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(2016)川0411民初404号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-09-30

案件名称

攀枝花市合纵物业管理有限公司与沈健物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

攀枝花市仁和区人民法院

所属地区

攀枝花市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

攀枝花市合纵物业管理有限公司,沈健

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》:第七十八条第一款;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条,第六条;《中华人民共和国合同法》:第一百零九条;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款

全文

攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0411民初404号原告攀枝花市合纵物业管理有限公司。住所地:攀枝花市东区大和北路六村***号。法定代表人舒星原,总经理。委托代理人陈国胜,四川晓明维序律师事务所律师。被告沈健,男,1981年6月30日出生,汉族,现住攀枝花市仁和区。原告攀枝花市合纵物业管理有限公司(以下简称合纵物业公司)诉被告沈健物业服务合同纠纷一案,本院于2016年1月29日受理后,依法由代理审判员夏玉凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合纵物业公司的委托代理人陈国胜、被告沈健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告与被告所居住的攀枝花市阳光家园小区业主委员会在2011年1月20日签订了《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》,合同约定:物业费0.52元/平方米一月;逾期缴纳的,从逾期之日起每日按应缴费用3%加收违约金。合同签订后,原告依约提供物业服务,但被告从2011年1月起至今未支付物业费,经原告多次书面催讨,被告仍未支付。现诉请法院判令被告:1.支付物业费2416.80元、违约金5580.02元;2.承担诉讼费。被告辩称,被告确实从原告方进场就没有交过物业费,但不同意支付拖欠的物业费,也不同意支付违约金。理由如下:1.物业公司与业主委员会签订的合同不合法的,在签订合同的时候没有召开过业主大会,没有征求过业主的意见,业主也没有委托过业主委员会签订合同。2.原告方的物业服务不到位。物业公司在进场的时候承诺安装门禁系统,但直到今年才安装,而且没有钥匙,门禁系统没有正常使用;小区里面的防护栏安装不规范,物业公司也不加以制止,存在安全隐患;楼顶上和楼下的公共绿化带有很多被业主用来种菜;小区内车辆乱停乱放现象严重;小区内停车位收费及公共设施广告费用等费用的收取没有公开,小区的消防设施及绿化带很多被损坏了没有恢复。经审理查明,被告系攀枝花市阳光家园小区业主,拥有该小区住房一套,面积87.67㎡。2011年1月20日,原告(乙方)与攀枝花市阳光家园业主委员会(甲方)签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》,合同约定由乙方(原告)为阳光家园小区提供物业管理服务;物业服务费用0.52元/平方米·月;合同期限自2011年1月20日起至2014年1月19日止;业主逾期三个月交纳物业服务费的,乙方(原告)可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。合同未明确约定物业服务费的具体交纳时间。该合同期满后,因阳光家园业委会正值改选期,在没有业委会的情况下,经五十一阳光社区居委会工作指导,原告继续履行物业管理服务。2015年1月16日,原告(乙方)与攀枝花市阳光家园业主委员会(甲方)续签了《阳光家园小区物业服务合同》,合同约定由乙方(原告)为阳光家园小区提供物业管理服务;物业服务费用住宅0.52元/平方米·月;合同期限自2015年1月20日起至2018年1月19日止;业主逾期三个月交纳物业服务费的,乙方(原告)可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。合同亦未明确约定物业服务费的具体交纳时间。庭审中,被告认可其自原告进驻五十一阳光家园小区从事物业管理服务至今未缴纳物业服务费。经攀枝花市五十一阳光家园业主委员会证实,对个别未交物业管理费的业主,原告每满半年、一年都进行书面贴单进行催收。现原告诉讼来院,要求被告支付从2011年1月20日至2015年6月19日拖欠的物业服务费2416.80元及违约金5580.02元并承担本案诉讼费。上述事实有,原、被告相一致的陈述及《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》、《阳光家园小区物业服务合同》、《证明》、房屋产权档案等书证在案佐证,足以证实。本案在审理过程中,本院主持调解,因双方分歧较大,故未达成调解协议。本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,本案中,阳光家园业主委员会与原告签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告实际接受了原告物业公司的服务,双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。原、被告之间建立了物业服务合同关系,被告作为物业管理企业,组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后,有权按约及时取得相应的物业管理费。被告在实际接受了原告的物业管理服务后,理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理,原告履行小区管理职责是多方面、长期性的,即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵,被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足,以此否定原告所付出的服务,不予支付物业服务管理费。故被告应支付原告2011年1月20日至2015年6月19日的物业费2416元(87.67㎡×0.52元/月·平米×53个月)。关于原告主张的违约金,虽然《物业管理合同》约定“业主逾期三个月交纳物业服务费的,乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。”,但合同未明确约定物业服务费的具体交纳时间。因约定不明,原告亦未提交任何证据证明被告所欠物业费用的实际应缴时间,致本院无法核算违约金数额,故不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定,判决如下:一、被告沈健于本判决生效之日起十日内,支付原告攀枝花市合纵物业管理有限公司自2011年1月20日起至2015年6月19日期间的物业服务费2416元;二、驳回原告攀枝花市合纵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,减半收取25元,由被告沈健负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决生效后,当事人在规定的履行期限内不履行义务的,对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。代理审判员  夏玉凤二〇一六年四月十一日书 记 员  杜 晓 来源: