（2016）粤04民终356号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-07
案件名称
珠海市香洲区梅华物业有限公司与黄叠怡物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄叠怡,珠海市香洲区梅华物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终356号上诉人（原审被告）：黄叠怡，女，汉族，户籍地广东省珠海市斗门区，现住广东省珠海市斗门区。身份证号码：×××1260。被上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市。组织机构代码××。法定代表人：欧阳湘波，总经理。委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。上诉人黄叠怡与被上诉人珠海市香洲区梅某物业有限公司（以下简称梅某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年12月1日，梅某物业公司与斗门区井岸镇龙某花园业主委员会（以下简称龙某花园业委会）签订《龙某花园物业管理服务委托合同》，约定由梅某物业公司为龙某花园提供物业管理服务，服务项目包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设等；合同自2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月物业服务费在下一个月收取，于每个月的1至10日收取；多层建筑物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，物业服务费不包括共用水、电费，共用水、电费每月按用户使用量另行分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；梅某物业公司代业主委员会收取维修基金，每户每月4元，此款专款专用，由业主委员会设立专用账户专人管理或委托梅某物业公司进行管理；服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日。2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将梅某物业公司的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。另查明，黄叠怡是涉案珠海市斗门区井岸镇龙珠花园1栋1单元701房的权属人，该房产建筑面积161.67平方米。梅某物业公司在原审中的诉讼请求为：黄叠怡向某物业公司支付2012年11月至2013年12月的物业管理费905.80元、公共水电费分摊46.20元、公共维修基金56元、滞纳金707.40元，本案受理费由黄叠怡承担。原审法院认为：梅某物业公司在庭审中向原审法院出示了梅某物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明梅某物业公司为涉案小区提供了物业服务，黄叠怡作为涉案小区的业主，享受了梅某物业公司提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊梅某物业公司管理小区期间产生的费用。在庭审中双方确认黄叠怡从2012年11月1日至2013年12月31日未向某物业公司支付过物业服务费，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，梅某物业公司要求黄叠怡支付该期间的物业服务费等依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以原审法院确定的为准。经原审法院核算，从2012年11月1日至2013年12月31日，黄叠怡应向某物业公司支付未按期缴纳的物业服务费为905.35元（161.67平方米×0.4元／平方米／月×14个月）。关于滞纳金的问题。《龙某花园物业管理服务委托合同》第十一条、第十二条第二款明确约定了物业服务费的交付时间是下一个月的1至10日及逾期交付按应缴费用每天计千分之三的滞纳金，该约定没有违反国家强制性规定，但是合同约定的滞纳金明显过高，而且黄叠怡在庭审中抗辩不同意交付物业服务费，梅某物业公司计收滞纳金不合理，不同意交纳滞纳金等。故原审法院对滞纳金计算标准予以调整。根据黄叠怡欠付物业服务费可能给梅某物业公司造成的损失，原审法院酌情确定黄叠怡参照中国人民银行同期同类贷款利率支付欠付物业服务费的滞纳金。由于梅某物业公司仅主张2012年11月1日至2013年12月31日的滞纳金，因此黄叠怡应支付的拖欠物业服务费的滞纳金为以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至2013年12月31日。梅某物业公司主张的公共维修基金，依据龙某花园业委会与梅某物业公司签订的《龙某花园物业管理服务委托合同》中约定的维修基金系由龙某花园业委会委托梅某物业公司进行管理，而龙某花园业委会才是该维修基金真正的权利人，梅某物业公司作为受托管理该基金的主体无权向黄叠怡主张维修基金，故原审法院对梅某物业公司该请求不予支持。梅某物业公司对其主张的公用水、电费，没有提供证据予以证明，原审法院对梅某物业公司该请求不予支持。黄叠怡辩称龙某花园业委会与梅某物业公司签订的《龙某花园物业管理服务委托合同》是无效合同，对其不发生效力。原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第三十五条的规定，业主委员会具备签订物业服务合同的主体资格，该合同对龙某花园全体业主具有约束力，黄叠怡作为龙某花园的业主，当受该合同的约束。黄叠怡抗辩上述合同无效缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳。黄叠怡辩称梅某物业公司提供的物业服务未达到相应要求，但其没有提供充分证据予以证明，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的规定，判决如下：一、黄叠怡于判决生效之日起七日内向某物业公司支付物业服务费905.35元和拖欠物业服务费的滞纳金（以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行同类贷款利率从2012年11月1日计至2013年12月31日）；二、驳回梅某物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（梅某物业公司已预交），由梅某物业公司负担2元，黄叠怡负担23元。上诉人黄叠怡不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、梅某物业公司赔偿因几年间无任何管理的情况下导致经济损失10万元。事实与理由如下：1、梅某物业公司进驻小区管理以来，无论人员素质及管理服务质量等方面严重不到位、管理混乱、治安差等现象，所以梅某物业公司不应当收取管理费。2、小区四个出入口外来人员、车辆随意出入无登记，出入口有岗无人值班或者值班时间睡觉，给盗贼有可乘之机，导致本人家里被盗贼入室盗窃，如果梅某物业公司要收取物业管理费，就要赔偿本人财产损失10多万元。3、梅某物业公司只进驻，不管理还乱收费，这与盗抢没有任何区别。请求二审法院驳回梅某物业公司诉讼请求。被上诉人梅某物业公司在二审中答辩称：我方认为应当驳回小业主上诉请求，维持一审判决。二审期间，黄叠怡提交如下证据：1、照片；2、报警证明。两份证据证明梅某物业公司管理松懈，保安执勤睡觉，根本没有尽到管理职责。梅某物业公司认为上述证据不属于新证据且与本案并无关联性，故对真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审查认为，黄叠怡提交照片无法显示梅某物业公司何时对何某进行管理，因此与本案事实并无关联性，本院不予采纳。报警证明并无原件，梅某物业公司不予认可，故本院亦不予采纳。本院经审理查明事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为黄叠怡是否应当向某物业公司交纳物业管理费905.35元。本院认为，梅某物业公司具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。2009年12月1日，梅某物业公司与龙某花园业委会签订《龙某花园物业管理服务委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于业主委员会是业主大会的执行机构，龙某花园业委会是代表龙某花园小区业主大会与梅某物业公司签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。黄叠怡所有的珠海市斗门区井岸镇龙珠花园1栋1单元701房在上述物业管理范围内，应向某物业公司支付相应的物业管理服务费用，故梅某物业公司有权向其收取2012年11月1日至2013年12月31日期间物业管理费，原审法院对此认定正确，本院予以维持。黄叠怡上诉认为梅某物业公司管理不到位，故其不应当收取物业管理费。对此本院认为，支付物业服务费是业主最主要的义务，业主违反该项义务属于根本违约；且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。而对于物业服务公司而言，除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务。故即使梅某物业公司在存在着管理混乱、小区门口岗亭无人值守等履约瑕疵，黄叠怡中止履行支付物业服务费的义务也违反了行使履行抗辩权的原则，即中止履行一方义务应与对方违约程度相当、违约后果对等。如果黄叠怡有证据证明梅某物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。至于黄叠怡上诉要求梅某物业公司赔偿其经济财产损失10万元请求，鉴于黄叠怡并未在原审期间提起反诉请求，对此本院不予审处。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人黄叠怡的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币100元，由上诉人黄叠怡负担。本判决为终审判决。审 判 长 张振峰审 判 员 曾艺能代理审判员 庹 佳二〇一六年××月××日书 记 员 程 敏 来源：