（2015）大民初字第16690号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-27
案件名称
鲍延平诉北京斯博瑞饭店有限公司等房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲍延平,北京斯博瑞饭店有限公司,付登国,张素霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第16690号原告鲍延平，男，1987年10月6日出生。委托代理人林立，男，1981年8月3日出生。被告北京斯博瑞饭店有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇南街吉畅路2号。法定代表人付登国，经理。委托代理人王占辉（兼被告付登国、被告张素霞的委托代理人），北京市东友律师事务所律师。被告付登国，男，1978年12月22日出生。被告张素霞，女，1981年8月10日出生。原告鲍延平与被告北京斯博瑞饭店有限公司（以下简称：斯博瑞饭店）、被告付登国、被告张素霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍延平的委托代理人林立到庭参加诉讼，被告斯博瑞饭店、付登国、张素霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍延平诉称：我与斯博瑞饭店签订了房屋租赁合同，合同约定，我将自己所有的位于北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼及北京市大兴区旧宫镇芳源里小区三期综合楼1号楼2层至5层租赁给斯博瑞饭店使用，租期十五年，付登国、张素霞为斯博瑞饭店的担保人，对斯博瑞饭店所承担的合同义务承担连带担保责任。合同签订后，我按约定履行了合同义务，斯博瑞饭店却在支付部分租金后一直以无钱为由未交纳租金。2015年5月4日，双方签订了补充合同，确认斯博瑞饭店拖欠的各项费用，但是斯博瑞饭店至今没有履行其义务，致使我不能实现合同目的，所以，我诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，斯博瑞饭店将北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼及北京市大兴区旧宫镇芳源里小区三期综合楼1号楼2层至5层腾空并交还我，斯博瑞饭店给付我截至2015年11月3日拖欠的租金8000400元及违约金712500元。共计8712900元，斯博瑞饭店给付我截至2015年5月4日所拖欠的物业费、水费、电费、供暖费1011954.08元，付登国、张素霞对以上诉讼请求承担连带清偿责任，诉讼费用由斯博瑞饭店、付登国、张素霞承担。被告斯博瑞饭店、付登国、张素霞虽未到庭，但是在庭前发表意见：我们不同意鲍延平的诉讼请求，请法院查明后驳回其诉讼请求。一、我们不拖欠鲍延平的租金，租金都由该饭店的实际经营人支付给鲍延平了。二、斯博瑞饭店的实际经营人是郭非祥、陈德初，付登国与该二人有协议，在实际经营期间，已经将租金如实交付了，所以鲍延平的诉讼请求不能成立。三、若我们拖欠租金的话，鲍延平应该发书面的催告函，但是至今其也没有发送，所以鲍延平的理由不能成立。经审理查明：2005年1月20日，鲍延平取得北京市大兴区旧宫镇吉畅路2号的房屋所有权证，2010年4月7日，鲍延平取得北京市大兴区旧宫镇芳源里小区三期综合楼1号楼-1至5层全部的房屋所有权证。2013年11月30日，鲍延平（出租方、甲方）与斯博瑞饭店（承租方，乙方）、付登国（担保方、丙方）、张素霞（担保方，丁方）签订了房屋租赁合同，合同约定：第一条出租房屋及用途1.1甲方愿意出租，乙方愿意承租下列房屋（以下简称“租赁房屋”）：1.1.1北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼，建筑面积为19904.38平方米。1.1.2北京市大兴区旧富镇芳源里小区三期综合楼1号楼2层至5层，建筑面积约为1700平方米。1.2前述租赁房屋的楼顶不属本合同租赁范围，其使用、处置、收益等权利仍归甲方所有。本合同签订前，甲方已经与他人签订有租赁使用合同；且在本合同签订后，甲方继续与他人签订租赁房屋楼顶的使用合同。乙方应配合甲方履行前述租赁房屋楼顶使用合同。因乙方阻碍甲方或他人履行租赁房屋楼顶使用合同给甲方造成损失的，应据实赔偿。1.3丙方、丁方愿意为乙方履行本合同提供连带责任担保。1.4用途：在合同期或任何延期内，乙方只能将租赁房屋用作经营斯博瑞饭店使用。如乙方改变经营用途，甲方有权单方解除本合同且无需承担任何责任；甲方向乙方送达解除合同通知书的当日，本合同即告解除。第二条租期及交付2.1本合同所订租期为拾伍(15)年，自起租日开始计算，至拾伍(15)年期满为止下简称“租期”）。即从2014年4月17日起至2029年4月16日止。2.2租赁房屋交付时，制作交接备忘录，甲乙丙丁四方盖章或签字后，交付完成。2.3本合同终止或解除的，乙方应于终止或解除后10日内将房屋交还甲方，否则承担逾期交房的违约责任。第三条租金、履约保证金3.1租金：本合同所述乙方向甲方交付的租金都是税后租金；如果涉及税金缴税，全部由乙方承担。3.1.1房屋年租金如下：3.1.1.12014年4月17日至2019年4月16日租金每年为人民币壹仟万元整（￥10000000元）3.1.1.22019年4月17日至2024年4月16日租金每年为人民币壹仟零伍拾万元整（￥10500000元）3.1.1.32024年4月17日至2029年4月16日租金每年为人民币壹仟壹佰零贰万伍仟整（￥11025000元）。3.2租金缴付方式：3.2.1租金每三个月交付一次，每次支付本年度租金总额的百分之二十五3.2.2首期租金应于合同签订当日交付前三个月的租金；以后十五年内租金按下列日期交付：于4月16曰交付当年4月17日至7月16日租金：于7月16日交付当年7月17日至10月16日租金；于10月16日交付当年10月17日至次年1月16日租金；于次年1月16日交付当年1月17日至次年4月16日租金。3.3履约保证金3.3.1履约保证金：人民币叁佰万元整（￥3000000元）。3.3.2履约保证金与首期租金同时向甲方缴付。该履约保证金在合同期满或合同解除或提前终止时，在乙方所有费用及债务结清且双方对本合同履行无争议后5日内，甲方将履约保证金剩余部分一次性无息退还乙方。3.4付款方式：以支票或现金形式支付。3.5乙方如不按时交纳租金，每逾期一天，按逾期数额的万分之五向甲方支付逾期付款违约金。如乙方逾期支付租金超过15个自然日，甲方有权单方解除本合同且无需承担任何责任：甲方因此单方解除合同并采取断水、断电等措施，无需向乙方承担责任；合同自甲方向乙方送达解除合同通知书之日起即告解除：乙方应自解除之目起10日内将所租赁房屋腾空并恢复原状；逾期腾退房屋的，每逾期一日，每日按当年日租金（按当年租金除以365天计算）向甲方支付逾期腾房违约金。由于乙方违约行为给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿。3.6乙方履约保证金被扣除后的不足部分，经甲方通知后3日内乙方应一次性补足。逾期补足的，每逾期一日按应补足金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过60日未补足的，按乙方不按时交纳租金处理。3.7因乙方违反合同约定被扣除履约保证金的，乙方应在收到甲方通知之日起3日内补足履约保证金。第四条担保4.1丙方、丁方对乙方的付款义务（包括：支付租金、履约保证金、违约金、经济赔偿等）承担连带担保责任。第八条甲方权利与义务：8.1甲方将按期收取租金和履约保证金。8.2甲方对乙方在承租期内的房屋使用有监督权。8.3甲方拥有对乙方所租房屋依法收回的权利。凡不按本租赁合同规定的用途使用租赁房屋或利用租赁房屋进行违法活动，以及乙方未经甲方书面同意，擅自转租、转借或以其他形式允许第三方使用租赁房屋的，甲方有权单方解除本合同且无需承担任何责任。上述情况发生时，合同自甲方书面解除合同通知书向乙方送达之日起，本合同即告解除；乙方应自合同解除之日起10日内将所租赁房屋腾空并恢复原状；逾期腾退房屋的，每逾期一日，每日按当年日租金（按当年租金除以365天计算）向甲方支付房屋占用费。8.4甲方拥有乙方宣传赶着执行国家房屋政策的权利，有权制止乙方违反国家和地方政府有关房屋管理规定的行为。8.5甲方继续享有租赁房屋楼顶的使用、处分、收益的权利，包括出租给第三人的权利，乙方应配合甲方行使这些权利，不得阻挠，否则据实赔偿甲方损失。第九条乙方权利与义务：9.1乙方有权依照本合同约定的用途合法使用所租赁房屋。9.2本合同签订后3日内，乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同。9.3乙方应按期向相关单位交纳租金、水费（热水、冷水）、电费（包括锅炉房为客房供热水水泵电费）、燃气费、电话费、网络费、有线电视、无线电频率使用费、物业费、垃圾清运费、供暖费等。9.4乙方拥有安全使用房屋的权利，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，一旦发现危险，乙方应及时修复，费用由乙方承担。因乙方保管不当或者不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修并承担赔偿责任。9.5根据本合同相关规定，按时交纳房租和履约保证金，不得以任何借口拖欠房租或履约保证金。9.6在租赁期内必须保持承租房屋的原有完整性，不得改变房屋结构；非经甲方书面同意，不得改变或损坏现有装饰装修和房屋设备设施。如需装饰装修房屋，须先征得甲方书面同意后方可施工。合同终止或解除，应保持房屋现状完好，即保持租赁房屋装饰装修后的现状。9.7爱护房屋设备设施，不得损坏，否则按需要恢复或修复时的市场价格赔偿。9.8应遵守政府有关治安、卫生、环保、市政等法律、法规。乙方承租房屋区域内的安全和消防责任由乙方自负。9.9非经甲方书面同意，不得将租赁房屋全部或部分转租、转让、转借或以其他形式改变租赁房屋的使用主体，不得以租赁的房屋从事非法或损害公共利益的活动。如出现此类情况，甲方有权单方解除合同并采取断水、断电等措施的，无需向乙方承担责任。乙方因此给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿。9.10不得在承租房内及楼房公共区域内从事与本合同约定用途不符的经营活动以及焚烧物品、存储危险品或治安管制物品或从事加工制造等可能造成危害房屋安全、环境污染、有悖公序良俗的任何活动。9.11不得擅自改动上下管道，排污时应注意定时清洁，保障管道畅通。由于乙方原因造成甲方污水井堵塞或其他财产损失的，由乙方负责维修，乙方并承担由此产生的全部费用及赔偿损失。9.12租赁期满或合同解除后，乙方应按照装修后的现状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，乙方结清其应当承担的费用。9.13乙方有义务确保其客户及进入租赁房屋的访客履行合理使用租赁房屋及相关设备设施的义务，如因乙方客户或访客的行为及责任导致房屋、附属物品、设施设备毁损的，乙方有义务就相关损失先行向甲方赔偿，乙方在向甲方承担相应的法律责任后，可向责任人追偿。9.14合同终止或解除之日，乙方应立即将租赁房屋交还甲方，此外还应同时停止将租赁房屋作为乙方经营产所（包括乙方将经营场所迁出租赁房屋或乙方注销经营）；逾期交还租赁房屋或逾期停止将租赁房屋作为乙方经营场所的，每逾期一天，每日按当年日租金（按当年租金除以365天计算）向甲方支付违约金。第十条合同解除、终止10.1经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。10.2乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同：10.2.1不按照约定支付租金或履约保证金超过7日的。10.2.2擅自改变房屋用途的。10.2.3擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。10.2.4擅自拆改变动或损坏房屋现有装修的。10.2.5保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的。10.2.6利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。10.2.7擅自将租赁房屋全部或部分转租、转让、转借的或以其他任何名义允许第三方使用的。10.3如果乙方违约致使本合同提前终止或解除的，除不退还乙方己交纳的履约保证金外，乙方还应再向甲方支付违约金；违约金数额为解除合同当年的全年租金总额。第十二条在本合同履行中发生法律纠纷，合同任何一方可向租赁房屋所在地法院提出起诉。合同签订后，鲍延平依约交付了合同约定的房屋，斯博瑞饭店交纳了押金300万元，但未交纳过房屋租金。2015年5月4日，鲍延平、斯博瑞公司签订房屋租赁合同之补充合同，合同约定：鲍延平（出租方、甲方）与斯博瑞饭店（承租方，乙方）、付登国（担保方、丙方）、张素霞（担保方，丁方），甲、乙、丙、丁四方于2014年签订《房屋租赁合同》，乙方自从2014年4月17日起至2029年4月16日止承租甲方位于北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼和北京市大兴区旧宫镇芳源里小区三期综合楼1号搂2层至5层的房屋，丙方、丁方为乙方履行《房屋租赁合同》提供连带责任担保。现因乙方长期欠租，甲、乙、丙、丁四方经友好协商就乙方、丙方、丁方结清欠租、缴纳已逾期租金违约金、结清水电费、物业费等费用以及解除或终止《房屋租赁合同》等事宜，达成补充合同如下：一、乙方于2015年5月4日结清欠租人民币伍佰万元（￥5000000元）：二、乙方于2015年5月31日前结清欠费人民币壹佰壹拾贰万肆仟肆佰伍拾肆元零角捌分（￥112445408元），其中含欠租违约金人民币壹拾壹万贰仟伍佰元（￥112500元）和尚欠水费（热水、冷水）、电费（包括锅炉房为客房供热水、水泵电费）、燃气费、电话费、网络费、有线电视、无线频率使用费、物业费、垃圾清运费、供暖费等费用共计人民币壹佰零壹万壹仟玖佰伍拾肆元零角八分元（￥1011954.08元）。三、如果乙方未能按本补充合同的约定按期足额履行付款义务，则于2015年6月1日甲乙双方解除《房屋租赁合同》，甲方收回租赁房屋；乙方应于解除合同当日，将租赁房屋以可正常使用的清洁良好的状态连同房屋内和房屋外墙及屋顶上的物品交给甲方；这些房屋内和房屋外墙及屋顶上的物品都无偿归甲方所有，甲方有权自行处理。四、《房屋租赁合同》解除后，乙方未能按期腾退租赁房屋的，甲方除通过诉讼方式外还有权采用停水、停电、停气、封门等措施收房；甲方收房所造成的一切费用和损失（包括甲方费用和损失、乙方损失以及其他任何第三方损失）全部由乙方承担。五、丙方、丁方对乙方的付款义务（包括：支付租金、履约保征金、违约金、经济赔偿等）承担连带担保责任。六、本补充合同是《房屋粗赁合同》的补充和修改，本补充合同与《房屋租赁合同》不一致之处，以本补充合同为准。虽然该合同约定为四方，但是仅有斯博瑞饭店盖章，付登国签字。2015年10月16日，鲍延平（出租方，甲方）与斯博瑞饭店（承租方，乙方）签订房屋租赁合同解除协议，协议约定：鉴于：甲乙双方于2014年4月17日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将坐落于北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼和坐落于北京市大兴区旧宫镇芳源里小区三期综合楼1号楼2层至5层（以下简称租赁房屋）租给乙方。上述租赁合同约定的租赁期为自2014年4月17日起至2029年4月16日止。因乙方欠租违约达到租赁合同解除条件，甲方要求解除租赁合同。现甲、乙双方经过协商一致，订立解除租赁合同条款如下：第一条前述租赁合同自本解除协议生效之日解除。第二条甲方于前述租赁合同解除当日收回租赁房屋；乙方应于解除合同当日腾退租赁房屋，将租赁房屋以可正常使用的清洁良好的状态连同房屋内和房屋外墙及屋顶上的物品交给甲方；这些房屋内和房屋外墙及屋顶上的物品都无偿归甲方所有，甲方有权自行处理。第三条租赁合同解除后，乙方未能按期腾退租赁房屋的，甲方有权立即采用停水、停电、停气，封门等措施收房；甲方收房所造成的一切费用和损失（包括甲方费用和损失、乙方损失以及其他任何第三方损失）全部由乙方承担。第四条乙方于本协议生效后3日内结清欠租人民币捌佰万零肆佰元(￥8000400元)。第五条乙方于本协议生效后3日内结清欠费人民币壹佰柒拾贰万肆仟肆佰伍拾肆元零角捌分元（￥1724454.08元），其中含欠租违约金人民币柒拾壹万贰仟伍佰元（￥712500元）和欠水费（热水、冷水）、电费（包括/炉房为客房供热水水泵电费）、燃气费、电话费、网络费、有线电视、无线电频率使用费、物业费、垃圾清运费、供暖费等费用共计人民币壹佰零壹万壹仟玖佰伍拾肆元零角八分元（￥1011954.08元）。第六条乙方已交纳的履约保证金不予退还，归甲方所有。第七条本合同经甲方签字和乙方加盖公章之日起生效。该协议由鲍延平签字，由斯博瑞饭店加盖公章。斯博瑞饭店、付登国、张素霞庭前提供合伙经营协议书，用以证明斯博瑞饭店实际由付登国、郭非祥、陈德初实际经营，同时申请证人孟×、刘×出庭作证，用以证明鲍延平主张的租金已经由郭非祥、陈德初实际支付，不存在拖欠租金的事实。鲍延平对合伙协议及证人证言不予认可，认为若是交纳了租金应提交书面证据材料予以证明。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、房屋租赁合同、房屋租赁合同之补充合同、房屋租赁合同解除协议等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。斯博瑞饭店、付登国、张素霞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。鲍延平与斯博瑞饭店、付登国、张素霞签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人应严格按照合同的约定履行自己的义务。鲍延平与斯博瑞饭店签订的房屋租赁合同解除协议，确认因斯博瑞饭店欠租金违约达到租赁合同解除条件，鲍延平要求解除租赁合同，双方协商一致确定上述房屋租赁合同2015年10月16日已经解除，斯博瑞饭店未按约定履行义务则应承担协议所约定的违约责任及因此产生的费用。综上，对鲍延平要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以确认。对鲍延平要求斯博瑞饭店将北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼及北京市大兴区旧宫镇芳源里小区三期综合楼1号楼2层至5层腾空并交还的诉讼请求，本院予以支持。对鲍延平要求斯博瑞饭店给付截至2015年11月3日拖欠的租金8000400元及违约金712500元及给付截至2015年5月4日所拖欠的物业费、水费、电费、供暖费1011954.08元的诉讼请求，本院予以支持。对鲍延平要求付登国、张素霞对以上内容承担连带清偿责任的诉讼请求，亦符合房屋租赁合同的约定，本院予以支持。对斯博瑞饭店、付登国、张素霞提出已经由实际经营人郭非祥、陈德初支付房租的答辩意见，因其未能提供证据予以证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告鲍延平与被告北京斯博瑞饭店有限公司、被告付登国、被告张素霞签订的房屋租赁合同解除；二、被告北京斯博瑞饭店有限公司于本判决生效后三十日内将北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼及北京市大兴区旧宫镇芳源里小区三期综合楼1号楼2层至5层腾空并交还原告鲍延平；三、被告北京斯博瑞饭店有限公司于本判决生效后十日内给付原告鲍延平截止至二○一五年十一月三日拖欠的租金八百万零四百元及违约金七十一万三千五百元；四、被告北京斯博瑞饭店有限公司于本判决生效后十日内给付原告鲍延平截止至二○一五年五月四日拖欠的物业费、电费、水费、供暖费等费用一百零一万一千九百五十四元零八分；五、被告付登国、张素霞对上述第二、三、四项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七万六千七百二十四元，由被告北京斯博瑞饭店有限公司、被告付登国、被告张素霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。。审 判 长 彭超人民陪审员 常永春人民陪审员 林树影二〇一六年四月十一日书 记 员 高雅 来自：