3月8日。租金每年43.98万元，双方还约定了租金交纳期限及违约责任、房屋修缮等事项。2010年5月10日，经徐明科同意，陈志与谢陈昊签订《房屋租赁合同》，约定由陈志、罗清将上述房屋中的十空的一楼、二楼转租给谢陈昊。约定：租赁范围：拾空两层（其中第二层十四空），两侧板梯间由双方共同使用。租赁期限：租期十年，自2010年7月1日至2020年6月30日止。第一年租金为196800元，租期第二年至第六年每年递增1万元，第七年至第十年每年递增2万元。谢陈昊与被告谢红妮系合伙关系。2012年元月1日双方签订补充协议，约定自该日起上述房屋由谢红妮独自承租。因徐明科无力偿还购房所欠贷款，故商议由东兴公司将徐明科所购十四空房屋回购，并转售他人。2011年9月5日，东兴公司与李标签订《买卖协议》，将御景豪庭A栋101-114号共十四空门面卖给李标。约定：每空房价105万元，共计1470万元；因该房屋已出租，李标应按原租赁协议执行，李标在交纳735万元起计取租金；李标于2011年9月6日向东兴公司交纳房款735万元。尔后，李标交纳了部分后续购房款，下差房款155万元。徐明科已收到东兴公司法定代表人肖斐然交付的购房款。陈志、罗清未向原告李标交纳租金。另查明：本案所涉14空门面房屋位于攸县城关镇永佳村，原登记在徐明科、吴鹏敏夫妇，王武成、吴璟夫妇，周卫平、巫辉球夫妇等人名下。2012年3月16日，李标与登记的产权人签订《房屋买卖合同》，在攸县房产局办理房屋过户手续，上述房屋分别于2012年5月18日、2012年7月23日登记在原告李标名下。本院认为：本案系租赁合同纠纷。被告徐明科与陈志、罗清签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法，有效。原告李标现已取得本案所涉房屋的所有权，且按约定支付了首期房款735万元，故李标应承受原租赁合同约定的权利和义务。李标自2011年9月6日起即取得了租金收取权，而被告陈志、罗清未向原告支付过租金，故原告请求被告陈志、罗清支付自2011年9月6日起至2014年9月6日的租金131.94万元的诉请，应予支持。被告徐明科与东兴公司不是房屋承租人，没有义务向原告支付租金。根据合同相对性原则，谢红妮有义务向陈志、罗清而非直接向原告支付租金，且因陈志、罗清未到庭，其与谢红妮之间的租金支付情况，无法查清，故谢红妮在本案中不承担责任。对于原告请求解除《房屋租赁合同》，并由东兴公司交付房屋的请求，本院不予支持，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告未提出证据证明其向被告陈志、罗清进行了催收，故其要求解除租赁合同的诉请，本院不予支持。原告以其已取得房屋所有权，要求被告东兴公司交付房屋的请求，不是本案审理的范围，故本院不予支持。综上所述，被告陈志、罗清应向原告李标支付房屋租金43.98万元（2011年9月6日起至2014年9月6日）。被告徐明科、攸县东兴房地产开发有限责任公司、谢红妮在本案中不承担责任。被告陈志、罗清、攸县东兴房地产开发有限责任公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应缺席判决。本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七、第二百二十九条和《中华人民共和国共和国诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈志、罗清在本判决生效后十五日向原告李标支付租金131.94万元；二、驳回原告李标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16675元，由被告陈志、罗清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审　判　长　　刘抚男审　判　员　　康　莎人民陪审员　　皮运连二〇一六年四月十一日书　记　员　　阳银兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租组第三人。承租人转租后的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序、全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”