（2016）渝05民终128号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-09-29
案件名称
左海丰与何梅梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左海丰,何梅梅,重庆广积粮地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终128号上诉人左海丰（原审原告），男，汉族，1986年2月27日出生，住重庆市万州区。被上诉人何梅梅（原审被告），女，汉族，1989年8月1日生，住重庆市江津区。委托代理人段小刚，重庆合融律师事务所律师。原审第三人重庆广积粮地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科创路6号附5号，组织机构代码68623904-X。法定代表人周燕，该公司董事长。委托代理人杜鹃，该公司员工。上诉人左海丰因与被上诉人何梅梅、原审第三人重庆广积粮地产经纪有限公司（以下简称广积粮公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第03008号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，2015年5月4日，左海丰（乙方）、何梅梅（甲方）、第三人广积粮公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：甲方将其所有的座落于重庆市大渡口区双龙路2号X栋25-7号房屋出售给乙方，建筑面积72平方米，总成交金额为530000元；房屋过户手续所发生的税费，经双方一致同意由乙方独自承担；乙方于签订本合同当日交付20000元给甲方，作为定金；乙方须于过户之日时交付130000元给甲方；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款375000元用于支付甲方房款，双方须于2015年5月10日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付给甲方；乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付5000元给甲方作为尾款。甲方承诺于收到银行贷款之日将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以及钥匙及相关手续为标志。甲乙双方中任何一方违反上述条款约定、致使合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金按该房屋成交价的20%计算。因乙方原因（包括但不限于：迟延交付购房款、迟延交付证件和资料、所提供资料缺乏真实性及合法性或购买意向发生改变等）导致无法办理房地产权过户或按揭贷款等手续时，乙方应书面通知甲方、丙方，且须在3个工作日内按合同约定向甲方支付违约金，甲方同时将乙方已付房款（不计利息）返还乙方，同时乙方还须赔偿甲方、丙方因此产生的其他经济损失。合同签订当日，左海丰向何梅梅支付了定金20000元。2015年6月29日何梅梅分别向左海丰和广积粮公司发出《律师函》：因左海丰个人征信问题，无法取得贷款资格，致使合同至今无法履行，何梅梅未能收取相关房款；请左海丰于2015年8月1日前解决相关问题，或采用其他付款方式向何梅梅支付相关房款，并书面通知何梅梅；若在2015年8月1日前仍未解决相关问题，或采用其他向何梅梅支付相关房款，何梅梅将与左海丰解除合同，并向左海丰追究违约责任。次日，左海丰收到上述《律师函》。2015年7月23日左海丰向何梅梅发送《催告函》：第三人广积粮公司多次要求何梅梅办理公证委托手续并收取房款，但何梅梅以不再出售或涨价为由予以拒绝；现请何梅梅务必于收到函告后3日内前来与左海丰办理公证委托手续并收房款。何梅梅于当日收到该函件。2015年8月10日，何梅梅再次向左海丰和广积粮公司寄送《律师函》：因合同约定左海丰以银行按揭贷款375000元及自付155000元（含定金）的方式向何梅梅支付房款，但因左海丰个人征信问题，不能办理银行贷款，致使合同无法顺利履行，且左海丰至今未支付相关房款；何梅梅作为合同卖方，从未提出不出售该房屋，也未要求涨价；左海丰不仅未支付相关房款，还要求何梅梅将房屋出售相关权益及相关事宜办理公证委托手续，但何梅梅能亲自到场办理一切手续，不需将相关事宜委托给他人，且若将房屋买卖相关手续委托给他人，将给何梅梅带来不能收取房款，一房二卖等风险；鉴于左海丰的违约行为，何梅梅于今日与左海丰解除《房屋买卖（居间）合同》。次日，左海丰收到上述函件。第三人广积粮公司随后也收到该函件。在审理过程中，左海丰、何梅梅、广积粮公司对无法取得银行按揭贷款系由左海丰自身征信问题导致均无异议。三方当事人对合同约定的付款流程一致确认为：先由左海丰支付20000元定金，待银行按揭审批手续完成后，于房屋过户当日再支付房款130000元，最后等待银行发放按揭贷款。左海丰一审诉称，2015年5月4日，左海丰（乙方）与何梅梅（甲方）、第三人广积粮公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定：乙方以53万元购买甲方所有的位于重庆市大渡口区双龙路2号X栋25-7号房屋。合同签订后，左海丰如约向何梅梅支付了购房定金2万元。后左海丰多次要求何梅梅收取房款并与左海丰办理该房屋的公证委托手续，但是何梅梅一直拒绝。因何梅梅的违约行为，导致左海丰利益受损，为维护左海丰的合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除左海丰与何梅梅签订的《房屋买卖（居间）合同》中形成的买卖合同关系；2、何梅梅双倍返还左海丰定金4万元；3、何梅梅承担本案诉讼费。何梅梅一审辩称，合同签订后何梅梅积极配合左海丰办理手续，但因左海丰个人征信问题不能办理房屋按揭贷款。后何梅梅催促左海丰支付剩余房款，但左海丰一直未支付相关房款并提出合同之外的要求，要求何梅梅办理公证手续，给何梅梅带来收不到房款和一房二卖的风险，故何梅梅拒绝办理公证手续，合同无法履行是因左海丰未支付房款和办理手续造成，而非何梅梅违约。第三人广积粮公司一审述称，左海丰因征信问题导致银行贷款审批未通过，但左海丰仍想办法履行合同，要求以其女朋友名义贷款购买该房屋。但何梅梅却要求加价4万元，而左海丰只同意加价2万元。后我公司愿意垫资给左海丰让其全款购买该房屋，但需何梅梅办理公证手续，以便于我公司收回银行按揭贷款，但何梅梅拒绝办理相关手续。一审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，左海丰、何梅梅、第三人广积粮公司三方签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，内容合法，应有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。定金合同从实际交付定金之日生效。本案中，左海丰、何梅梅在房屋买卖合同中约定了定金，并于签订合同当日支付了定金，定金合同自2015年5月4日生效。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，左海丰因自身征信问题未能通过银行按揭贷款的审批，致使不能按照合同约定支付房款，虽左海丰提出以其他方式购买本案所涉房屋，但这涉及对原房屋买卖合同的变更，须得到合同相对方的同意，而何梅梅并未予以同意，且也不愿超出原合同约定额外办理公证委托手续，即在原合同未变更的前提下，左海丰仍应以其自己的名义于房屋过户之前将房屋尾款支付给何梅梅。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可解除合同。当事人解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，左海丰在何梅梅催告后，未在宽限期内履行相应的付款义务，虽何梅梅于2015年8月10日向左海丰提出解除双方之间的合同，左海丰于次日收到，但左海丰于2015年8月18日向本院提起诉讼请求解除双方之间的买卖合同关系，明确提出对何梅梅解除合同效力的异议。又由于左海丰自身原因导致其未履行付款义务，故左海丰要求解除与何梅梅签订的《房屋买卖（居间）合同》中形成的买卖合同关系的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，作为付款义务方的左海丰未按约履行义务，无权要求返还定金，对于其要求何梅梅双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决:一、解除左海丰与何梅梅于2015年5月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》中形成的房屋买卖合同关系；二、驳回左海丰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取400元，由左海丰左海丰负担。左海丰不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的请求。主要理由：上诉人因为个人征信问题导致无法办理按揭贷款手续后，积极采取其他方式履行合同，但是被上诉人多次以涨价为由拒绝继续履行房屋买卖合同，显然是被上诉人主观上不再愿意将该房屋出售于上诉人，一审仅从合同约定的条款裁判，未考虑被上诉人的主观意图显然不公。被上诉人何梅梅二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人广积粮公司二审答辩称，请求法院依法判决。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行。本案中，上诉人因自身征信问题未能通过银行按揭贷款的审批，致使不能按照原合同约定支付房款后，提出以他人名义贷款或被上诉人办理委托公证后由第三人广积粮公司全款垫支剩余房款的方式继续履行合同。对此，上诉人认为被上诉人不同意这两种履行合同的方式，并且以涨价为由拒绝继续履行合同构成违约。对于上诉人提出以他人名义贷款继续履行合同是对原房屋买卖合同的变更，须征得合同相对方的同意，而被上诉人并未同意，也不愿超出原合同的约定额外办理公证委托手续，因此在原房屋买卖合同未变更的前提下，上诉人仍应以自己的名义按照合同约定支付剩余房款。现当事人均同意解除双方之间签订的《房屋买卖（居间）合同》，因此上诉人请求解除与被上诉人签订的《房屋买卖（居间）合同》中形成的买卖合同关系的诉求，符合法律规定，一审法院判决无误。对于上诉人提出被上诉人多次要求涨价，对此上诉人并未举示充分有效的证据证明。上诉人作为付款义务方未按约履行义务，无权要求返还定金，因此对于上诉人要求被上诉人双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，一审驳回上诉人的诉求符合法律规定。综上，左海丰的上诉理由缺乏依据，上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人左海丰承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 商雪梅代理审判员 黎 明代理审判员 李 婷二〇一六年四月十一日书 记 员 汪晓敏 微信公众号“”