（2015）深罗法民三初字第1851号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-08
案件名称
何家辉、唐小芳与杨萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何家辉,唐小芳,杨萍,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）深罗法民三初字第1851号原告何家辉，香港居民，（A）。原告唐小芳。两原告共同委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师，执业证号14403201110433884。两原告共同委托代理人高丽丽，广东深大地律师事务所实习律师。被告杨萍。委托代理人陈维，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号14403201411053388。委托代理人邓富云，广东世纪华人律师事务所实习律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。法定代表人李耀智，该公司执行（常务）董事。委托代理人谢渊，该公司员工。上列原告被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告何家辉及其委托代理人胡维刚，被告杨萍及其委托代理人陈维、邓富云，第三人委托代理人谢渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年6月12日，被告出售位于深圳市罗湖区宝安南路幸福里雅居1栋31F房，与两原告签署了《二手房买卖合同》，合同对转让价格、税费承担、办理方式、交楼时间及违约责任等进行了约定。两原告依约支付定金人民币15000000元，但被告公证委托给担保公司办理赎楼手续时，因被告个人债务问题，担保公司无法完成赎楼，且被告个人也无法赎楼，因此被告无法赎楼构成违约。被告违背诚实信用原则，拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令被告：一、继续履行于2015年6月12日签订的《二手房买卖合同》，注销抵押登记，将涉诉房屋过户至两原告名下，并按期交房；二、向两原告支付违约金暂计人民币34320元（以人民币8580000元为基数按日万分之五，从2015年10月21日起计至实际履行之日止，暂计至起诉之日）；三、承担本案全部诉讼费用、保全费。后两原告于法定期限前提交变更诉讼请求申请书，请求将第一、二项诉讼请求变更为请求法院判令：一、解除两原告与被告于2015年6月12日签署的《二手房买卖合同》；二、被告向两原告支付违约金人民币1716000元并退回定金人民币1500000元。被告答辩称，一、原告隐瞒了以下四个重要的事实：（一）原被告签订《二手房买卖合同》前，被告已清楚明确地告知原告其对外负债的情况及房屋可能存在被查封的风险，上述事实有原告于2015年6月12日（即签约当天）签署的《声明书》为证。因此，被告的负债状况及让步房屋的转让价格和原告愿意承担此种风险是双方达成房屋买卖合同的背景和签约条件，被告不存在过错；（二）《二手房买卖合同》签订后，因中国银行发律师函催告被告还款，被告担忧银行可能会采取法律行动立即将该律师函转发给原告，并且多次催促原告尽早过户，但原告依然不予理睬。为此，被告还于2015年8月30日专门发书面催告函给原告，告知其不尽快过户可能产生的后果及责任承担，希望以此引起原告重视。但原告为了满足免税的两年条件，拒绝配合过户，被告当时心急如焚，多次恳求原告，但也无可奈何。而当时距离10月底银行申请查封，足足有两个月的时间，如果原告当时配合过户，完全可以顺利履约；（三）被告在签约后即刻办理了房产转让的委托公证，将房屋过户等手续委托给原告指定的中介人员，已完成了履约的相关配合手续。根据《声明书》及《二手房买卖合同》第八条的规定，赎楼担保费应由原告承担，但原告在配合办理赎楼手续时，认为担保费过高，拒绝承担全部担保费，才导致无法顺利赎楼，过错在于原告。签约距离查封有四个多月的时间；（四）原告在合同约定的期限届满前便主动申请法院查封了涉案房产，当时原告是第一位查封人，也正是因为原告的申请查封行为才彻底堵住了继续履约的可能。在原告未查封涉案房产前，被告正积极的与各债权人协商和解事宜，各债权人也同意配合促成原被告之间的交易，然后用售房款归还银行欠款。但原告的查封行为，令其他债权人陆续跟风查封，最终才导致今日的局面。此外，从双方签约到涉案房产被查封（如果原告不先查封其他债权人也不会主动去查封）足足有四个多月的时间，双方顺利完成过户在时间上本来是绰绰有余的。综上，原告对履约不能的后果，负有重大责任。二、因原告及其他债权人已相继查封涉案房产，合同无法继续履行，被告同意解除合同，但被告只同意退还原告已支付的款项（其中人民币60000元由第三人托管中，可由第三人径直退还给原告）。对于原告主张的违约金，没有事实依据，被告绝对不能接受，请法院查明案件事实，依法驳回原告的该项诉讼请求。第三人陈述称，原、被告于2015年6月12日在我司居间下签订《二手房买卖合同》及《资金托管协议》，现有人民币60000元仍托管于我司。在交易过程中，我司一直忠实履行居间义务，该交易没能继续履行下去的原因，主要是因被告个人征信问题，导致无法赎楼。经审理查明：一、涉案房产产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区宝安南路以西幸福里雅居1栋31F，于2013年11月25日转移登记至被告名下，于2013年11月28日抵押登记至案外人南洋商业银行（中国）有限公司深圳分行名下。本院于2015年10月23日依原告申请查封涉案房产，深圳市福田区人民法院于2015年10月26日、2015年10月28日分别以（2015）深福法民二初字第14127号文书、（2015）深福法民二初字第2242号文书轮候查封了涉案房产。二、合同签订情况：原、被告于2015年6月12日签订《二手房买卖合同》约定，被告将涉案房产转让给原告，成交价为人民币8580000元；原告须于合同签订当日给付定金人民币100000元，在合同签订后七日内（含当日）再向被告支付定金人民币320000元；原告须于2015年10月前（含当日）将除定金、交楼押金之外的以银行审批为准的剩余首期款支付至监管机构指定的账号中，并于2015年10月前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；办理递件过户的时间最晚不得迟于2015年11月30日；涉案物业处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司融资赎楼，被告须于签订合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，被告应自行赎楼；如被告未按合同约定的期限履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求原告支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。双方在合同的备注条款中约定，“买卖双方协商签定合同七日内补足定金叁拾贰万元整，剩余壹佰零捌万元整买方同意经查档有效抵押状态、业主做公证给担保公司七日内以转账形式转给卖方”；双方协商同意过户的时间推迟至2015年11月30日前。各方均主张在备注条款中约定增加原告应支付款项的原因为，为满足免税条件，原告要求涉案房产自转移登记至被告名下两年后再办理涉案房产的过户登记手续。三、合同履行情况：原告已依约支付了定金人民币420000元及款项人民币1080000元，其中人民币60000元托管于第三人处。双方已依约办理了首期款的资金监管，并依约向银行申请了按揭贷款，银行已出具贷款承诺函，但后经原、被告协商一致，解除资金监管，并撤回按揭贷款的申请，银行将其已出具的贷款承诺函销毁。被告依约办理了委托赎楼的公证手续，但由于其个人征信存在问题，担保公司要求其提供反担保，被告无法提供反担保，故担保公司拒绝赎出涉案房产。被告曾发送微信要求原告提早办理涉案房产的过户手续。以上事实，有不动产资料电脑查询结果表、《二手房买卖合同》、收款收据、客户回单、个人转账汇款业务受理回单、交易明细表、情况说明、微信记录及当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。本院认为,原、被告于2015年6月12日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约履行了其支付定金人民币420000元及款项人民币1080000元的合同义务，双方亦已办理完成了首期款的资金监管手续及贷款的申请申请手续；被告虽已依约办理了委托赎楼的公证手续，但由于其个人征信存在问题，担保公司拒绝为其赎出涉案房产，涉案房产于2015年10月23日被本院查封，于2015年10月26日、2015年10月28日被深圳市福田区人民法院另案查封，导致合同无法继续履行，被告行为已构成违约，原告可以依照合同约定解除涉案《二手房买卖合同》并要求被告赔偿违约金。合同解除，被告应向原告返还其已支付的款项人民币1500000元，由于其中人民币60000元托管于第三人处，该笔款项应由第三人向原告径付。被告主张原告对其债务情况明知，且其一再催促原告完成过户，且由于原告的申请查封行为才导致被告无法赎出涉案房产，因此其行为不构成违约,本院对被告的上述主张不予采信，理由如下：其一，即使原告对被告的债务是明知的，且被告一再催促原告履行涉案合同，但双方明确约定了较晚的办理递件过户的时间，并在备注条款中再次对办理递件过户的时间予以约定强调，且原告也为此支付了对价，即提早支付人民币1080000元的购房款；其二，原告虽然申请了对涉案房产的查封，涉案房产在首封之后不足一周的时间里就被轮候查封了两次，即使原告未申请查封涉案房产，被告亦无法完成涉案房产的注销抵押登记手续及转移登记手续。原告要求被告依照《二手房买卖合同》约定以成交价为基数按百分之二十赔偿违约金的诉讼请求，本院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但被告曾多次提醒原告提早办理过户手续，违约恶意较小，且原告亦未举证证明涉案同迟延履行给其造成损失及损失数额，为此，本院依被告的申请，根据公平原则及合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整。被告应按合同成交价百分之十五向原告赔偿违约金人民人民币1287000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告何家辉、唐小芳与被告杨萍于2015年6月12日签订的《二手房买卖合同》。二、被告杨萍于本判决生效之日起二十日向原告何家辉、唐小芳返还人民币1500000元，其中人民币60000元由第三人中原地产代理（深圳）有限公司向原告径付。三、被告杨萍于本判决生效之日起二十日向原告何家辉、唐小芳赔偿违约金人民币1287000元。四、驳回原告何家辉、唐小芳的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费预收人民币72100元，应收人民币32528元，由原告何家辉、唐小芳负担人民币4339元，由被告杨萍负担人民币28189元;保全费人民币5000元，由原告何家辉、唐小芳负担人民币530元，由被告杨萍负担人民币4470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张笑然人民陪审员 王大岩人民陪审员 赵倩文二〇一六年四月十一日李迪文书 记 员 肖婷 关注公众号“”